מוטי ששון ועמיר שאלתיאל: "כל אחד מקווה לגנוב יזם מעיר אחרת"

האם ראשי הערים מקדמים עוד ועוד מתחמי משרדים ותעסוקה עצומים ומיותרים, רק בגלל הרצון המובן לארנונה יקרה ובלי שום רציונל כלכלי ותכנוני? האם היזמים ומארגני קבוצות הרכישה מפתים לא מעט משקיעים תמימים להכנס להשקעות באותם משרדים, שבסופו של יום לא יהיה להם מספיק ביקוש? ועד כמה המעגל השני מסביב לתל אביב אכן מהווה תחרות של ממש לביקושים הגדולים לתעסוקה בעיר הגדולה? זימנו לפודקאסט "מגדל בבל" שניים – את ראש עיריית חולון מוטי ששון, שבה בונים ומתכננים בשנים האחרונות מאות אלפי מ"ר חדשים לתעסוקה, ואת יו"ר קבוצת אלדר עמיר שאלתיאל, שמקדם כרגע שני מגדלי משרדים בעיר חולון.

- כל הערים רוצות תעסוקה, אבל יהיה לכל זה ביקוש?

ששון: "עובדה שבונים. אני יוצא מתוך הנחה שמי שבונה יש לו כבר כמה הזמנות בצד".

ששון: "נוצרה כימיה ביני לבין דוד עזריאלי ומנחם עינן שניהל את החברה. הכל מתחיל מכמיה בין אנשים. אתה מדבר, עושה רושם טוב, מאמינים בך. אנחנו הולכים בצורה מדודה, ועובדה שאנשים מאמינים. אנחנו בונים כל שנה 120-130 אלף מ"ר ברוטו"

- איך שכנעת בזמנו את עזריאלי לבוא להקים עשרות אלפי מ"ר למשרדים בעיר?

"קודם הוא קנה קניון בחולון, ולא בנה. נוצרה כימיה ביני לבין דוד עזריאלי ומנחם עינן שניהל את החברה. הכל מתחיל מכמיה בין אנשים. אתה מדבר, עושה רושם טוב, מאמינים בך. אנחנו הולכים בצורה מדודה, ועובדה שאנשים מאמינים. אנחנו בונים כל שנה 120-130 אלף מ"ר ברוטו".

שאלתיאל: "אני גדלתי בחולון, ומרגש אותי לבנות את הפרויקט שיהיה הראשון בכניסה המזרחית לעיר".

שאלתיאל: "אנחנו נמצאים במשק בתעסוקה כמעט מלאה, עם גידול דמוגרפי, והישראלים אוהבים לעשות ביזנס. צריך להתחבר לתרבות הישראלית – דירה חדשה, רכב חדש ומשרד חדש. לכן הביקושים למגדלים קלאס איי ימשיכו להיות גבוהים"

- אתה מדבר על רגשות וראש העיר מדבר על כימיה. אנשי עסקים אמורים לדבר עסקים.

"אותי זה מרגש, וסלח לי שאני סנטימנטלי. מעבר לכך, כשמסתכלים על העשור האחרון, התחלות הבנייה לעסקים בעשור האחרון היו בערך 5% מהתחלות הבנייה. אנחנו נמצאים במשק בתעסוקה כמעט מלאה, עם גידול דמוגרפי, והישראלים אוהבים לעשות ביזנס. צריך להתחבר לתרבות הישראלית – דירה חדשה, רכב חדש ומשרד חדש. לכן הביקושים למגדלים קלאס איי ימשיכו להיות גבוהים".

- ואז מגיעים לפרמטר הנגישות. נושא התחבורה מאוד לא פשוט בחולון.

ששון: "לא נכון. התחילו את העבודה על הקו הירוק של הרכבת הקלה. בחולון יש שני צירים של הרכבת, לנחלת ולקניון הזהב בראשל"צ. וגם יש שני קווי מטרו. אתה יכול להגיד שהמטרו יקח עוד הרבה שנים, אבל רכבת קלה תסע ב-2025. בנוסף, תהיה יציאה צפונה לכביש 4 מאזור התעסוקה. זה יעלה 240 מיליון שקל, ועוד יש לי ולראש עיריית ראשל"צ ויכוח עם משרד התחבורה לגבי המימון. כמו כל יהודי, גם במשרד התחבורה רוצים שאני אממן. בסוף נגיע להסכמה".

- ואולי הם צודקים. הם יודעים שמוטי ישלם, כי זה יעשה טוב לכל ערך הנכסים שיש לו בעיר.

"הם תמיד אומרים כאלה דברים, אבל בשביל מה הם קיימים? לא בשביל לעזור? הם לא רוצים תעסוקה?".

שאלתיאל: "אנחנו רואים כל הזמן חברות יוצאות מתל אביב. גם חברות היי טק. עיריית חולון תומכת בארנונה מאסיבית, ולא במקרה בזק עוזבים את עזריאלי בתל אביב – 190 שקל לשנה למ"ר ארנונה, מול 350-380 למ"ר בתל אביב ובהרצליה פיתוח. זה מהלך שיווקי מבריק, כי 50% פחות בארנונה גורם לחברות לעזוב. ההחלטה של בזק היא דרמטית. ארנונה היא פקטור מאוד משמעותי בקבלת ההחלטה, שיכול להזיז חברה ממקום למקום".   

ששון: "וגם פארק פרס צמוד. אתה יכול להביא את הילדים וללכת לעבודה, ובסוף היום לקחת אותם. אנחנו גם העיר היחידה בארץ, 25-26 שנה, בלי כחול לבן ברחובות וכל מי שמגיע יכול לחנות כמה שרוצה ואיפה שרוצה".

- אלדר בונה היום משרדים למכירה. מניין יהיה ביקוש גדול כל כך למשרדים קטנים, מה גם שבסוף היום, מרבית החברות הגדולות מחפשות לשכור משרדים במגדל עם בעלים אחד. 

"יש לנו שני פרויקטים – אחד בוטיק 6,000 מ"ר, שם שיווקנו 60-100 מ"ר, בעיקר לרוכשי קצה. המגדל השני, שבפוטנציאל יגיע ל-45 אלף מ"ר אחרי תב"ע חדשה, אנחנו לא מוכרים פחות מ-400-500 מ"ר. כל קומה היא 1,700 מ"ר ואנחנו מכוונים לחברות גדולות".

- ועדיין, מדובר בבעלות של הרבה משקיעים בבניין אחד.

"למעלה מ-50% מהמגדלים במרכז נבנים על ידי קבוצת רכישה , ולא ראיתי שום בעיה בניהול".

- ואנשים שקונים משרד לא לוקחים סיכון גדול מדי?

"אני חושב שבסה"כ, התשואות של המשרדים מול האלנטיבנות האחרות טובות מאוד. זה או לקנות משרד או מסחר בערים, או לקנות בחו"ל".  

ששון: "אני רואה כמה בונים בארץ ואני שואל את עצמי 'מה קורה, כל כך הרבה בונים'. אבל אני רואה שהם מתאכלסים, ואם יהיה משבר נתמודד, לא רק אני אלא כל ראשי הערים. בלי אזורי תעסוקה אין זכות קיום לעיר"

- מוטי, אתה לא מודאג שכשהם יעמדו עם משרדים ריקים הם יבואו אליך?  

"דיה לצרה בשעתה. אבל כן, אני רואה כמה בונים בארץ ואני שואל את עצמי 'מה קורה, כל כך הרבה בונים'. אבל אני רואה שהם מתאכלסים, ואם יהיה משבר נתמודד, לא רק אני אלא כל ראשי הערים".

- כל עיר חולמת על אזורי תעסוקה מטורפים.

"נכון, כל אחד מקווה לגנוב יזמים מעיר אחרת שיבואו לבנות אצלו. בלי אזורי תעסוקה אין זכות קיום לעיר. אנחנו נדע להתמודד כי אצלנו זה לא מטורף. למה בת ים במצב הזה? כי מכרו מגרשים רק לאזורי מגורים. תמיד אמרתי להם 'איפה הראש שלכם'. במגורים הקבלן מרוויח, וההוצאות על העיר".

- אולי תתאחדו סוף סוף לעיר אחת?

"בזמנו אמרתי למאיר ניצן, ראש עיריית ראשון לציון, שהוא לא יכול להיות שונה ממה שקורה בעולם, ושבסוף יהיה אזור גוש דן רבתי. דיברנו על איחוד של בת ים, ראשון לציון, חולון, ואולי גם רחובות ונס ציונה. העיר הגדולה בישראל. אבל בין דיבורים לביצוע לוקח הרבה זמן, והפרסונות משתנות".   

- אתה עוזר גם לשוכרים להשתכנע להגיע לחולון?

"אני אגיד לעזריאלי את מי להביא? לא צריכים אותי. בדרך כלל הדיירים העתידיים באים אלי לדבר על ארנונה, אבל אנחנו הכי זולים בגוש דן, כי התחשיב שלנו הוא נטו-נטו בשטח. זה חוסך המון, ואתה יכול להגיע ללמעלה מ-20% הפרש בין עיר לעיר. הדיירים צריכים להגיע אלי כדי שאני אשכנע אותם. לפני שנבחרתי לראש עיר לפני 26 שנה, התחלתי את לימודי הדוקטורט ושינתי את שיטת החיוב של הארנונה מחדרים למטרים. אח"כ החלטתי לחייב ארנונה עם פרמטרים נוספים, לא רק שטח. לפי מספר נפשות – כי כל ילד עולה לי 5,000 שקל הוצאות, לפי רמת הכנסה. בדקתי מול ערים תאומות שלנו וראיתי שבחוץ לארץ הכסף לרשויות המקומיות עובר ממס הכנסה".

- וכשאתה עולה לממשלה בירושלים כדי לשנות את השיטה, מה קורה?

"הפסקתי לדבר איתם. אין עם לדבר. אם היו נותנים לנו לעבוד, כל הארץ היתה נראית אחרת".

שאלתיאל: "השאלה האם הצוות המקצועי יודע לתמוך בחזון של העירייה. בסוף, כשאני יודע שדנה עזריאלי נכנסת, אני אוטומטית ליד. אם עושים עבודה טובה בפרויקט הראשון, כל הפארק מתרומם"

- אמיר, כמה חשובה הדחיפה של הרשות המקומית?

שאלתיאל: "השאלה האם הצוות המקצועי יודע לתמוך בחזון של העירייה. ובסוף, כשאני יודע שדנה עזריאלי נכנסת, אני אוטומטית ליד. אם עושים עבודה טובה בפרויקט הראשון, כל הפארק מתרומם. אני זוכר שחברת סאפינס רצתה לסגור בעזריאלי חולון, והמנכל דיבר איתי וסיפר שהציעו לו מספר מאוד נמוך כדי להיות עוגן, והנה מפה כל הפארק התרומם".

ששון: "לי נשאר לשבת בצד ולמחוא כפיים".