משבר הקורונה וענף הנדל"ן: סקר שוק והצעדים שחייבים לבצע כבר עכשיו

התפשטות נגיף הקורונה הפכה כבר מזמן לאירוע עולמי דרמטי שעוד רבות ידובר בו. 
כבכל תקופה משברית, ענף הנדל"ן הוא מהראשונים להיפגע, וכך קורה גם כעת; התסמינים עדיין לא ניכרים בעוצמתם, אבל ההשפעה על הענף כבר מורגשת. מהן ההשפעות הגדולות ביותר, מהן המשמעויות על הימשכות המצב כפי שהוא, ומהם הצעדים המיידים בהם יש לנקוט כבר בשלב זה?

המחסור בגורמי ייצור יביא להאטה בבנייה; 
מנגד הריביות הנמוכות עשויות להחזיר משקיעים למגרש

בתחום הפיננסי, רמת הסיכון זינקה; ניתן לראות שהמרווחים על אג"ח קונצרני של חברות נדל"ן עלו משמעותית, בוודאי של אלה בתחום המלונאות. המצב הנפיץ יגרום להורדת הריביות מסביב לעולם – מארה"ב, דרך גוש האירו וגם כאן אצלנו. הבנקים המרכזיים יספקו נזילות רבה לשווקים כדי למנוע מיתון וכדי לעודד את הפעילות הכלכלית במצב חירום שכזה, למרות שלמעשה הריביות כבר נמצאות בשפל היסטורי, ברמתן הנמוכה אי־פעם. גם משרד האוצר הצטרף למאבק – ופתח שלשום (א') קרן מיוחדת למטרת העמדת הלוואות לעסקים קטנים ובינוניים בערבות המדינה להתמודדות עם השפעות הנגיף.

בתחום הריאלי, האפשרות להטלת סגר על השטחים, שתמנע את כניסתם של כ-65,000 פועלי בניין מהרשות הפלסטינית, וכן המחסור בחומרי גלם, בשל המצב הקשה בסין עלולים לייצר את המשבר הריאלי המרכזי בענף: 
עיכוב בביצוע פרויקטים ועיכוב במסירת דירות. 
התאחדות הקבלנים בוני הארץ כבר פנתה השבוע למשרד האוצר בבקשה למענה עבור קבלני הביצוע והיזמים כמה חברות כבר פנו לרוכשי הדירות באזהרה כי מסירת דירותיהן עלולות להתעכב בשל המשבר.

רבים עלולים להיקלע לפיגור בהלוואות, ובהשפעת מצב הרוח הלאומי יחששו לבצע עסקאות חדשות וליטול על עצמם התחייבויות לטווח ארוך. החשש הזה לכשעצמו גורר אחריו לרוב האטה בתנועת הלקוחות אל משרדי המכירות

לצד זה עולה החשש הממשי מהאטה במכירות בענף. נדמה כי חשש זה הולך ומתממש בצעדי ענק. 
ראשית נזכיר שבמצב כלכלי של אי-ודאות מתגבר החשש בקרב אנשים רבים למקום העבודה שלהם וליציבות הכלכלית שלהם. רבים עלולים להיקלע לפיגור בהלוואות, ובהשפעת מצב הרוח הלאומי יחששו לבצע עסקאות חדשות וליטול על עצמם התחייבויות לטווח ארוך. החשש הזה לכשעצמו גורר אחריו לרוב האטה בתנועת הלקוחות אל משרדי המכירות.

גם הוצאת היתרי הבנייה צפויה להתעכב, מהסיבה הפשוטה אך המדאיגה לפיה מעגל האנשים השרויים בבידוד הולך וגדל, ובכלל זה אלה העובדים ברשויות המקומיות. גורמים חשובים אלה עלולים להיעדר לתקופה ממושכת ממקום עבודתם, דבר שיקשה על קידום ההליכים הדרושים להנפקת היתרים.

במצב עניינים שכזה, הנדל"ן יכול להיות דווקא עוגן. התנודתיות הגבוהה מאוד שמאפיינת כרגע את שווקי המניות עשויה להחזיר אל שוק הנדל"ן משקיעים פרטיים שהעדיפו עד לאחרונה את שוק ההון. רבים מהם הנזילו לאחרונה את תיק המניות שלהם בעקבות המצב הרגיש, ולכן יש בידיהם הון פנוי, שיוכלו להיות מוזרם לטובת רכישת דירות ונכסי נדל"ן אחרים. זה, בתוספת לריבית המשכנתאות האפסית, מייצר יתרון של נכס ריאלי, סולידי ומניב שמחירו לא תנודתי כמו תחליפו שבשוק ההון. 

גם הסכם המימון בסכנה – וכך אף גורמי המימון עצמם 

להאטה במכירות ובקצב הביצוע, שעשויות להיות התוצרים הראשונים של המצב הרגיש, ישנם כמה היבטים. ראשית, אלה עלולות להגדיל את עלויות המימון של הפרויקטים, משום שיזם אשר לא מתממן מתקבולי הרוכשים, נאלץ להתממן מאשראי. שנית, האטה שכזאת עלולה לפגוע בהסכם המימון עצמו: היזמים מחויבים לקצב מכירות מסוים. אי-עמידה בכמות המכירות מעמידה את היזם בסכנה להפרה חוזית אל מול הגורם המממן. 

האתגר שמולו ניצבים גופי המימון הוא אתגר לא פשוט - איך לשמר את הפעילות העסקית ואת הרווחיות, בסביבה עסקית שבה רמת הסיכונים זינקה. כבר כיום אפשר לקבוע כי חלק מגורמים אלה ייאלץ להקטין משמעותית את היקף פעילותו לרמה שבה לא יהיה כדאי עבורו להמשיך ולהציע אשראי לענף

על רקע כל אלה ביצעה המערכת הבנקאית וכך גם גורמי המימון החוץ-בנקאיים, הערכות מצב זריזות כדי לספק מענה לענף שנמצא בסימן שאלה: נראה כי הנטייה היא לאשר פרויקטים חדשים במשנה זהירות ותחת מקדמי ביטחון רבים יותר. בפרויקטים שכבר בליווי– הנטייה היא לאשר חריגות מסוימות בלוחות הזמנים ובתקציבים, מתוך הבנה שזוהי הבחירה הפחות גרועה מבין החלופות הקיימות.

חשוב להבין: ישנם היום, כידוע, גורמי מימון רבים בענף - בנקים, חברות ביטוח, קרנות חוץ-בנקאיות, קרנות חברתיות ועוד. האתגר שמולו הם ניצבים כעת הוא אתגר לא פשוט - איך לשמר את הפעילות העסקית ואת הרווחיות, בסביבה עסקית שבה רמת הסיכונים זינקה. כבר כיום אפשר לקבוע כי חלק מגורמים אלה ייאלץ להקטין משמעותית את היקף פעילותו לרמה שבה לא יהיה כדאי עבורו להמשיך ולהציע אשראי לענף.

מה עושים? מקדימים תקבולים ומאחרים תשלומים

בתוך אי-הוודאות הרבה נדרשים היזמים לנקוט בפעולות כואבות ולבצע צעדים הכרחיים כדי לשרוד את התקופה המאתגרת הצפויה. ובמצב העניינים הנוכחי, ישנן שלוש נקודות שהן החשובות ביותר: תזרים, תזרים ותזרים. או במילים אחרות - להקדים תקבולים ולאחר תשלומים.

חשוב לפנות בצורה מסודרת ומקצועית מבעוד מועד לגורמי המימון, להתריע על קושי עתידי שעלול להגיע ולפעול לייצר הסכמות סביב מסגרות האשראי ולוחות הזמנים – דבר שיספק שקט תעשייתי למערכת

על היזמים לחזק את פעילות השיווק והפרסום, לייצר מכירות, לזרז סגירת עסקאות, ולהקדים את התקבולים מהרוכשים - גם במחיר של הנחות ומבצעים; במקביל, עליהם לפעול לדחיית תשלומים לספקים, ככל שהמציאות הנוכחית מאפשרת ולסכם על פריסת חובות לזמן ארוך ככל שניתן.
כן חשוב לפנות בצורה מסודרת ומקצועית מבעוד מועד לגורמי המימון, להתריע על קושי עתידי שעלול להגיע ולפעול לייצר הסכמות סביב מסגרות האשראי ולוחות הזמנים – דבר שיספק שקט תעשייתי למערכת.

מקצוענים בעולם העסקים נבחנים תדיר ביכולתם להקדים תרופה למכה ולהישען על ניסיונם בניהול משברי עבר. אנו בגרניט נהנים מניסיון רב שנים בעולם מימון הנדל"ן ומקדישים משאבים רבים להיערכות לזמנים מאתגרים כמו זה הפוקד אותנו כעת. תפקידנו הוא בין היתר לנהל את המשבר ולהיות אמונים על ייצור פתרונות, לעיתים עוד לפני שהבעיה נותנת את אותותיה בשטח.