סנדר: "כמו כל בועה, תהיה התרכזות לכמה קרנות טובות ואיכותיות"

פריחת המימון החוץ בנקאי הולידה בשנים האחרונות מוצרים ייחודיים וחדשים, שהצטרפו לקשת ההשקעות שעומדת בפני משקיע הנדל"ן הישראלי. קרן מימון הנדל"ן ארנו מנהלת היום למעלה מ-320 מיליון שקל שגויסו בשנים האחרונות לצורך העמדת אשראי לפרויקטים, כשמתוכם 130 מיליון שקל גויסו עבור הקרן הציבורית ארנו נדל"ן, שהושקה בדיוק לפני שנה לאחר שהיתה הראשונה לקבל אישור מהרשות לניירות ערך כקרן למימון פרויקטים (עד אז ניתן אישור רק למימון ברמת הפרויקט הבודד).

בפודקאסט "מגדל בבל" שוחחנו עם מייסדת ומנכ"לית הקרן, דנה סנדר.

החלק הכי קל בחיים זו החתונה. החיים הקשים מתחילים אח"כ. מאוד קל להעמיד את המימון בשלב ראשון. ללוות פרויקט נדל"ני זו התמקצעות ועבודה, להיות ערוך ביום הדין חלילה להכנס לרגלי היזם, לקרוא ולהבין את העלויות, בדגש על התחדשות עירונית "

- לפני הכל, נדמה שהקלות שבה מגייסים היום כסף לטובת העמדת אשראי כמעט מבהילה.

"זה נכון ב-100%. גם אנחנו בישיבות של המנהלים והדירקטורים מתלבטים האם על רקע הקלות של גיוס הכסף זו הזדמנות לגייס עוד עודפים. התשובה בדרך כלל היא לא. מאוד קל לגייס כסף, ומצד שני מאוד קשה למצוא פרויקטים שמתאימים למימון. הציבור מצפה להפרשי תשואה מסוימים".

- אתם מגייסים את הכסף ממי שיש לו 100 אלף שקלים בלבד. זה עלול להכניס גם את גברת ישראלי מחדרה להשקעות ברמות סיכון גבוהות מדי.

"כשמגיעה אלי אותה גברת כהן או ישראלי מחדרה, השאלה הראשונה היא האם זה מאה אלף השקלים האחרונים שלה. אם כן, חד משמעית לא ניקח ממנה את הכסף. זה מוצר לא סחיר, עם נקודות יציאה מוגדרות. אם אותה גברת צריכה פתאום כסף, זה יותר קשה להשיג אותו מאשר מכירת אג"ח, מניה או קרן נאמנות. הרכיב הלא סחיר צריך להגיע עד ל-20%-30% מהיקף התיק שלך".

- ובכל מקרה, הכסף שלך מוצא יזמים שכנראה הבנקים כבר טרקו בפניהם את הדלת.

"לא מעט פעמים מגיעים אלינו פרויקטים קטנים, שגופים גדולים פחות ששים לממן. או יזמים שכבר מכירים אותנו, ומוצאים לנכון לחזור אלינו. נכון שריבית שלנו פר שקל יותר גבוהה, אבל כשתשווה לרשימת העמלות האינסופית של הבנקים, תראה שאתה מגיע לאותם מספרים בכסף. אנחנו בפירוש מתמחים בפרויקטים בגודל קטן ובינוני".

- והיום גם בתחום הזה יש תחרות גדולה. את רואה גם קרנות פחות מנוסות, שמציעות כסף יותר בזול.

"החלק הכי קל בחיים זו החתונה. החיים הקשים מתחילים אח"כ. מאוד קל להעמיד את המימון בשלב ראשון. ללוות פרויקט נדל"ני זו התמקצעות ועבודה, להיות ערוך ביום הדין חלילה להכנס לרגלי היזם, לקרוא ולהבין את העלויות, בדגש על התחדשות עירונית . יש הרבה גופים לא מספיק מקצועיים, שלא מספיק צברו ניסיון. בסופו של דבר, כמו כל בועה שמתנפחת, תהיה התרכזות לכמה קרנות טובות ואיכותיות, והשאר יבלעו או יעלמו".

אנחנו פחות חובבי טירונים. מחפשים יזמים שהפסידו קצת, שהתגלחו קצת על ההון העצמי. צריך להבין שהמרווחים היום מאוד נמוכים וככל שהם מצטמצמים, החרדות שלך לכל טעות באתר גדולות יותר. בנוסף, כסף שלנו לא יוצא לפני שיש היתר לפרויקט"

- ולמה בכלל להציע קרן ציבורית? מה ההבדל בינה לבין הקרנות הפרטיות שלכם ובכלל?

"ההבדלים מאוד גדולים. אמנם מדיניות ההשקעה כמעט זהה, אבל יש חובות הדיווח, חובות הממשל התאגידי, שיערוכים אחת לרבעון. זה נייר ערך ישראלי, גם אם הוא לא סחיר, והוא מחלק כל חצי שנה את כל מה שמתקבל אצלו בקופה. הקרן הציבורית היא בעיננו העתיד של החברה".

- כמה התשואה נפגעת בגלל שהיא קרן ציבורית?

"משמעותית, והיו לא מעט תלונות על כך ממשקיעי עבר. דיווחים, אגרות, ביטוחים, פוליסת ביטוח שמתייקרת. לכן יעד התשואה הוא באזור 7.5%, ואנחנו נמדדים לפי היכולת למצוא חיתום לפרויקטים ראויים. אין ספק שקרנות השקעה כאלו הן העתיד".

- אבל גם תחת מטריית הרשות לניירות ערך כבר ראינו נפילות.

"חד משמעית. אבל זה לא כסת"ח, והם בודקים ומעורבים ולא משמשים חותמת גומי של כשרות. אנחנו חיים בעולם שאתה שומע על הצלחות ונפילות בכל בוקר. זה נותן לנו גם אפשרות להבליט את עצמנו, וכמו כל השקעה, צריך לדעת להעריך את הסיכון. המשקיע צריך לומר האם הוא מוכן להשקיע ברמת סיכון איקס ולקבל ווי".

- איזה יזם לא תסכימי לממן?

"אנחנו לא לוקחים יזמים שאין להם ניסיון בכלל. פחות חובבי טירונים. מחפשים יזמים שהפסידו קצת, שהתגלחו קצת על ההון העצמי. צריך להבין שהמרווחים היום מאוד נמוכים. היום פרויקט יזמי שמסיים מעל 13%-15% הוא בסדר גמור. לא היית מדבר על מרווחים כאלה לפני לא הרבה שנים. וככל שהם מצטמצמים, החרדות שלך לכל טעות באתר גדולות יותר. לכן אנחנו רוצים שליזם תהיה היסטוריה מסוימת, שנדע שאין מולו תביעות, ושיש לו הון עצמי מינימלי. אין אצלנו 100% מימון. בנוסף, כסף שלנו לא יוצא לפני שיש היתר לפרויקט. פעם היה נהוג לומר שמספיק שיש החלטת ועדה, אבל כבר ראינו פרויקט עם החלטת ועדה שנישאר תקוע. חוסר הודאות לא מצדיק שום סיכון, למעט תשלום אגרות והיתר".

משקיעים בגבולות מדינת ישראל. מי אמר שבקרית שמונה פחות כלכלי מתל אביב? להפך, אני לא אתפלא אם היא כלכלית יותר. יש לנו פרויקט בבאר שבע שהלוואי על שאר הפרויקטים שלנו למכור כמוהו. יש לנו עסקה מצוינת בחיפה. השאיפה כרגע היא להתפרס יותר"

- ומה לגבי השיקול הגיאוגרפי?

"משקיעים בגבולות מדינת ישראל. מי אמר שבקרית שמונה פחות כלכלי מתל אביב? להפך, אני לא אתפלא אם היא כלכלית יותר. יש לנו פרויקט בבאר שבע שהלוואי על שאר הפרויקטים שלנו למכור כמוהו. יש לנו עסקה מצוינת בחיפה. השאיפה כרגע היא להתפרס יותר, ותל אביב היום דווקא מאוד יקרה".

- ואת רואה יזמים שמתפתים למימון הזול?

"לא מעט יזמים מגיעים אלינו עם שני פרויקטים, וכבר רוצים לעשות מגה פרויקט. אתה מסביר להם שקפיצה צריכה להיות מדורגת. הבעיה היא שכמעט ואין היום עיסקאות קטנות ולכן הם מתפתים".

- את מתכוננת לצוד מציאות, כשפרויקטים יקלעו לצרות?

"אין לי שום חלום להכנס לנעליים של יזם. הסיכון, הכאב ראש, הסכנות, המינוף. תן לי להישאר בצד החוב".

- ויש משקיעים שמעדיפים להשקיע דווקא פר פרויקט?

"זו היתה דילמה ניצחית שלנו. אני חושבת שהפיזור הוא פקטור משמעותי, והוא החידוש הגדול בקרן הציבורית שלנו. לרשות לניירות ערך הרבה יותר קל לאשר נכס בודד. לכן לקח כל כך הרבה זמן לעבור את המשוכה הזו. רוב המשקיעים, בעיקר הקטנים, מעדיף מעין תעודת סל, קרן נאמנות, עם הרבה נכסים בפנים".

- תישאר לך זכות קיום כשהריבית תחזור להיות נורמלית?

"אחד, אני לא רואה את זה קורה בטווח הקצר. הקרן היא גם ל-25 שנה והשאלה היא לאו דווקא על הריביות, אלא איך יגיבו המערכות הבנקאיות לתחרות שצומחת מבחוץ. בנתיים, אנחנו רואים את המערכת מתקרבת אלינו, אפילו שוקלת שת"פ, מה שלא היית מסוגל לדמיין לפני כמה שנים. המערכת מבינה שכל עולם הפיננסיים והפינטק מצריך לשלב כוחות".