מהי סוגיית חברת גוש/חלקה וכיצד היא משפיעה על פרויקטים חדשים?

ארבע המילים "בעיות ברישום זכויות בקרקע" גורמות להרבה מאוד יזמים – גם כאלו בעלי ניסיון שראו כבר הכול – להסתובב ב-180 מעלות ולמצוא לעצמם 'הרפתקה' אחרת. מבחינת רוב העוסקים בענף, פרויקט הכולל בעיות רישום בקרקע מלווה בכל כך הרבה פעולות שיש לבצע, בכל כך הרבה אתגרים וקשיים, עד שעדיף להם להדיר את רגליהם ממנו, יוקרתי ומשתלם ככל שיהיה על הנייר.

אחד המצבים המורכבים ביותר בהקשר זה נוגע ל"חברות גוש/חלקה". אותן חברות היו שכיחות מאוד בישראל באמצע המאה הקודמת, וביצעו לא מעט פרויקטים נדל"ניים. אלו היו חברות שרשמו עצמן כבעלי הפרויקט ואת בעלי הדירות עצמם כבעלי מניות בלבד – כך שבמסמכים השונים לא נמצא תיעוד של בעלי הנכסים האמיתיים, אלא רק של החברה, שפעלה אי אז לפני 60 שנים וכבר לא פעילה. כאן מתחיל הקושי האמיתי.

היום, בשביל לבצע פרויקט חדש בבניין קיים – כדוגמת פרויקט התחדשות עירונית – יש לקבל החלטות כדין מצד החברה הזאת, אך היא לא יכולה לעשות זאת: או שהיא נמחקה עם השנים, או שהיא פעילה אך מפירת חוק. כך למעשה הפרויקט נותר 'תקוע', מבלי שאפשר לקדם אותו הלאה, ומיליוני שקלים יכולים לרדת לטמיון"

" קבלנים או יזמים שהקימו פרויקטים רבים בדרך של חברת גוש־חלקה עשו זאת כדי להתחמק מתשלום מס שבח ", מסביר עו"ד יאיר שלו, שותף ומייסד יאיר שלו ושות' – משרד עורכי דין. "בפרויקטים רבים כאלו כל בעלי הדירות נרשמו כבעלי מניות בפרויקט, ואותה חברה לא טרחה להעביר את הזכויות במקרקעין ולרשום את הנכס כבית משותף. היא למעשה התרשלה בתפקידה. 

היום, בשביל לבצע פרויקט חדש באותו בניין – כדוגמת פרויקט התחדשות עירונית – יש לקבל החלטות כדין מצד החברה הזאת, אך היא לא יכולה לעשות זאת: או שהיא נמחקה עם השנים, או שהיא פעילה אך מפירת חוק (משום שלא שילמה אגרות ולא הגישה דו"חות). כך למעשה הפרויקט נותר 'תקוע', מבלי שאפשר לקדם אותו הלאה, ומיליוני שקלים יכולים לרדת לטמיון ויזמים/קבלים רבים לא מודעים לכך בתחילת הדרך...".

מתוך 22 דירות, רק 7 חוכרים רשומים;
בעלי מניות שאינם בחיים; דירקטור קשיש

פעילותן של אותן חברות גוש־חלקה אי אז לפני עשרות שנים יצרה מציאות משונה למדי בנודע לזכויות בנכסים שהחזיקה, עד כדי מצבים אבסורדיים במיוחד. הבעיה היא, שאותם מצבים לא הגיוניים מקשים על ביצוע מהלכים כלשהם באותו הנכס, גם אם ישנו רצון וישנה יכולת כלכלית מצד היזם שמבקש לבצע את הפרויקט.

"בנכסים כאלו יכולות להתגלות תופעות משונות מאוד", מספר עו"ד שלו. "כך לדוגמה, חברת גוש/חלקה שכל בעלי המניות הרשומים בה הם בעלי מניות היסטוריים, כלומר רובם כבר לא בין החיים ומרשם בעלי המניות אינו מעודכן גם כן; פרויקטים שבהם בעלי הדירות נרשמו כחוכרים, אך מתוך 22 דירות בבניין רשומים במסמכים רק שבעה או שמונה חוכרים; ישנן חברות גוש/חלקה שדווקא יש להן דירקטור רשום, שיכול לקבל החלטות בשם החברה, אלא שמדובר באדם מבוגר מאוד, לרוב קשיש, שהסיכוי שיחתום בשם החברה קלוש. אם יסכים לעשות כן, הוא ידרוש בתמורה שיפוי בגובה מיליוני שקלים.

עוד עניין שחשוב לזכור: ההחלטות שאמורה לקבל אותה חברה, במקרה שישנה כתובת לקבלת ההחלטות הללו, חייבות להיות מאושרות בהתאם לתקנון החברה, אך אותו תקנון שנכתב לפני עשרות שנים, כמובן כלל אינו מכיר בפרויקטים כמו התחדשות עירונית , שלא היו קיימים בזמנו. לכן, אותו מקבל החלטות לא יכול לאשר פרויקט התחדשות בנכס המדובר, משום שזו תהיה החלטה בניגוד לתקנון, כביכול".

חשוב מאוד לדעת אם יש קורלציה בין בעלי הדירות לבין החוכרים בטאבו, לבין מרשם בעלי המניות. רק אם ישנה קורלציה כזאת ניתן לפרק את החברות האלה מרצון, ללא מס. אם אין קורלציה, לא נצליח לפרק אותן אחר כך ללא תשלום מס, שמסתכם בכסף לא מועט - לעיתים בסכומים שיכולים להפיל פרויקט"

כדי שהדברים 'יתחילו לזוז' בשטח, נדרשת עבודה רבה. הסיפור כולו כולל סדרה של בדיקות, לפני הכניסה לפרויקט, שאותן רבים מהמעורבים לא יודעים לעשות. "זה מתחיל מבדיקת הסטטוס של החברה, וממשיך בבדיקה לגבי התוקף של כל החכירות ולעיתים לא כולן רשומות בנסח הטאבו, ואם הן נעשו מול החברה או לא", מפרט עו"ד שלו. "חשוב מאוד לדעת אם הסטטוס של החברה הוא של חברה פעילה מפירת חוק או שהיא בכלל מחוקה, וחשוב מאוד לדעת האם יש קורלציה בין בעלי הדירות לבין החוכרים בטאבו, לבין מרשם בעלי המניות. 

רק אם ישנה קורלציה כזאת ניתן לפרק את החברות האלה מרצון, ללא מס. אם אין קורלציה, לא נצליח לפרק אותן אחר כך ללא תשלום מס (הנגזר מזכויות הבנייה על המקרקעין). והמס הזה מסתכם בכסף לא מועט, שמגיע לעיתים לסכומים שיכולים להפיל פרויקט. גם אם היזם יצלח את תשלום המס הזה, מדובר בכספים שהוא ודאי וודאי לא לקח בחשבון בדו"ח ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט ( דו"ח אפס ) כשהוא נכנס לפרויקט".

ואם חשבתם עד עכשיו שמדובר בעניין מורכב שדורש המון תשומת לב, עוד לא הבנתם הכול. ישנם סיפורים שיגרמו לשערותיו של כל יזם לסמור, פשוט כך. "נניח שהבנק נתן ליזם ליווי לפרויקט שהוא מוציא לפועל, אך אז מתגלה כי בשל כל עניין ה'גוש/חלקה' אותו יזם חתם למעשה על הסכם מול הדיירים, ולא מול הבעלים של הקרקע או של הנכס", מדגים עו"ד שלו. "במצב כזה, עסקת הליווי יכולה פתאום להתפוצץ, היזם יאבד מייד את כל הכסף, הליווי יתבטל ויחולטו הערבויות. מכאן הוא יגיע למצב שהוא לא עומד ביעדי המכירות, לא יוכל לעמוד בתנאים שנקבעו מול הבנק, מכאן נגיע לעצירת בנייה ולהפרת ההסכם מול הדיירים – והנה אנחנו עומדים מול תאונת שרשרת גדולה מאוד. גם אם אני אבוא לאחר מכן ואסדר את זה, כמו שבאמת קרה במקרה דומה שליוויתי בעבר, מבחינת היזם מדובר בהתקף לב".

הפתרון: סדר פעולות ברור שמתגבר על הבעיות בזמן קצר יחסית

כל אותם מצבים אבסורדיים שתיארנו כאן ממחישים היטב מדוע יזמים רבים מדירים את רגליהם מפרויקטים שבהם מתגלה בעיית רישום. אך כיום, בעיקר הודות לניסיון רב שנים ולהתמקדות בטיפול בפרויקטים מסוג זה, אנו פועלים בהליך סדור אשר יכול לפתור את הבעיות הללו ולהתגבר עליהן בקלות יחסית, ובפרק זמן קצר.

"עם השנים פיתחנו שיטה מסודרת וטכניקה מסוימת שמאפשרת לנו להגיע במהירות למצב שבו מורשה חתימה מטעם החברה יוכל לחתום על כל המסמכים המאפשרים את ביצוע הפרויקט", משתף עו"ד שלו. "במסגרת ההליך אני מבקש צו שיפוטי שיורה לרשום את בעלי הדירות כבעלי מניות, ואני מבקש הרשאה לחתום על ההסכם, על מסמכי הליווי הבנקאי, על הערות האזהרה, על מכירת הדירות ועוד - ובעיקר על רישום הבית המשותף, משום שכך אוכל בסוף הפרויקט להוציא את החברה ההיסטורית מהתמונה וגם להגיש בקשה לפירוק ולהסדיר את רישום הבעלים הקיימים וכלל הרוכשים בדרך של רישום בית משותף .

אני מנתח את הקרקע, מנתח את הפרויקט, מנתח את נסח הטאבו ואת הנסח של החברה, רואה את הסכם הדיירים, מבין בדיוק מה צריך לעשות, נותן חוות דעת ומתחיל לפעול מכל הבחינות הנדרשות, בין אם מול בית המשפט ובין אם מחוץ לכותלי בית משפט, כולל כינוס של אסיפה כללית, פרסומים בעיתון, לעתים בקשה לצו כינוס נכסים של החברה, כל פרויקט בפני עצמו וכו'. לא הרבה רוצים להתעסק בזה ואנחנו פיתחנו מנגנון יצירתי שמאפשר לנו לפעול להסדרת העניין ולעשות זאת".

התהליך מורכב למדי, גם אם היום אנחנו יודעים בדיוק כיצד לבצע אותו והולכים לפי תוכנית סדורה. לרוב תעבור חצי שנה עד שנה עד להשלמת התהליך כולו. היום הצעד הזה מקובל הרבה יותר בענף, ועד היום ביצעתי אותו מול יותר מ־20 חברות, אבל כשיצאתי עם המהלך הזה לדרך, ב־2012, הרבה אנשים לא ידעו איך לאכול את זה – כולל בתי המשפט"

"מאחוריי ישנם כבר לא מעט פרויקטים שעברו את ההליך הזה – כאלו שנמצאים בימים אלו בביצוע וכאלו שכבר הושלמו", ממשיך עו"ד שלו. "אני פועל לקבל צו שיפוטי לפיו אני יכול לחתום על הכול בשם אותן החברות, חברות גוש/חלקה שהיו רשומות כבעלי הנכס. התהליך מורכב למדי, גם אם היום אנחנו יודעים בדיוק כיצד לבצע אותו והולכים לפי תוכנית סדורה. לרוב תעבור חצי שנה עד שנה עד להשלמת התהליך כולו. 
היום הצעד הזה מקובל הרבה יותר בענף, ועד היום ביצעתי אותו מול יותר מ־20 חברות, אבל כשיצאתי עם המהלך הזה לדרך, ב־2012, הרבה אנשים לא ידעו איך לאכול את זה – כולל בתי המשפט. נכון להיום הגורמים השונים גמישים הרבה יותר בקשר לזה". 

לפני סיום, עו"ד שלו מבהיר מדוע חשוב לבצע את התהליך בעזרת איש מקצוע מומחה לעניין: "אדם שאין לו ניסיון בעניין, שלא מודע לבעיות הרישום, יכול לגרום נזק של מאות אלפי שקלים: אנשים רואים שיש זכויות בנייה, דו"חות כלכליים ואישור מהרשות - ולא בודקים מעבר לזה. לעיתים יש לבעלי הדירות חובות היסטוריים הקשורים לחברת הגוש/חלקה (סיום תקופת החכירה וכיו"ב) והם שוכחים שמדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר, ולכן היא כוללת מס לא קטן וסכומי כסף משמעותיים. מן הסתם, שום דייר לא יסכים לשלם את המס הזה, ולכן הוא 'נופל' על היזם. חשוב שהיזם יהיה מודע לכל ההשלכות האלה לפני שהוא חותם על ההסכם ויוצא לדרך".

אם כן, במקרה שנתקלתם בפרויקט שיש בו בעיות רישום בקרקע, אל תמהרו למשוך ממנו את ידיכם: כיום יש לכך פתרון אפקטיבי ומהיר למדי, שבסיומו תוכלו לצאת עם הפרויקט לדרך. אל תשכחו כמובן לבדוק שאתם מבצעים את התהליך לצד אדם מקצועי הנדרש לאותה בעיה, בין אם עורך דין, שמאי או יועץ מס, העיקר שיהיה בעל ניסיון וידע, שיבטיח כי הצעד הזה יתבצע באופן חלק.