לוינשטיין נכסים נגד השחקנים הקטנים: "לעיתים אינם פועלים משיקולים כלכליים מקובלים"

"שוק הנדל"ן המניב בישראל מתאפיין בתחרות רבה, והחברה חשופה בפעילותה לתחרות מצד גורמים רבים העוסקים בייזום, בפיתוח, בהשכרה ובהשבחה של נדל"ן. בכל פרויקט, למעט פרויקט ייעודי מראש, קיימת תחרות מצד פרויקטים הסמוכים אליו ואף מצד פרויקטים דומים, גם אם אינם סמוכים אליו. 

התחרות הינה בעיקר על שיעור דמי השכירות ודמי האחזקה, על מצבם הפיזי של המבנים, על רמת הגימור והתחזוקה של הנכסים ועל רמת שירותי הניהול הניתנים לשוכרים. כתוצאה מכך, בעת חידוש חוזי שכירות, נמצאת החברה בתחרות עם גורמים אחרים, ולעיתים כמה מהם אינם פועלים מתוך שיקולים כלכליים מקובלים".

לעיתים בעלי נכסים אחרים, לרבות בעלי שטחים קטנים במבנים שבהם ישנו ריבוי בעלים, מפחיתים מחירים למחירים נמוכים ממחיר השוק, וזאת על מנת לזכות בקדימות בהשכרת שטחיהם. מצב הדברים המתואר עלול לגרום למתחרים שלא להרחיב את היקף פעילותם"

כך מרחיבה חברת לוינשטיין נכסים בדו"ח המסכם שלה לשנת 2019, תחת הכותרת "תחרות", ומסכמת בתמציתיות את השקפתה על תחום הנדל"ן המניב בשנים האחרונות. "לעיתים בעלי נכסים אחרים, לרבות בעלי שטחים קטנים במבנים שבהם ישנו ריבוי בעלים, מפחיתים מחירים למחירים נמוכים ממחיר השוק", המשיכה החברה בניתוחה על מצב השוק, "וזאת על מנת לזכות בקדימות בהשכרת שטחיהם, בעיקר על מנת להימנע מהוצאות החזקה של שטחים ריקים. מצב דומה עלול להתרחש גם כאשר שוכרים מכניסים שוכרי משנה במחירים נמוכים, במטרה למזער נזקים. מצב הדברים המתואר עלול לגרום למתחרים שלא להרחיב את היקף פעילותם".

משם התפנתה החברה לניתוח עתידו של ענף הנדל"ן למשרדים, שבו התרכזה בהרחבה חברת סלע קפיטל במסגרת הדו"ח השנתי שפרסמה לפני כשבועיים. לוינשטין הייתה תמציתית יותר מבחינה זו, וכתבה: "להערכת הנהלת החברה, היקף פעילותה בתחום הנדל"ן המניב בישראל אינו משמעותי. עם זאת, יש להביא בחשבון כי באזור תל אביב, שבו ממוקמים שני נכסים מהותיים מאוד של החברה, החל להיווצר עודף של שטחי משרדים.

עם התחדשותם של חוזי שכירות קיימים בנכסי החברה, עלולים לחול שינויים בדמי השכירות שתגבה החברה. להערכת החברה, לעת עתה הגידול בהיצע שטחי המשרדים באזור תל אביב לא גורם לשינויים מהותיים בדמי השכירות שגובה הקבוצה"

באזור זה צפוי גידול בשטחי משרדים, וזאת בשל התחלות בנייה קיימות ו/או מתוכננות בהיקף של מאות אלפי מ"ר. עקב כך, עם התחדשותם של חוזי שכירות קיימים בנכסי החברה, עלולים לחול שינויים בדמי השכירות שתגבה החברה. להערכת החברה, לעת עתה הגידול בהיצע שטחי המשרדים באזור תל אביב לא גורם לשינויים מהותיים בדמי השכירות שגובה הקבוצה".

לוינשטיין מציינת בדו"ח עוד שני פרטים מעניינים – שבהם לא הרחיבה כמעט: בדו"ח נכתב כי היא "בוחנת כניסה לפרויקטים המערבים נדל"ן למגורים, לרבות השכרתם. נוסף על כך, החברה בוחנת פעילות מחוץ לישראל בתחומי פעילותה. למועד פרסום הדו"ח טרם התקשרה החברה בהתקשרויות מחייבות מחוץ לישראל". 

לצורך פינוי המתחם ננקטו הליכים משפטיים מתאימים וגובשו הסדרים מתאימים. למועד דו"ח זה נותר דייר אחד ללא הסכם פינוי, אשר לגביו מתנהל הליך משפטי. בתקופת הדו"ח הושקעו תשומות בקרקע, פונו פולשים ומחזיקים, שולמו תשלומים לקבלנים להריסות המבנים ושולמו דמי פינוי בסך כולל של כשישה מיליון שקל"

במסמך המסכם של 2019 מוזכר כמובן גם פרויקט מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, שהתוכנית המפורטת שלה אושרה, כפי שפורסם כאן, בתחילת החודש. הפרויקט מוגדר בדו"ח כ"קרקע מהותית מאוד", והוא כולל בין היתר אזכור להפסדי השערוך שרשם המתחם, לראשונה – נתון שגם הוא פורסם כאן בעבר. החברה מתייחסת גם לנושא פינוי הפולשים למתחם וכתבה כי "לצורך פינוי המתחם ננקטו הליכים משפטיים מתאימים וגובשו הסדרים מתאימים עם מחזיקים בחלקים במתחם. למועד דו"ח זה נותר דייר אחד ללא הסכם פינוי, אשר לגביו מתנהל הליך משפטי. בתקופת הדו"ח הושקעו תשומות בקרקע, פונו פולשים ומחזיקים, שולמו תשלומים לקבלנים להריסות המבנים ושולמו דמי פינוי בסך כולל של כשישה מיליון שקל (חלקה של החברה)".

הכנסות של 145 מיליון שקל; עלייה של 75% ברווח הנקי

ככל דו"ח שנתי מסכם, כולל הדו"ח של 2019 גם את הנתונים הפיננסיים של חברת לוינשטיין נכסים. על פי דו"ח זה החברה סיימה את שנת 2019 עם עלייה של 75% ברווח הנקי, בהשוואה ל-2018

קבוצת הנדל"ן לוינשטין נכסים מ, לסכום של כ-91 מיליון שקל. הכנסות החברה בשנת 2019 הסתכמו בכ-145 מיליון שקל, בהשוואה לכ-91 מיליון שקל בשנת 2018. הרווח התפעולי ב-2019 הסתכם בכ-127 מיליון שקל ומהווה עלייה של כ-72%. 

שיעורי התפוסה הגבוהים בנכסים המניבים של הקבוצה, כולל במגדל לוינשטין ובמגדל דיסקונט הנמצאים בתפוסה מלאה וממוקמים ליד שתי תחנות עתידיות של הרכבת הקלה, תרמו לגידול בהכנסות הקבוצה משכר דירה. אנו פועלים להרחבה משמעותית של הנכסים המניבים האיכותיים של החברה בכל הארץ"

עוד מציין הדו"ח כי בשנת 2019 חלה עלייה בשיעורי התפוסה ובהכנסות מדמי השכירות. סך דמי השכירות שגבתה הקבוצה מנכסים שבבעלותה ובבעלות משותפת בתקופת הדו"ח הסתכמו בכ-76 מיליון שקל, לעומת כ-72 מיליון ש"ח בשנת 2018. "העלייה בהכנסות נובעת בעיקר כתוצאה מהשכרת שטחים מניבים שהיו פנויים בתקופה המקבילה אשתקד, וכן מהכנסות משכירות מנכסים חדשים שרכישתם הושלמה במהלך השנה", נכתב בדו"ח.

שאול לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטין : "שיעורי התפוסה הגבוהים בנכסים המניבים של הקבוצה, כולל במגדל לוינשטין ובמגדל דיסקונט הנמצאים בתפוסה מלאה וממוקמים ליד שתי תחנות עתידיות של הרכבת הקלה, תרמו לגידול בהכנסות הקבוצה משכר דירה. אנו פועלים להרחבה משמעותית של הנכסים המניבים האיכותיים של החברה בכל הארץ, ובשנה האחרונה המשכנו בקידום פרויקט התחנה המרכזית הישנה בתל אביב וביצענו רכישות של נכסים אסטרטגיים כמו רכישת מפעל טבע בהר חוצבים ירושלים, וזכייה במכרז להקמת נכס מניב בבאר שבע בהיקף של יותר מ-30,000 מ"ר".