מירלנד: תזרים המזומנים החזוי לשנתיים הקרובות צפוי להיות שלילי

הצצה חטופה אל מחוץ לגבולות ישראל, ואל השפעת משבר הקורונה (אך לא הוא בלבד) על ענף הנדל"ן ברוסיה: חברת מירלנד (MirLand Development Corporation Plc) הפועלת בתחום הנדל"ן למגורים והנדל"ן המסחרי במדינת הענק, מדווחת בדו"ח המסכם שלה לשנת 2019 כי בשנתיים הקרובות תזרים המזומנים שלה צפוי להיות שלילי, זאת בשל כמה וכמה גורמים מקומיים ועולמיים שמשפיעים על פעילותה, וישפיעו עליה בעתיד הקרוב.

החברה מזכירה כי לקראת סוף 2014 חלה הידרדרות קיצונית במצב הכלכלי ברוסיה, אשר ממנה מתאוששת המדינה גם כיום. הידרדרות זו הביאה להיחלשות המטבע המקומי, לירידת מחירי הנדל"ן ברוסיה ועוד. על רקע זה, ובהצטרפותם של כמה גורמים נוספים – ובהם גם התפשטות מגפת הקורונה ברחבי העולם – חוזה החברה כי ייתכנו כמה התפתחויות שליליות מבחינתה.

החברה הגיעה לכלל מסקנה כי תזרים המזומנים החזוי של החברה לשנתיים הקרובות, צפוי להיות שלילי. לקיומו של צפי לתזרים מזומנים שלילי קיימות השלכות ישירות על יכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה הצפויות, ובכלל זה פירעון התחייבויותיה במלואן ובמועדן, לרבות למחזיקי האג"ח ולבנקים המממנים את פעילות הקבוצה"

"לאור גורמי הסיכון הקיימים, השלכות המצב הכלכלי הגלובלי בכלל וברוסיה בפרט, צפי המשך היחלשות הרובל, השלכות כלכליות בגין התפשטות נגיף הקורונה והליכים משפטיים המתנהלים על ידי עיריית מוסקבה כנגד נכסים בבעלות חברות מאוחדות, עשוי הבנק המממן בפרויקט סנט פטרסבורג להטיל מגבלות על משיכת העודפים והתזרים הפנוי ממכירת נכסים מסחריים. 

לאור האמור, החברה הגיעה לכלל מסקנה כי תזרים המזומנים החזוי של החברה לשנתיים הקרובות, צפוי להיות שלילי. לקיומו של צפי לתזרים מזומנים שלילי קיימות השלכות ישירות על יכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה הצפויות, ובכלל זה פירעון התחייבויותיה במלואן ובמועדן, לרבות למחזיקי האג"ח ולבנקים המממנים את פעילות הקבוצה".

עוד מוסיפה החברה כי תיק הנכסים שלה "מורכב ממספר קטן של פרויקטים גדולים, ועל כן קיימת חשיפה מהותית לחברה במידה ואחד הפרויקטים הגדולים יניב תוצאות נחותות ביחס להערכות ולציפיות".

פרויקט סנט פטרסבורג שעליו מדווחת החברה הוא הפרויקט הגדול ביותר בתיק הנכסים של החברה (מהווה 33% ממנו), ובהתאם לכך מוגדר על ידה כ'פרויקט הדגל'. מדובר בפרויקט Triumph Park המשתרע על פני 400 דונם, שבמסגרתו מתוכננות להיבנות כ-8,500 יחידות דיור בשמונה שלבים, בבנייני מגורים בני 9 עד 24 קומות. הפרויקט נמצא בסמוך לכביש הראשי המקשר את שדה התעופה של העיר, פולקובו, אל מרכזה. היתרי בנייה לשלבים השביעי והשמיני בפרויקט כבר התקבלו, ויותר מ-1,500 דירות כבר משווקות במסגרתו.

נציין כי החברה, על רקע המשבר הכלכלי ברוסיה ב-2014, נדרשה להסדר חוב עם מחזיקי אגרות החוב הישראלים שלה (החברה נסחרת גם בבורסה בתל אביב) ב-2016, אך מאז הציגה התאוששות יפה שהתבססה בין היתר על האצת המכירות בפרויקט בסנט פטרסבורג.

"צפויה ירידה בביקוש לנכסי משרדים, לרבות עזיבה"

מירלנד הקדישה כמובן סעיף נפרד בדו"ח השנתי להשלכות משבר הקורונה על פעילותה, וגם בהקשר זה ההערכה היא לפגיעה בתזרים המזומנים: "בכל הקשור לנדל"ן מניב, ניכר כי בטווח הקצר-בינוני פעילות קניונים ונכסי מסחר עשויה להיפגע באופן משמעותי ביותר. כך למשל, צפויה השהייה של תשלום דמי שכירות. השהייה זו עשויה להוביל לפגיעה בתזרים המזומנים של החברה וביכולתן של החברות הבנות לשלם את חובותיהן לבנקים. 

עוד צפויה פגיעה בתחזיות צמיחה, עלייה בשיעור האבטלה וירידה בהיקפי פעילות חברות בענפי פעילות שונים - השלכות שעשויות להשפיע באופן שלילי על הביקוש לנכסי משרדים, ובהתאם להוביל לפגיעה במחירים ובשיעורי התפוסה, לרבות עזיבת המשרדים, וכן לעורר קושי באכלוס שטחים פנויים. 

חברות בענף הנדל"ן עשויות להיות גם חשופות יותר לסיכוני מימון מחדש. בין היתר, עשוי להתעורר קושי למחזר חוב מול גורמים מממנים שונים, עשויה להתרחש שחיקה אפשרית בשווי הנכסים אשר עשויה לפגוע בגמישות הפיננסית של החברה, ועוד סיכונים נוספים הנובעים מהשלכות התפשטות הנגיף על הפעילות העסקית"

בענף הייזום למגורים צפוי גידול בעלויות ועיכובים אפשריים בלוחות הזמנים. כמו כן, בכל הקשור לקבלנות בנייה, עשויים להתעורר קשיי אספקה של חומרי גלם וקשיים הנוגעים לכוח האדם באתרי הבנייה.

לאור כל האמור, חברות בענף הנדל"ן עשויות להיות גם חשופות יותר לסיכוני מימון מחדש. בין היתר, עשוי להתעורר קושי למחזר חוב מול גורמים מממנים שונים, עשויה להתרחש שחיקה אפשרית בשווי הנכסים אשר עשויה לפגוע בגמישות הפיננסית של החברה, ועוד סיכונים נוספים הנובעים מהשלכות התפשטות הנגיף על הפעילות העסקית".