דודי זהבי- אורבן נדל"ן

עם ניסיון של 14 שנה בתחום ההתחדשות העירונית, בדגש על פרויקטים רבים בתמ"א 38, חברת אורבן נדל"ן מכירה גם את האתגרים ולא רק את ההצלחות. דודי זהבי, מנכ"ל משותף בקבוצת אורבן נדל"ן, חשף בפודקסאט "מגדל בבל" את המרחק הגדול בין שולי הרווח המיוחלים בתחילת פרויקט ועד לשלב שהבניין עומד. 

זהבי: "סיימנו עד היום קרוב ל-20 פרויקטים, כולל פרויקט תמ"א 38 ראשון ברמת גן, פרויקט ראשון של הריסה ובנייה בתל אביב ועוד. עברנו המון תלאות בדרך ואנחנו בהחלט למודי ניסיון. בשלב הראשון של התוכנית, עם זכויות לתוספת של קומה וחצי לבניין, הבאנו כסף מהבית והתגלחנו על עצמנו. על עשרת הפרויקט הראשונים הייתי מוותר בשמחה, אבל שם למדנו. הייתי מוותר רק על שורת הרווח באותם פרויקטים, אבל על הפרויקט עצמו לא הייתי מוותר. שם צמחנו וגדלנו".

ומה הבלת"מ הכי מפחיד שהיה לך? 
"אחד הבלת"מים הצעקניים היה שינוי המדיניות של עירית רמת גן (ראש העיר הנוכחי, כרמל שאמה, החליט לפני כשנה לעצור את כל פרויקטי התמ"א ברמת גן, למעט חריגים, במהלך שאמור להתברר בקרוב בבית המשפט העליון, לאחר שבית המשפט המחוזי ביקר בחריפות את ראש העירייה). 
"עד שהמחוקק לא יחליט חד משמעית שהרשות המקומית חייבת להיעתר לו, קטונו. אין לנו את הכוחות להתמודד עם החלטה של ראש עיר, שמחליט להיות שור דורס ולא מעניין אותו שום דבר".

ובכל זאת, במבט קדימה, איזה פרויקט תשמח לקחת גם היום ומאיזה תתרחק? 
"נכון להיום אני לא מתקרב כמעט לשום בניין ברמת גן, אלא אם זה מתחמים, לא פחות משלושה מבנים ביחד. וגם שם לא מתקדמים ממש. העניין הוא שהעירייה דוחפת לשם, אבל גם את זה לא מקדמים עם רוח גבית. ואני רואה את זה קורה למשל גם בגבעתיים. 

"לפני 8-9 שנים כולנו פחדנו מעיריית תל אביב. היום, חוץ מקרית אונו, היא הכי מקדמת פרויקטים. מה שהכי חסר לנו זו הוודאות, כי אנחנו לא בחלל ריק אלא עובדים מול דיירים"

"לפני 8-9 שנים כולנו פחדנו מעיריית תל אביב. היום, חוץ מקרית אונו, היא הכי מקדמת פרויקטים. מה שהכי חסר לנו זו הוודאות, כי אנחנו לא בחלל ריק אלא עובדים מול דיירים. חדשות לבקרים אנחנו חוזרים אליהם, ואומרים להם שעוד משהו השתנה. אנחנו לא סוליסטים והדיירים הם בעלי הקרקע".

והדיירים מבינים שהיום יותר מסובך לקדם פרויקטים? 
"ההודעה על מועד לתום התמ"א, באוקטובר 2022, קידמה אותנו. יש התעוררות מסוימת ורואים את זה בכמות הפרויקטים על סף דלתנו. יש 30%-40% יותר דרישות לפרויקטים, וגם עסקאות שהתמזמזו לנו מתקדמות כעת". 

למרות שמי שחי פה יודע שבסוף כנראה גם התאריך הקובע יידחה. 
"אבל לא כדאי לספר את זה לדיירים. נכון שזה הצפי, כי בנתיים באמת לא מכינים את הדור הבא של ההתחדשות העירונית. כנראה שנגיע למועד ונזעק". 

מהם שולי הרווח הצפויים כדי לצאת לפרויקט? אתה תיכנס היום גם לפרויקט תמ"א 1, חיזוק ועיבוי בניין קיים? 
"אנחנו לא מוותרים על תמ"א 1. יש לנו כבר מחלקות שיודעות לטפל בדיירים, וככל שיש לך את המערכות התומכות זה אף יותר רווחי מריסה ובנייה ובמעבר מתמ"א 1 לתמ"א 2, הרווחיות ירדה, בגלל התמורות, השכירויות ועוד. זה לא אומר שאנחנו מעדיפים תמ"א 1, אבל לא מפחדים מזה ויש מקומות שלא ניתן לעשות משהו אחר". 

"ה'גו' שלנו כדי לצאת עם פרויקט מדבר על 20% רווחיות, למרות שעשינו כבר פרויקטים עם 16%-17% שולי רווח צפויים. בתמ"א 1 נעלה מעל זה, אבל שורת הבצ"מ – בלתי צפוי מראש - תעמוד על 10%-15% מינימום. בפרויקטים ראשונים יצאנו עם 20% וסיימנו בהפסד. קבלנים הרימו ידיים, והיינו צריכים להחליף קבלן בקבלן וזה אסון לפרויקט, כי צריך להוסיף הרבה כספים והתאמות".

עד לאן תרחיק כדי למצוא פרויקטים? 
"יש לנו פרויקטים בירושלים וגם בנתניה עניינו אותנו, אבל שם ניקח רק מתחמים גדולים. לא פחות מ-120 דיירים קיימים. אני חושב שזאת הזדמנות כרגע לשפר את מערך הפינוי בינוי. אם נהפוך את המחמים לסוג של תמ"א, עם הליך רישוי מקוצר, זה יתן את הפתרון הכי טוב להתחדשות עירונית. המדינה צריכה לקפוץ על העגלה". 

כמה פרויקטים אתה בוחן כל שבוע ועם כמה אתה בסופו של דבר מתקדם? 
"יש כחמישים אחוז שנפסלים ברגע הראשון – בגלל זכויות, בגלל האזור, בגלל מחירי הדירות. מתוכם נשארים אחד לארבע או לחמש. כלומר אחד לעשר אני לוקח. לצערי הרב, אני אראה אחרים לוקחים רבים מאותם פרויקטים שנפסלו ושניים-שלושה גם יתקעו בשלב מסוים. לא כל דבר הם ביצי זהב. יש כבר פרויקטים שאני יודע שלא יהיה להם סיום, וזה משהו שהרשויות יצטרכו לטפל בו.

"גם מוכרי החלומות מצטמצמים משמעותית, ועורכי הדין מיישרים את החלומות. גם הם הבינו שלא מספיק לחתום וצריך לבצע את העיסקה. בתוך שנתיים ישארו בשוק חברות בינוניות או גדולות. חברות קטנות ייבלעו"

אבל גם מוכרי החלומות מצטמצמים משמעותית, ועורכי הדין מיישרים את החלומות. גם הם הבינו שלא מספיק לחתום וצריך לבצע את העיסקה. בתוך שנתיים ישארו בשוק חברות בינוניות או גדולות. חברות קטנות ייבלעו, ועל דלתי דופקות כבר היום, אחת לשבוע לפחות, חברות קטנות, שאת חלקן אנחנו בולעים".