בשל חוקי השכירות? שפל של 8 שנים בשוק מתחמי הדיור בניו יורק

האם חוקי השכירות החדשים בניו יורק, שנכנסו לתוקף ביוני 2019, כבר משפיעים על השוק בצורה משמעותית? על פי המגזין The Real Deal, התשובה היא כן – בכל הנוגע למתחמי הדיור הידועים של ארה"ב, ה-Multy family. אותם מתחמים שכוללים עשרות דירות ומיועדים בעיקר למשפחות, סבלו מאחת השנים הגרועות ביותר בתפוח הגדול בעשור האחרון.

על פי נתוני The Real Deal ובלומברג, השווי הכולל של עסקאות ה-Multy family בעיר ניו יורק
הסתכם ב-2019 בסכום של 6.91 מיליארד דולר – צניחה מדהימה של 40% לעומת הסכום הכולל ב-2018. מה שמדהים לא פחות הוא העובדה שנתונים אלו באים על רקע נתונים מצוינים לשוק הנדל"ן האמריקאי כולו, ששבר שיאים של שנים רבות בדצמבר האחרון.

עוד עולה מהכתבה כי לאורך השנה החולפת התבצעו בניו יורק 290 עסקאות נדל"ן למתחמי הדיור המדוברים. עד כמה הנתון הזה נמוך? מאז 2010 לא ירד מספר עסקאות ה-Multy family מתחת לרף ה-300. מדובר בירידה של 36%, ירידה משמעותית גם כן, בהשוואה למספר העסקאות שבוצעו בסקטור זה ב-2018.

חוק השכירות הוא האשם העיקרי?

על פי הכתבה ב-The Real Deal, התשובה לשאלה שבכותרת בלתי ניתנת לספק: חוק השכירות החדש גרם לירידה הדרמטית בהיקפי עסקאות ה-Multy family, זאת בשל אי-הוודאות באשר לערך ולפוטנציאל הרווח של נכסים הכלולים בחוקים החדשים, כך נכתב בכתבה. נזכיר כאן נתון מעניינים בהקשר זה, שמופיעים גם הם בכתבה: מחירי יחידות דיור בפיקוח בקווינס צנחו ב-7.7%, ל-276,261 דולר בממוצע, ובברונקס הם ירדו ב-7.1 אחוזים, ל-171,855 דולר בממוצע.

נזכיר מהו חוק השכירות החדש: הוא חל על מתחמי דיור שבהם שש יחידות דיור או יותר, ושהוקמו לפני שנת 1974 – ונמצאים בפיקוח. כך לדוגמה הוגבל השיעור המותר להעלאת שכר דירה בעת שיפוצים בבניין ל־2%. לצד זה, בוטלו סעיפים שאפשרו הוצאה של דירה מפיקוח דמי השכירות ברגע שהשכירות חצתה רף מסוים של תשלום חודשי, או כאשר הכנסתו השנתית של הדייר הייתה 200 אלף דולר לפחות במשך שנתיים. עוד בוטל החוק שמאפשר העלאה של דמי השכירות כאשר הדייר הקודם עזב.

בניו יורק מדובר על כ-900 אלף דירות מפוקחות, ועל פי ההערכות החוק החדש יגן על 2.4 מיליון תושבים בניו יורק. האם זהו באמת העניין אשר דוחק הצידה את מתחמי ה-Multy family בניו יורק, והאם השוק יפנה בעתיד הקרוב ל"מוצרי נדל"ן" אחרים? ייתכן. מעניין יהיה לראות כיצד תיפתח שנת 2020 מבחינה זו, על רקע שני תהליכים: האחד – יישום חוקים מגבילי שכירות בעוד ועוד ערים בעולם; השני – ההתאוששות המדוברת של שוק הנדל"ן בארה"ב.