מליסרון לא חוששת מהשינוי בעולם המרכזים המסחריים

ריבוי הקניונים ומרכזי המסחר החדשים בישראל; המגמה ההולכת וגוברת של הצרכנים לבחור בקנייה מקוונת או בקנייה בחו"ל; כניסתם של שחקני ענק כדוגמת אמזון; והתחרות ההולכת והגוברת – כל אלו, כך נראה, לא עושים רושם על חברת מליסרון , חברת הבת של עופר השקעות , אשר צופה כי גם בעתיד הקרוב הקניונים והמרכזים המסחריים ימשיכו להיות גדושים באנשים.

"בשנים האחרונות המשיכה הדרישה מצד שוכרים להגדלת שטחי מסחר", נכתב בדו"ח המסכם את שנת 2019 של החברה, "הואיל ותמהיל המוצרים והמגוון שלהם מתרחב, הן ברשתות הבינלאומיות והן ברשתות המקומיות, וכן בשל כניסה של רשתות בינלאומיות חדשות לישראל.

להערכת החברה, גם בראייה קדימה ולאור כל האמור לעיל, ציבור הלקוחות ימשיך לבקר בקניונים, הכוללים בתוכם חוויה משולבת של קניות ופנאי וזאת בשל תמהיל מגוון הקשוב לאוכלוסיית היעד ומשתנה בהתאם לצרכיה".

מרכזי המסחר מתאימים עצמם גם לקהלי היעד החדשים, דורות ה-Y וה-Z, להם מאפייני צריכה והתנהגות שונים, באמצעות: גיוון תמהיל החנויות, הגדלת שטחי ההסעדה והבילוי, הוספת אטרקציות ועוד. מרכזי המסחר שיתאימו עצמם לשינויים אלה, ייהנו מיתרון ברור על פני האחרים"

לצד זה, החברה אינה מתעלמת, כמובן, מהמציאות החדשה בתחום: "התחרות מתחדדת ביתר שאת, לנוכח מגמת פתיחתם של קניונים ומרכזי מסחר נוספים וחדשים, אשר ייתכן שתוביל בסופו של דבר לעודף היצע בשטחי המסחר. מלבד התחרות שמקורה בגידול בשטחי המסחר בישראל, אנו עדים לשינויים בהרגלי הצריכה של הציבור, המביאים איתם תחרות נוספת: גידול בהיקף הרכישות באמצעות האינטרנט; גידול ברכישות הישראלים במסגרת חופשות בחו"ל.

עם זאת, מרכזי המסחר מתאימים עצמם גם לקהלי היעד החדשים, דורות ה-Y וה-Z, להם מאפייני צריכה והתנהגות שונים, באמצעות: גיוון תמהיל החנויות, הגדלת שטחי ההסעדה והבילוי, הוספת אטרקציות ועוד. מרכזי המסחר שיתאימו עצמם לשינויים אלה, ייהנו מיתרון ברור על פני האחרים".

בבעלות מליסרון כיום 20 מרכזי מסחר וקניונים, מרביתם בערים הגדולות ובאזורי הביקוש, בשטח כולל של כ-525,000 מ"ר, המושכרים לכ-2,350 שוכרים. שיעור התפוסה הממוצע בהם נכון לסוף 2019 היה כ-98%. מתוך סך מרכזי המסחר והקניונים הללו, 18 הינם בבעלות מלאה או בשליטה של החברה, ושניים בשליטה משותפת עם צד שלישי. השווי ההוגן של נכסים אלו, נכון לסופה של השנה החולפת, הוא 14.4 מיליארד שקל (חלק החברה הוא 14.1 מיליארד שקל).

"שוק המשרדים בפריפריה של ת"א שמר על יציבות"

מליסרון פועלת גם בתחום המשרדים, שסביבו פורסמו גם כאן לא מעט ידיעות אשר מרמזות על אפשרות למיתון כלשהו שאליו נכנס הסקטור הזה. גם כאן נדמה שמליסרון אינה חוזה שחורות: "הביקוש וההיצע בתחום המשרדים נובעים משיעורי הצמיחה במשק ומשיעור האבטלה גם יחד, אשר צפויים לשמור על רמתם הנוכחית. 

במהלך השנה החולפת התווספו לשוק המשרדים באזור תל אביב והסביבה מאות אלפי מ"ר חדשים, אשר כמה מהם נבנו על ידי קבוצות רכישה המאופיינות בריבוי בעלים, ובשנים הקרובות צפויים להתווסף שטחי משרדים נוספים בהיקף דומה. הביקוש לחללים גדולים בנכסים איכותיים בתל אביב נמשך.

להיצע התכנוני הרב, לתנופת הייזום ולריבוי האלטרנטיבות הקיימות בשוק לא צפויה להיות השפעה מהותית על מצבה של החברה. החברה מתמודדת עם התחרות בשוק זה באמצעות מיצוב גבוה של נכסיה (בעיקר מבחינת תשתיות, גמר ונגישות), והתאמתם לשוכרים הפוטנציאליים"

מרבית הביקוש לשטח משרדי מגיע מצד חברות הייטק ופירמות עו"ד ורו"ח גדולות. שוק המשרדים בפריפריה של תל אביב שמר ברובו על יציבות במחירי השכירות. להערכת החברה, להיצע התכנוני הרב, לתנופת הייזום ולריבוי האלטרנטיבות הקיימות בשוק לא צפויה להיות השפעה מהותית על מצבה של החברה. החברה מתמודדת עם התחרות בשוק זה באמצעות מיצוב גבוה של נכסיה (בעיקר מבחינת תשתיות, גמר ונגישות), והתאמתם לשוכרים הפוטנציאליים".

על פי הדו"ח בבעלותה של החברה כיום ארבעה מתחמי נדל"ן למשרדים המושכרים על ידיה, וכן בנייני משרדים המהווים חלק ממתחמי הקניונים שאותם היא מחזיקה. שטחם הכולל של נכסי המשרדים הוא כ-308,000 מ"ר, והם מושכרים לכ-305 שוכרים. שיעור התפוסה הממוצע נכון לסוף השנה בנכסים אלו הוא כ-93%. השווי ההוגן של נכסי המשרדים של החברה נכון לסוף 2019 הוא כארבעה מיליארד שקל (כ-3.5 מיליארד שקל חלק החברה).