ת"א: היטל השבחה נחתך בכ-70% - אך הוחזר לוועדת הערר בצו ביהמ"ש

את היצרים וההדים שמעוררת שאלת היטלי ההשבחה בפרויקטים בערים קשה לפספס בסביבה הנדל"נית הישראלית. בין אם מדובר בפטור בהיטלי השבחה במסגרת התחדשות עירונית , ובין אם בהיטל השבחה 'רגיל' שמוטל על תושב המוכר את דירתו – נדמה שהיטל ההשבחה מעורר את האמוציות הרבות ביותר: מצד אחד נמצא היזם או בעל הדירה, שמנסה לצמצם את ההיטל עד למינימום האפשרי מבחינתו, ואם אפשר לבטלו לחלוטין, מתוך ראייה (מעט צרה לעיתים) כי מדובר במס מיותר או לא מחויב המציאות; מן הצד השני נמצאת העירייה, שנתפסת לא פעם כחמדנית בהקשר זה – ודבקה בגישתה כי היטל ההשבחה הוא מהמיסים החשובים ביותר, שהכנסותיו מופנות אך ורק להשקעה בפיתוח העיר עצמה.

עד כמה מדובר בנושא בוער ומעורר פולמוס? מספיק לבחון את השתלשלות האירועים סביב מכירת נכס פרטי תמים ברחוב בניהו 19 שבשכונת צהלה בתל אביב, כדי להבין זאת. וכן – כאשר מדובר בעיריית תל אביב עצמה, משום מה הפולמוס גדול הרבה יותר. לא תמיד בצדק.

ענייננו הוא עסקה למכירת בית מגורים צמוד קרקע בשכונת צהלה במרת 2014. בעלת הנכס מכרה את זכויותיה בו, ועקב כך נדרשה לשלם היטל השבחה . גובה ההיטל שקבעה העירייה: 732,360 שקל. כפי שקורה במקרים רבים, חלקה בעלת הנכס על השומה ודרשה את מינויו של שמאי מכריע – שקבע בפברואר 2016 כי היטל ההשבחה יעמוד על סכום של 417,753 שקל. 

הפעם היה זה תורה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב להגיש ערעור: היא פנתה לוועדת הערר המחוזית – וזו ביקשה הבהרות מהשמאי. מאחר שלא התקבלו תשובות ממנו, למרות כמה פניות אליו, קיבלה הוועדה את הערר באופן חלקי: היא השיגה על שתי קביעות של השמאי באשר לבנייה במרתף ובאשר לבנייה בגג, ובסופו של דבר, במקום היטל השבחה של 417,753 שקל, אישרה היטל השבחה מופחת בסך 208,929 שקל בלבד – הפחתה של כ-72% מהשומה המקורית שנתנה הוועדה המקומית.

לפני ועדת הערר עמדו שתי חלופות נוכח מחדלו של השמאי המכריע, והן מינוי שמאי מכריע אחר או פניה ליו"ר מועצת השמאים על מנת לזרז את השמאי המכריע במסירת ההבהרות הנדרשות"

בעקבות כך עתרה הוועדה המקומית לבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים. בעתירתה טענה הוועדה כי ועדת הערר "שגתה כאשר הכריעה בערר בלא שקיבלה לידיה את ההבהרות שביקשה לקבל מן השמאי המכריע, במיוחד נוכח העובדה כי הוועדה עצמה סברה שאין היא יכולה להכריע בערר קודם שתקבל את ההבהרות האמורות. בכך לא קיימה הוועדה את העקרון לפיו יש לשאוף לגביית מס אמת. לפני ועדת הערר עמדו שתי חלופות נוכח מחדלו של השמאי המכריע, והן מינוי שמאי מכריע אחר או פניה ליו"ר מועצת השמאים על מנת לזרז את השמאי המכריע במסירת ההבהרות הנדרשות".

הוועדה לא סברה שניתן להכריע בערר ללא קבלת הבהרות

סגן נשיא בית המשפט, השופט חגי ברנר, קבע כי דין הערעור להתקבל. "לא מדובר בהתערבות של מה בכך בשומה המכרעת", נימק השופט את החלטתו, "אלא בהתערבות מהותית שהביאה להפחתת שיעורו של היטל ההשבחה במחצית. זאת ועוד, הגם שוועדת הערר היא טריבונל מקצועי ובעל מומחיות בתחום היטלי ההשבחה, וחבריה בהחלט כשירים לבקר את חוות דעתו של השמאי המכריע, הרי שהוועדה עצמה סברה מלכתחילה כי דרושות לה הבהרות של השמאי המכריע, קרי, היא לא סברה שניתן או ראוי להכריע בערר על יסוד החומר הקיים בתיק קודם לקבלת ההבהרות.

דומה שלא היה מקום לזקוף לחובתה של הוועדה המקומית את מחדלו של השמאי המכריע, אלא ראוי היה למצוא דרך הכרעה אחרת, מידתית יותר ופוגעת פחות, שלא תקפח את הוועדה המקומית רק בשל מחדל זה שאיננו רובץ לפתחה ואיננו באשמתה"

נוכח העובדה שוועדת הערר עצמה סברה מלכתחילה כי לא ניתן להכריע בערר קודם שיינתנו ההבהרות המבוקשות, דומה שלא היה מקום לזקוף לחובתה של הוועדה המקומית את מחדלו של השמאי המכריע, אלא ראוי היה למצוא דרך הכרעה אחרת, מידתית יותר ופוגעת פחות, שלא תקפח את הוועדה המקומית רק בשל מחדל זה שאיננו רובץ לפתחה ואיננו באשמתה".

בהתאם לכך קבע השופט כי החלטתה של ועדת הערר מבוטלת, וכי התיק יוחזר אליה לדיון על מנת שתפנה אל יו"ר מועצת השמאים, כדי שזה יורה לשמאי המכריע למסור את ההבהרות הנדרשות. "לחלופין תשקול הוועדה אפשרות לדרוש מינויו של שמאי מכריע אחר תחתיו", פסק השופט. "אם החלופות הראשונות אינן מועילות או אינן ישימות, תאפשר ועדת הערר לצדדים להשלים את הטיעונים בפניה בנוגע להבהרות שנתבקשו מאת השמאי המכריע", חתם השופט ברנר את הדיון.

וברקע כל זה, כיצד יודעים שגובה השומה שניתנה על ידי העירייה אכן מוצדק? בעבר כבר עסקנו בנושא בהרחבה, בעזרת השמאית נחמה בוגין :