זכויות בנייה - המדריך השלם לשנת 2024

מה זה זכויות בנייה - אחוזי בנייה

המושג "זכויות בנייה" (המכונות גם "אחוזי בנייה") אינו מוגדר בחוק המקרקעין או בתקנות שלו, והמשמעות שלו נגזרת מתוך הפרקטיקה והפסיקות השונות במהלך השנים.

בפסיקות של בית המשפט הוגדרו זכויות בנייה בתור "היתר הבניה שניתן על ידי הועדות לתכנון ולבניה הקובע על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות", ונקבע גם כי "עם העברת הבעלות על המקרקעין, עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם".

בית המשפט מציין גם כי "זכות זו אינה מקרקעין ואינה זיקת הנאה במקרקעין, כי אין היא כלולה בהגדרות של מונחים אלו --- אלא היא 'זכות הקיימת לבעלי המקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה'". משום שזכויות אלו אינן זכות במקרקעין, לא ניתן לרשום זכויות בניה בפנקס המקרקעין.

סעיף 265 (31) לחוק התכנון והבנייה קובע כי שר הפנים רשאי לתקן תקנות ולקבוע כללים לחישוב שטחים של מגרשים לבנייה לצורכי רישוי ותכנון, אחוזי בנייה מותרים, גובה בניינים ומספר קומות.

באשר לבניין משותף, זכויות הבינה נחשבות נכס הנמצא בבעלות משותפת, על אף שהוא לא חלק מהרכוש המשותף (החלקים הפיזיים המשותפים בבניין). הזכויות נובעות מהבעלות בקרקע, ומשום שהקרקע עליו עומד בית משותף שייכת במשותף לבעלי הדירות, משתמע כי זכויות הבניה על הקרקע שייכות להם במשותף, באופן יחסי על פי אחזקתם בנכסים בבית המשותף. עם רישום הבניין, זכויות הבניה לא נעלמות, אלא מוסיפות להתקיים בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות. עם זאת, המקור להענקת זכויות הבנייה הוא וועדת התכנון והבנייה ולא בעל המקרקעין.

בתקנות התכנון והבנייה הוגדר המונח 'אחוזי בנייה' בתור "היחס בין השטח הכולל המותר לבנייה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים”.

בסעיף 4(א) של תקנות התכנון והבנייה נכתב כי “השטח המותר לבנייה בבניין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם הם מתחתיה”.

לכן, זכויות בניה הן בעצם הגבלה על חלקת קרקע הקובעת את מידת הבניה אותה ניתן לבצע בשטח – הפן התכנוני של הזכות הקניינית, ולמעשה קובעים את שווי הזכות הקניינית. למשל, אם גודל המגרש הוא 100 מ"ר וזכויות הבניה על שטח זה הן 130% - ניתן לבנות עליו עד 130 מ"ר.

בעלים במשותף של זכויות בנייה יכול לוותר או להעביר אותן לאדם אחר. בבית משותף, נקבע על ידי בית המשפט כי בעלי הדירות יכולים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות בנייה מהם והעברת הזכות לאחד מהם, על פי התקנון המוסכם לבית המשותף, בתנאים מוסכמים בחוזים אישיים, או בדרך נאותה אחרת.

חישוב זכויות בניה - אחוזי בניה לפי גוש חלקה ביחס לשטח\עומק\גובה

איך בודקים זכויות בניה ? בעת חישוב אחוזי בנייה מותרים, נהוג להתייחס לשלושה פרמטרים רלוונטיים: אחוזי בנייה מותרים ביחס לשטח, אחוזי בניה מותרים לעומק, ואחוזי בנייה המותרים לגובה.

אחוזי בנייה מותרים יכולים להיות מושפעים מפרמטרים רבים, כגון צפיפות אוכלוסין, נגישות, מי תהום ועוד.

דרך החישוב של אחוזי בנייה מותרים מוגדרת בתקנות התכנון והבניה (המכונות 'תקנות חישוב שטחים'):

ראשית, יש לברר את השטח הכולל של המגרש, כפי שהוא מופיע ברישומים (גוש\חלקה),לאחר ניכוי החלקים המופקעים לשימוש הציבור.

שנית, יש להגיע לנתון השטח המותר לבנייה, כלומר זכויות בינה המאושרות לבניה על הקרקע כפי שמופיע בתכנית בניין עיר.

לבסוף, מחושבים אחוזה בניה כוללים, שהם היחס בין השטח הכולל לבין השטח המותר, באחוזים.

חשוב לציין כי לא ניתן להפיק היתר עבודה על שטח שלא הוגדר והוסדר במסגרת חלוקה למגרשים ושטחי בניה מותרים.

מס שבח על זכויות בנייה לא מנוצלות

על פי סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין , בעת מכירת דירת מגורים הכוללת זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו (ברוב המקרים מדובר על זכויות בניה בית פרטי צמוד קרקע) ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח אך ורק על "דירת המגורים המזכה", כלומר, חלק התמורה בעסקה המשולם בגין זכויות הבניה שלא נוצלו – חייב במס שבח מלא. הפטור יחושב על פי שוויה הדירה, בניכוי שווי זכויות בנייה הנוספות.

ההנחה של המחוקק, אם כן, היא שמכירת זכויות הבניה לא מהווה חלק ממכירת דירת המגורים המזכה בפטור ממס, ולכן החלק הזה לא יהיה פטור ממס.

בחלק מהמקרים, על פי שווי הדירה, ניתן פטור נוסף אשר עשוי להגיע לכפול משווי הדירה, אך לא יותר מכ-2 מיליון ₪. סף שווי הדירה אשר עבורו ניתן פטור נוסף משתנה על פי החלטת הרשויות, ולכן יש לבדוק מהן התקנות והנתונים העדכניים, רצוי בעזרת בעל מקצוע, על מנת לחשב את המס החייב.

זכויות בנייה שונות

באופן כללי, קיימים שני סוגי זכויות בנייה: זכויות בניה המוענקות על פי התב"ע לבעלי המקרקעין, הנקראות 'זכויות מובנות', וזכויות בניה בכוח, המוענקות על פי שיקול דעת הוועדה לצד מסוים, הנקראות 'זכויות אישיות'.

מבחינת מאפיינים דומים של סוגי זכויות בניה , ניתן לחלק את סוגי הזכויות לזכויות בניה על הגג, זכויות בניה בתמ"א 38, זכויות בניה בשטח חקלאי, ועוד.

זכויות בניה על הגג - זכויות בניה על גג בית משותף

הדיון על זכויות בנייה על גג משותף נובע מכך שלעתים הדיירים סבורים כי כאשר מוצמדת זכות השימוש בגג לדייר שגר בקומה העליונה (בכפוף להסכמת שאר בעלי הדירות בהתאם לרוב הנדרש בחוק),הוצמדו גם זכויות הבנייה הניתנות לניצול. אך על פי חוק, הצמדת גג של בניין לדירה כלשהי, אינה גוררת הצמדה של זכויות הבנייה הניתנות לניצול על הגג. למעשה, זכויות הבנייה האלו שייכות לכל בעלי הדירות ונחשבות חלק מהקניין שלהם. כלומר, אם ברצון בעלי הדירות להצמיד גם את זכויות הבנייה לדירה ספציפית, על חשבון יתר בעלי הדירות, יש לקבל את ההסכמה של כל הדיירים ולעגן באופן מפורש את הצמדת הזכויות במסגרת התקנון של הבית המשותף. על מנת שבעל זכויות הבנייה על הגג יוכל לבנות עליו, יש לציין ברישום מפורש בתקנון הבית כי אין צורך בהסכמת הדיירים לשם כך. עם אין רישום מפורש, יש לקבל הסכמה של מעל 75% מהדיירים לקידום המהלך.

חשוב להבין כי כל עוד הזכויות לא עברו באופן מפורש בתקנון, הדייר אליו מוצמד בפועל השימוש בגג, יצטרף לרכוש את הזכויות היחסיות מכל דייר, משום שזכויות אלו שייכות לכלל הדיירים.

הבעיה במימוש הזכויות עולה לרוב משום שאין תקנון משותף כלל, ולעתים הבניין מחזיק בתקנון משותף, אך אין בו פירוט ברור ורשמי באשר לחלוקת הרכוש המשותף והצמדת זכויות לבעלי דירות מסוימים.

ניצול וחלוקת זכויות בנייה בבית משותף

חלוקת זכויות בנייה בבית משותף בו גרות שתי משפחות ומעלה, מבוצעת על ידי רישום החלוקה בתקנות הבית המשותף (בדומה לרישום זכויות הבנייה ביחס לדייר המתגורר על הגג, למשל). החלוקה והרישום שלה מאפשרים לכל צד המעוניין לממש את הזכויות שהוקצו לו. במקרה בו אין רישום מפורש של החלוקה, כל בעלי היחידות יהיו זכאים ליהנות מזכויות הבנייה באופן שווה.

ישנם מקרים בהם בעל נכס בבניין משותף רוצה לממש זכויות בנייה שלא מומשו, ומציג הסכמה של בעל הנכס הקודם. במקרה שכזה, עליו להוכיח כי ניתנה הסכמה של שאר בעלי הזכויות לבעלים הקודם של הדירה. רק בהצגת הסכמה חוזית שכזו, יהיה ניתן לממש את זכויות הבנייה ולהפוך אותן לזכויות קנייניות (בנייה בפועל).

זכויות בנייה במשק חקלאי

זכויות בנייה בנחלה חקלאית נקבעות על ידי שני גורמים שאינם תלויים אחד בשני: מצד אחד רשויות התכנון, ומצד שני רשות קרקעי ישראל. רשות מקרקעי ישראל היא זו שקובעת את הזכויות המותרות בנחלה בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל, בעוד שרשויות התכנון מגדירות את זכויות הבנייה בנחלה חקלאית על פי התקנונים של תכניות המתאר הרלוונטיות לאותו ישוב. לרוב מדובר בשילוב של כמה תכניות מתאר בהיררכיה המשתלבות אחת בשניה, גורעות או מוסיפות זכויות, ולכן יש צורך בניתוח אדריכלי-משפטי כדי להגיע למסקנה סופית. תכניות המתאר החלות על נחלה קרקעית הן תכניות מתאר ארציות, תכניות מתאר מחוזיות של המועצות האזוריות או רשות התכנון המחוזית, תכניות מתאר החלות על ישוב או חלק ממנו, ובחלק מהמקרים תכניות מתאר "נקודתיות" החלות על נחלה אחת בלבד.

על פי רשות מקרקעי ישראל , בעלי הנחלה מוגדר "שוכר" עם חוזה חכירה , ולו ניתן לבנות שלושה בתים על הנחלה- בית לבעל הנחלה, בית לבן ממשיך, ובית שליש נוסף וקטן, במקרה בו יש לבעל הנחלה נכד עם משפחה המתגורר בפועל בנחלה. על פי הגדרות רשות המקרקעין, השטח המותר לבניית הבית של בעל הנחלה וה"בן ממשיך" הוא 160 מ"ר, בעוד שהשטח של הבית השלישי עומד על 55 מ"ר.

כאשר בעל נחלה מבקש לממש את זכות הבנייה לבית גדול מ-160 מ"ר, עלי לשלם לרשויות מקרקעי ישראל תשלום המכונה "דמי היתר", הנקבעים על ידי השמאי הממשלתי בהתאם שווי למגורים הספציפי בישוב.

בנוסף לבתי המגורים, ניתן לבנות בנחלה חקלאית גם מבני משק כגון סככות, מחסנים, רפתות ולולים, בתי אריזה וכד'. עם זאת, גם מבנים אלו מחייבים היתר בנייה, שטחם וגודלם מוגדרים בתכנית המתאר, והם מצריכים גם אישור של משרד החקלאות , אשר דורש הוכחה לכך שהמבנה ינוצל לשימוש החקלאי המבוקש.

זכויות בנייה בתמ״א 38

לאחר קבלת זכאות לתכנית תמ"א 38 , אשר ניתנת דרך הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, יש לבצע עוד מספר צעדים עד לניצול בפועל של זכויות הבנייה המוקנות בתכנית המתאר. למשל, חובה לבצע חיזוק של מבנה המגורים מול רעידות אדמה (לא כולל תוספת ממ"ד),סגירה ומילוי של קומה מפולשת לבנייה עתידית של דירות חדשות, תוספת קומות (מה שמהווה תמריץ ליזם לביצוע התמ"א),או להקים קומה חלקית נוספת בשטח עד למחצית משטח הקומה שמתחתיה.

זכויות בנייה הנובעות מהוראות התמ"א כוללו תגם תוספת מרחבים מוגנים, מעלית, גם אם קווי מתאר שלה חורגים מקווי הבנייה הרגילים של המבנה, חנייה (כל עוד הפתרון עולה בקנה אחד עם דרישות הוועדה המקומית, יאפשר חנייה נאותה לדירות החדשות והישנות, וכל תוספת בנייה המתאימה לעיצוב הקיים של המבנה.

ניוד זכויות בנייה

במהלך השנים התפתח פתרון של ניוד זכויות בנייה- מקרה בו מסיבה מסוימת, רשות התכנון "מעבירה" חלק מזכויות הבנייה של שטח מסוים, לשטח אחר.

בתמ"א 38, למשל, הרווחיות של הפרויקט נובעת מתוספת זכויות הבנייה שהיזמים אמורים לקבל, בדמות הוספת קומות או פינוי-בינוי. עם זאת, במקרים מסוימים, כמו בניינים לשימור או אזורים עם הגבלת גבוה, לא ניתן להוסיף קומות, ועולה אופציה בה היזם מקבל זכויות במגרש אחר שהוא מחזיר בעיר- עליו הוא יכול לבנות ולהרוויח ממנו.

הסעיף המאפשר את הניוא הוא סעיף 20 א' בתיקון מס' 3 לתמ"א 38. חשוב לציין שהניוד חייב לקבל אישור של תכנית המתאר, על מנת לא ליצור חריגות מהתכנית במגרש המקבל את הזכויות המועברות.

גם במקרה של פיצוי בגין הפקעה של מקרקעין על ידי הרשות המקומית, ניתן להעניק זכויות בנייה במקום פיצוי כספי. אם בעל המקרקעין מחזיק במקרקעין אחר בשרותו, הרשות יכולה לנייד אליו זכויות מהמקרקעין שנפגע מהתכנית הציבורית. עם זאת, חשוב להבין כי מדובר במצב ייחודי ואל ניתן ליישם זאת בשגרה.

השימוש בכלי של ניוד זכויות בנייה במוסדות התכנון התפתח במסגרת תכנית השימור בתל אביב, מתוך כוונה למזער את תשלום הפיצויים לבעל מקרקעין העובר שימור. המנגנון שפותח מאפשר ניוד של זכויות הבנייה שאינן ניתנות ליישום, למגרשים ובניינים אחרים בעיר, בתור פיצוי. יש לציין כי אין חקיקה המאפשרת סחר בזכויות בנייה כנכס באופן נפרד מהקרקע, ולכן הפתרון הוא גריעה של זכויות הבנייה ממגרש מסוים (המגרש עליו עומד הבניין לשימור) והוספת זכויות בנייה שוות ערך במגרש אחר (המגרש שמקבל את הזכויות). מעבר להסכם בין מוכר לקונה של הזכויות, אחד התנאים הכרחיים לניוד הזכויות הוא מהלך תכנוני של אישור התכנית. אישור התב"ע כולל שלב התנגדויות, שקיפות ציבורית והוא דורש חשיבה תכנונית, על פי התכנית המקורית שהקצתה על הזכויות המדוברות.

עוד מקרה בו עשויים להתבצע ניודי זכויות בנייה הוא בנייה של קמפוסים גדולים, בהם מאפשרים ליזם לנייד זכויות בנייה בתחום המתחם עצמו, כל עוד הוא לא חורג מהסך שנקבע. במקרים רבים, הניוד מתבצע על ידי איחוד וחלוקה של חלקות, או בניוד נקודתי על פי תכנית.

סיכום

אם כן, נושא זכויות הבנייה בחקיקה בישראל אינו מוגדר באופן מפורש, והמשמעות שלו בפרקטיקה מפורשת משנים על גבי שנים של פסיקות ואישורים בשטח. זכויות בנייה אינן חלק מהזכויות במקרקעין, אלא חלק מהרכוש המשותף של בעלי הנכסים על קרקע מסוימת, אשר יכולות להתמשש במלואן או בחלקן בכל רגע נתון.

על פי תקנות התכנון והבנייה , 'אחוזי בנייה במגרש' הוא "היחס בין השטח הכולל המותר לבנייה במגרש לבין שטח המגרש, כשהוא מבוטא באחוזים”.

קיימים מספר סוגים של זכויות בנייה, ומקרים נפוצים בהם עולה לדיון נושא זכויות בנייה, כגון שאלת זכויות הבנייה על גג בית משותף , חלוקת זכויות בנייה בבניין, זכויות בנייה בפרויקט תמ"א 38 , וזכויות בנייה בנחלה חקלאית וזכויות בנייה בבית פרטי. בנוסף, ניתן כיום לבצע ניוד של זכויות בנייה בין שני מגרשים, כל עוד יש סיבה מיוחדת המצריכה את המהלך, כגון בניין לשימור, מגבלות בנייה, הקמת מתחמים או הפקעה על ידי רשות מקומית.

בכל התנהלות סביב זכויות בנייה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה למקרקעין (ומיסוי) על מנת להבין באופן מלא את הזכויות המגיעות לבעלי הנכסים השונים, והיכולת לממש אותן.