הריבית על המשכנתה בפריפריה גבוהה מזו שבמרכז; הפער - עד כ-0.5%

מהי מידת השפעתם של גורמים שונים על קביעת שיעור ריבית המשכנתאות? האם למקום הנכס, למעמד הסוציואקונומי של השכונה, להכנסה החודשית ולמספר הבנקים ביישוב ישנה השפעה על הריבית שאתם מקבלים בעת נטילת משכנתה? מחקר שנערך על ידי ד"ר נטליה פרסמן וד"ר ניצן צור אילן מחטיבת המחקר של בנק ישראל מראה כי גורמים אלו – וגורמים רבים אחרים – אכן משפיעים על גובה הריבית, גם אם לכאורה אינם קשורים בה קשר ישיר.

הנתונים, כך על פי עורכי המחקר, מצביעים "על פערים מובהקים סטטיסטית בשיעורי ריבית המשכנתאות שניתנות למימון רכישת דירות הממוקמות באזורים גאוגרפיים שונים ובאזורים סטטיסטיים ברמות סוציואקונומיות שונות: בעוד שהריבית שרוכשי דירות בשכונות מבוססות כלכלית במרכז הארץ משלמים היא בממוצע הנמוכה ביותר, הריבית שרוכשי דירות בשכונות מוחלשות כלכלית באזורי פריפריה משלמים היא בממוצע הגבוהה ביותר".

כך למשל, בשכונות במעמד סוציואקונומי נמוך הנמצאות ביישובים במרחק 80 ק"מ ויותר מתל אביב, שיעור הריבית הממוצע עומד על 2.04%, ואילו בשכונות מבוססות במרכז (במרחק עד 40 ק"מ ממרכז תל אביב) הוא עומד על 1.54% - הבדל של כמעט חצי אחוז בשיעור הריבית הניתנת בכל אחד משני האזורים הללו. מאחר שהיקף משכנתה בודדת מגיע לסכומים אדירים, בטח עבור משק בית ממוצע, הבדל שכזה מיתרגם בפועל לעשרות ואף למאות אלפי שקלים.

המחקר מגלה כי משקי בית בעלי הכנסה גבוהה יותר, משלמים ריביות נמוכות יותר: עליית הכנסת משק בית ב-10% מזוהה עם ירידה של 0.02 נקודות אחוז בריבית השנתית, כך על פי המחקר; נוסף על כך, משפרי דיור משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה ב-0.03 נקודות אחוז בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה, ומשקיעים משלמים ריבית נמוכה ב-0.07 אחוז בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה

המחקר נעשה על סמך יותר מ-80 אלף תצפיות המשלבות נתונים פרטניים של המשכנתאות שהועמדו על ידי המערכת הבנקאית בשנים 2013-2010, ומאפייני נכסים שמומנו באמצעות משכנתאות אלה. "בעוד שבארה"ב ובמקומות אחרים בעולם נבדקה בעיקר קיומה של אפליה בין צרכני משכנתאות שונים, מחקר זה הוא הראשון בספרות הרלוונטית שבוחן את השפעת מקום הנכס על תמחור המשכנתה", מציינים בבנק ישראל.

הריבית על המשכנתה בפריפריה גבוהה מזו שבמרכז; הפער - עד כ-0.5%

מהמחקר עולה כי הפרשי הריביות הנאמדים נעים בין 0.054 נקודות אחוז ל-0.248 נקודות האחוז בהבדלים בין האזורים השונים – אך המקום הגאוגרפי הוא לא היחיד שמשפיע על גובה ריבית המשכנתה. המחקר מגלה כי משקי בית בעלי הכנסה גבוהה יותר, משלמים ריביות נמוכות יותר: עליית הכנסת משק בית ב-10% מזוהה עם ירידה של 0.02 נקודות אחוז בריבית השנתית, כך על פי המחקר; נוסף על כך, משפרי דיור משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה ב-0.03 נקודות אחוז בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה, ומשקיעים משלמים ריבית נמוכה ב-0.07 אחוז בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה.

המחקר מצא עוד כי לווים שנוטלים משכנתה עם LTV (יחס המשכנתה לעומת ערך הנכס) גבוה מ-60%, נאלצים להתמודד עם ריבית גבוהה ב-0.06 נקודות האחוז בהשוואה ללווים שה-LTV שלהם נמוך מ-60%, וכי הריבית גבוהה יותר גם כאשר המשכנתה ניטלת לתקופה של 20 שנים ויותר – הבדל של 0.22 נקודות האחוז בממוצע. נתונים אלו ידועים יחסית בתחום המשכנתאות, אך המחקר מצליח לאמוד את ההבדלים המשוערים מבחינה מספרית. 

תוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נרכש הנכס מזוהה עם ירידה של 0.016 נקודות אחוז בריבית, בממוצע, בעוד שתוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נלקחה המשכנתה מזוהה עם ירידה של 0.009 נקודות אחוז בריבית"

עוד מגלה המחקר כי לווים שנוטלים משכנתה בבנק שבו הם מנהלים חשבון עו"ש, משלמים ריבית נמוכה ב-0.13 נקודות האחוז בממוצע בהשוואה ללקוחות שנוטלים משכנתה בבנק שאינו מכיר אותם כלקוחות. עוד נמצא במחקר כי רמה גבוהה של תחרות בין הבנקים בשוק המשכנתאות מוזילה את הריבית: "תוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נרכש הנכס מזוהה עם ירידה של 0.016 נקודות אחוז בריבית, בממוצע, בעוד שתוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נלקחה המשכנתה מזוהה עם ירידה של 0.009 נקודות אחוז בריבית", נכתב בהודעת בנק ישראל.

הריבית על המשכנתה בפריפריה גבוהה מזו שבמרכז; הפער - עד כ-0.5%

מבצעי המחקר מפרטים על הסיבות האפשריות להיווצרות הפערים בין האזורים השונים: "התכונות הנצפות של הלווה, המשכנתה והנכס הממומן, וכן מידת התחרות בין הבנקים, יכולות להסביר עד כשני שלישים לכל היותר מהפערים הבין-אזוריים בריבית המשכנתאות הנצפים בנתונים הגולמיים", הם כותבים. "גורמים נוספים שיכולים להסביר את הפערים, כוללים תכונות לא נצפות של הלווים, כגון אוריינות פיננסית וכושר מיקוח, מאפייני תעסוקה שלגביהם לא עמדו לרשותנו הנתונים, וכן מידה מסוימת של אפליה סטטיסטית של קבוצות לווים שבקרבן יש שיעורי פיגורים גבוהים מהממוצע בהחזרי המשכנתה".