רמי רונן: "אנחנו לא מגלחים תשואה, אנחנו מבטיחים תשואה"

שוק השכירות בישראל מתנהל כמעט באפילה מוחלטת. הלשכה המרכזית לסטטסטיקה אמנם מדווחת מידי חודש מה קרה למחירי השכירות (במסגרת מדד המחירים לצרכן), אולם גם היא עושה זאת רק על בסיס סקר טלפוני, וחשוב לזכור שהשוק כולו (או רובו ככולו) מתנהל בין גורמים פרטיים, משכירי הדירות והשוכרים, ללא התערבות של המדינה, שלא באמת יכולה לדעת מי השכיר למי החודש ובכמה.

חברת וויצ'ק, שהוקמה לפני שנתיים והתחילה בפעילות מסחרית לפני שנה, מציעה לספק ביטחון וערבויות לשוכרים ולמשכירים ובעיקר לשכלל את השוק. רמי רונן, מנכ"ל ומייסד חברת וויצ'ק, סיפר בפודקאסט "מגדל בבל" כי המטרה של החברה היא להפוך את שוק השכירות לשוק עם יותר מידע ומכשירים, "כדי לעשות עסקאות שכירות רציונליות ולא אמוציונליות".

שני בעלי השליטה הגדולים בוויצ'ק הם ישראכארד ויד 2, שנותנים לה גם את הבסיס הפיננסי וגם את בסיס המידע הנחוץ בשוק.

רונן: "שוק השכירות בישראל הרבה יותר גדול ממה שאנשים חושבים. ישנן 600 אלף דירות, שמושכרות במחזוריות של פעם בשנתיים. זהו שוק שמגלגל כל שנה מעל 30 מיליארד שקל. הביקוש כל הזמן גדל ומעל 30% מהישראלים גרים בשכירות – וזה כולל בין השאר גם את השוק הסטודנטיאלי, של צעירים, וגם את השוק של משפרי דיור, שבוחרים לשכור ולהשכיר".

"45% מבעלי הדירות במדינת ישראל חוו אירוע של כשל בתשלומים. לפי נתוני בנק ישראל, ל-8% מהאוכלוסיה יש בעיה כזו או אחרת של תשלומים. זה לא זניח, וזה חשש גדול של משכירי הדירות"

- בשנים האחרונות הממשלה מנסה לשכנע את המשקיעים/משכירים למכור את דירתם - ביטול הפטור ממס שבח, החקיקה שבוטלה למס דרישה שלישית ועוד. מזה יותר משלוש שנים יש יותר משקיעים שמוכרים מאשר משקיעים שקונים, חודש אחרי חודש.

"אין באמת סטטיסטיקה מאוד טובה ורציפה על שוק ההשכרה. אנחנו רואים משקיעים שחוזרים לשוק ומעל 80% ממשכירי הדירות יש להם דירה אחת. הם לא טייקונים, והם רואים בזה תחליף פנסיה. לפני שנתיים הם היו מאוכזבים מהתשואה הנמוכה, אבל היום הם רואים ש-2%-3% זו תשואה מאוד יפה, שהשוק לא יורד, והם גם מבינים שמשטר הריבית הנמוכה איתנו כדי להישאר.

"יש שתי קטגוריות שמהוות 70% משוק ההשכרה, והן יותר מודאגות. מדובר באלה שלקחו חוב כדי לשלם משכנתא עם השכירות, ואלה שקנו בחריש כדי לשכור בגבעתיים וכדומה. החבר'ה האלה צריכים את התזרים. במצב שאתה עם חוב, אתה נופל על התזרים ולא מספיק שאתה יכול להפעיל את הערב שהחתמת בעוד שישה חודשים. השאלה אם אתה שורד את אותם שישה חודשים ואם לא מפנים אותך בנתיים מהדירה שבה אתה גר".  

"מעל 80% ממשכירי הדירות יש להם דירה אחת. הם לא טייקונים, והם רואים בזה תחליף פנסיה. לפני שנתיים הם היו מאוכזבים מהתשואה הנמוכה, אבל היום הם רואים ש-2%-3% זו תשואה מאוד יפה"

- אבל אי אפשר שלא לומר שאנחנו לא רואים קטסטרופות. הרוב המוחלט משלם והכל טוב.

"45% מבעלי הדירות במדינת ישראל חוו אירוע של כשל בתשלומים. לפי נתוני בנק ישראל, ל-8% מהאוכלוסיה יש בעיה כזו או אחרת של תשלומים. זה לא זניח, וזה חשש גדול של משכירי הדירות".

"הכר את הדייר"

וויציק מספקת לשוק השכירות ביטחונות בשלושה מסלולים:

שירות חינמי של "הכר את הדייר". במידה והשוכר הסכים למלא את השאלון ("ממש רואים שיתוף פעולה מצוין, עשרות אלפים רק בשנה הראשונה"), החברה מדווחת למשכיר מהי רמת השכר של השוכר הפוטנציאלי ועוד.

שירות נוסף מציע ערבות – לבעל הדירה או לדייר. "בסקרים שעשינו מעל 30% מהדיירים דיווחו שהם לא הצליחו לפחות פעם אחת לשכור דירה, בגלל ביטחונות שדרש בעל הדירה. הערבות שלנו מכסה עבורם את כל תשלומי השכירות – תמורת 3% מתשלום שכר הדירה, ועד 4.5% מהתשלום במקרים מאוד מורכבים. זה לא באמת פוגע בתשואה, כי עדיין 97% נשארים לו ביד".

השירות השלישי, המיועד רק לבעלי בית, מציע להם לקבל את כל שכר הדירה השנתי מראש, בתוספת של 2.5%-2.7% עמלה מהסכום השנתי. "אני חושב שזו הלוואה הכי זולה שאפשר לקחת בענף הדיור. שים את הכסף בבנק, רק בשביל השקט הנפשי. אני מניח שבעוד שנה שנתיים נראה שאחוז האנשים שבוחרים במסלול הזה יהיה הרבה יותר גדול".

"בת"א יגיע דייר רציני ראשון – ועזוב את אגדות רוטשילד - תוך יומיים וחצי בממוצע, אבל בקרית שמונה זה יקח מעל עשרה ימים. בת"א יש פער של פחות מאחוז בין המחיר המבוקש למה שמשלמים, אבל בבת ים הוא 10%"

- זה פוגע בתשואה מהדירה.

"אנחנו לא מגלחים את התשואה, אנחנו מבטיחים את התשואה".

- ומורידים את כאב הראש מהמשכיר?

"אם יש בעיה, היא שלנו. אנחנו מטפלים בזה. ואנחנו גם הדבר הכי טוב שיכול לקרות לדייר אם יש לו כשל תשלום. הכל הפוך. המשכיר הרגיל יהיה בהיסטריה אם הפסקת לשלם לו שכירות. אנחנו לא לחוצים כלכלית, אנחנו סבלניים, ואנחנו נדבר עם הדייר. יש לנו אורח רוח ויכולת לפתור בעיות. עד היום במקרים שטיפלנו בהם, מעל 90% פתרנו את הבעיה בלי לפנות את הדייר. גם הדייר הוא לקוח שלנו".

- יש לכם השפעה על השוק עצמו?

"אנשים שראו בהשכרה סוג של טרדה ופחד, ברגע שמבינים שיש שירותים אינטרנטיים ודיגטיליים שמגינים עליהם, בעלות זניחה יחסית לתשואה, זה מרגיע אותם. אנחנו גורם שמייצר לבעלי הדירות רציונליזציה, שמה שהם מתכננים אכן יתקיים. גם השוכרים מבינים שהם כבר לא צריכים לערב הורים ויש עם מי לדבר".

- ולא מעט סיכון נופל עליכם.

"אנחנו לוקחים סיכון, זה ברור. יש לנו מודלים פיננסיים מתוחכמים ואת ישראכרט שהיא גב כלכלי שיודע לקחת סיכון. בתום 12 חודשים ראשונים המודלים שלנו נראים בסדר, אבל אני מוכרח להודות ש-12 חודשים הם לא מספיק זמן. כרגע זה נראה טוב. ואגב, זה שאני לא יודע מה קורה לגמרי אחרי 12 חודשים של פעילות, וכשיש לי המון דאטה, זה מראה כמה חסר מידע בשוק הזה ואף אחד לא יודע מה קורה".

- למשל?

"רק אני במדינת ישראל יודע ממידע אמיתי ובדוק בשטח, תוך כמה זמן יקח להשכיר דירה, כמה זמן עד שיבוא דייר רציני, מתי אני צריך להיכנס ללחץ. בתל אביב למשל, יגיע דייר רציני ראשון – ועזוב את אגדות רוטשילד - תוך יומיים וחצי בממוצע, אבל בקרית שמונה זה יקח מעל עשרה ימים. בתל אביב יש פער של פחות מאחוז בין המחיר המבוקש למה שמשלמים, אבל בבת ים הוא 10%. זה אומר שבבת ים יש לך מרווח גדול יותר אם אתה שוכר דירה".