ועדת הערר המחוזית עושה סדר: "תמ"א 38 אינה תוכנית להתחדשות עירונית"

מהו ההבדל בין תמ"א 38 לבין התחדשות עירונית – והאם בכלל יש הבדל שכזה? האם תמ"א 38 היא חלק מתחום ההתחדשות העירונית, או תוכנית שמטרותיה אחרות – ובמסגרתן מתאפשרת גם התחדשות עירונית? גם כיום, כשנתיים וחצי לפני שתוכנית המתאר לחיזוק מבנים אמורה להסתיים, רבים לא יודעים להגדיר זאת באופן חד-משמעי. בעניין זה בדיוק עסקה לאחרונה ועדת הערר המחוזית במחוז מרכז, וקבעה חד-משמעית: לא מדובר בתוכנית להתחדשות עירונית.

"על אף שהתמ"א חלה על כלל המבנים הלא מחוזקים במדינה, אין המשמעות היא שכולם יזכו להיתר בנייה מכוחה"; "על אף שהתמ"א חלה על כלל המבנים הלא מחוזקים במדינה, אין המשמעות שכולם יזכו להיתר בנייה מכוחה", נכתב בהחלטת הוועדה. "התמ"א ייצרה מגוון אפשרויות ומתווים לחיזוק, ובהכרח אלו יתאימו רק לחלק מהמבנים הטעונים חיזוק כאמור.

תמ"א 38 תורמת להחלפת בניינים ישנים בחזקים, והוספת יחידות דיור, אולם בכך אין כדי להבטיח חידוש עירוני במובנו המלא. לאור החשיבות וההכרח בהתחדשות עירונית במדינה קטנה, כאשר משאב הקרקע הולך ומתכלה, יש לוודא שהליכי החידוש יעשו באופן מושכל"

רישוי מכוח תמ"א 38 מאפשר חידוש בניינים והחלפת תשתיות ישנות של הבניין, ומייצר דירות חדשות על פני דירות ישנות. כל זאת בהליך קצר, שאינו דורש הליכי תכנון ארוכים ומורכבים.
עם זאת, אין המדובר בתוכנית להתחדשות עירונית: תמ"א 38 תורמת להחלפת בניינים ישנים בחזקים, והוספת יחידות דיור, אולם בכך אין כדי להבטיח חידוש עירוני במובנו המלא. לאור החשיבות וההכרח בהתחדשות עירונית במדינה קטנה, כאשר משאב הקרקע הולך ומתכלה, יש לוודא שהליכי החידוש יעשו באופן מושכל.

התמ"א לא נועדה ולא יכולה לייצר הליך אופטימלי של התחדשות עירונית . התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית, וכן התוכנית הכוללניות בערים, ותוכניות מפורטות שיקודמו מכוחן, הן אלו שנועדו לייצר הליך של התחדשות עירונית במובנו המלא. אין מקום, והדבר אף עלול לפגוע בהליכי ההתחדשות העירונית, להשתמש בתמ"א 38 ככלי ל 'דילוג' על הליכים מורכבים אלו".

"האיזונים שעל מוסד התכנון לבצע - אל מול הצורך בחיזוק מבנים ולא בהתחדשות עירונית"

הוועדה אף התייחסה לדילמה ולאיזון הדרוש בין הרצון לקדם פרויקטים לחיזוק מבנים בבניין בודד, לעומת התחדשות של מתחמים גדולים ושל שכונות שלמות, ומבטאת את הכיוון שאליו נראה שהתחום מתכנס: "לעיתים מימוש התמ"א בדרך של תוספת זכויות יכולה לגרום לקשיים, לאור העובדה שהסביבה לא הותאמה לתוספת הצפיפות שנוצרה. מצב זה יחייב בדיקה של ההשלכות מתוספת יחידות הדיור, ועריכת האיזונים המתאימים בין הקשיים הנובעים מהציפוף לבין הצורך הלאומי בחיזוק מבנים.

יובהר שאין אנו ממעיטים מהעובדה שתמ"א 38 תורמת להליכי החידוש העירוני ומהווה נדבך משמעותי ממנו. אולם, האיזונים שעל מוסד התכנון לבצע כשהוא שוקל את עקרונות התכנון וזכויותיהם של מתנגדים היא אל מול הצורך הציבורי שעניינו חיזוק מבנים, ולא התחדשות עירונית . החידוש העירוני אינו אחד ממטרות התמ"א, אלא תוצר נוסף בלבד".

הוועדה, בראשות עו"ד אפרת דון-יחייא סטולמן, הורכבה גם מעמית גולדשטיין, נציג מתכננת המחוז, ממיכאל גופר, אדריכל ומתכנן ערים ומניסים ארזי, נציג הציבור. הדיון שבו נאמרו הדברים עסק בערר של תושבים נגד החלטת הוועדה המקומית לאשר פרויקט תמ"א 2/38 (הריסה ובנייה) בשכונת שיכון ותיקים בעיר. העותרים טענו שהתוכנית תפגע באופייה של השכונה, וכי אין צורך ממשי ביישום התמ"א בנכס – מבנה בן קומה אחת ושתי יחידות דיור בלבד.

לא מצאנו שהצורך הלאומי בחיזוק מבנים הוא שהיווה את הנימוק העיקרי לאישור הבקשה. מדובר בחיזוק של מבנה צמוד קרקע בן קומה אחת, בשטח מצומצם ביותר. ברור שמדובר במבנה שהיקף הבנייה שלו מצומצם ביותר, וכי אינטרס החיזוק העומד בפנינו מצומצם בהתאם"

הוועדה קבעה: "לא מצאנו שהצורך הלאומי בחיזוק מבנים הוא שהיווה את הנימוק העיקרי לאישור הבקשה. כפי שראינו, המדובר בחיזוק של מבנה צמוד קרקע בן קומה אחת, בשטח מצומצם ביותר. ברור שמדובר במקרה הנדון במבנה שהיקף הבנייה שלו מצומצם ביותר, וכי אינטרס החיזוק העומד בפנינו מצומצם בהתאם".

על כן החליטה הוועדה לצמצם את היקף הבנייה שיאושר בחלקה המדוברת: מספר יחידות הדיור בבניין החדש שיוקם יהיה שש לכל היותר; מספר הקומות יישאר שלוש, כפי שהוא בתוכנית המאושרת; וקווי הבניין יותאמו לאלו הקיימים בתוכניות התקפות. ההחלטה אושרה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה.