ביהמ"ש: "תוכנית הסוכות" בבני ברק לא נועדה למטרת הרחבת דירות

האם "תוכנית הסוכות" של עיריית בני ברק, אשר מתירה הקמת מרפסת סוכה בגודל 8 מ"ר, תקפה גם כאשר מבקש ההרחבה יכול לקיים את מצוות הישיבה בסוכה במקום אחר בדירתו? על פי ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב – שהתקבלה גם על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים – התשובה היא "לא" גורף.

תושב בני ברק הגיש באפריל 2017 בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק בקשה להרחבת דירתו. ההרחבה כללה תוספת מרפסת שמש של 5 מ"ר, תוספת מרפסת סוכה של 8 מ"ר, תוספת מרפסת גג של 12 מ"ר, בניית חדר "שיפור מיגון" בגודל 12 מ"ר, ותוספת שטח על הגג, כולל מדרגות, בשטח של 40 מ"ר. יש לציין כי הבקשה עמדה, בין היתר, בהוראות "תוכנית הסוכות" של העירייה, המאפשרת לבעל דירה לבנות שטח סוכה של עד 8 מ"ר וקירוי שאינו קבוע, לטובת קיום מצוות הישיבה בסוכה במהלך חג הסוכות.

[quote]

בקשתו של התושב אושרה על ידי הוועדה המקומית, אך שכניו עתרו נגדה לוועדת הערר, וזו קיבלה את הערעור. הוועדה קבעה שמאחר שהמבקש מתכוון להקים מרפסת גג של 12 מ"ר אין כל צורך שיבנה גם מרפסת סוכה, שכן הוא יכול לקיים את מצוות החג במרפסת הגג. לדעתה של הוועדה, מרפסת הגג המבוקשת, שאין מעליה קירוי של קבע, מקיימת את הגדרת "סוכה" בתוכנית הסוכות, ולפיכך לא ניתן לאשר תוספת של סוכה בנפרד.

"לאור הפגיעה ברווחת השכנים וכלל הציבור בשל צמצום המרווחים בין בניינים ובין הבניין לרחוב, וחריגת הסוכות מהבינוי הקיים, כמו גם הפגיעה העיצובית-אדריכלית בשל החריגה מהחזות המקורית והתוספות החורגות לבניין, יש לפרש את תוכנית הסוכות בצמצום", נכתב בתשובת הוועדה, "ואין לאפשר תוספת של מרפסת סוכה אם יש לדירה מרפסת שאינה מקורה קירוי של קבע, שבה ניתן למעשה להקים סוכה ולקיים את מצוות החג.

התכלית העיקרית של תוכנית הסוכות היא לאפשר קיום מצוות הישיבה בסוכה בחג הסוכות בתוך שטח הדירה, ולא הוספת שטחי בנייה למגורים. אם המטרה הראשית הייתה הוספת שטח למגורים, לא היה צורך לכנות את התוספת כ'סוכה' או לחייבה בקירוי שאינו קבוע".

[quote]

הוועדה המקומית ערערה על החלטת ועדת הערר לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, וטענה כי ועדת הערר שגתה בפרשנותה את הגדרת הסוכה, עת קבעה כי מרפסת גג מקיימת את הגדרת סוכה.

ראשית נטען כי בהתאם להוראות התוכניות השונות, סוכה היא מקרה פרטי של מרפסת פתוחה שאינה מקורה כולה בקירוי של קבע, וניתן לבנותה מעבר לקווי בניין. לעומת זאת מרפסת גג, בהתאם להגדרות בתקנות חישוב שטחים, היא השטח הנותר על הגג לאחר שנבנה בו חדר או דירה, ואינה ניתנת לקירוי של קבע כלל. לפיכך טענה הוועדה המקומית כי יש הבדלים מהותיים בין סוכה למרפסת גג, ומרפסת גג אינה מקיימת את הגדרת "סוכה".

"ודאות תכנונית זו הפכה להיות יסוד מושרש וידוע בכל רחבי העיר, ויצרה הסתמכות מצד כל רוכשי הדירות", טענה המערערת. "אלו רואים בשטח עיקרי לסוכה כמקור ברור להרחבת דירת מגורים ב-8 מ"ר. לפיכך, החלטת ועדת הערר פוגעת בזכות הקניין החוקתית של בעלי הדירות בעיר, ומהווה התערבות בשיקול דעתו של בעל דירה בקומה העליונה עם מרפסת גג, שכן הוא אינו יכול לממש את זכותו לסוכה בקומה שאינה קומת הגג".

תוכנית הסוכות פוגעת לרוב בשכנים ובמרחב הציבורי

השופט הבכיר אליהו בכר קבע כי "הגיונם של דברים, כעולה מעצם שמה של התוכנית – 'סוכות', כמו גם הגדרת סוכה בתוכנית כ'מרפסת פתוחה שאינה מקורה קירוי קבע', היא שהתוכנית נועדה בראש ובראשונה לספק פתרון לתושבי העיר לקיום מצוות חג הסוכות, ולא להרחבת דירתם. 

לא מן הנמנע, כקביעת ועדת הערר, כי אומנם במהלך השנים וההתפתחות התכנונית נולדה תכונית שאפשרה קירוי לא קבוע של הסוכה כמענה לצורך בהרחבת דירות, אולם אין בכך כדי לפגוע בתכלית העיקרית והמרכזית של התוכנית – מתן אפשרות לקיום מצוות החג. ודאי שאין בכך כדי להפוך את סדר התכליות ולראות בתוספת הסוכה ככזו שתכליתה המרכזית לספק שטחי בנייה עיקריים למטרת מגורים מעבר לקווי בניין, לכל דירת מגורים בעיר".

[quote]

עוד קבע השופט הבכיר בכר כי "בהינתן שתוספת הסוכה על פי 'תוכנית הסוכות' מהווה לרוב בליטה מקווי הבניין, פוגמת בעיצוב הבניין ומצמצמת את הרווח בין הבניינים, ולמעשה פוגעת בשכנים במבנים הצמודים ובמרחב הציבורי הכללי, מקובל עליי כי יש מקום לפרש את התוכנית בצמצום, ומקום שבו תכלית התוכנית – אפשרות בניית סוכה לחג – מתקיימת, אין מקום לאשר תוספת סוכה אשר מטרתה המרכזית היא למעשה מגורים, כפי שנעשה בענייננו".

בהתאם לדברים אלו דחה השופט בכר את עתירתה של הוועדה המקומית בני ברק, ובכך קיבל הלכה למעשה את עמדתה של ועדת הערר באשר לבניית מרפסת הסוכה. נוסף על כך הוא חייב את העותרת לשאת בהוצאות המשפט של ועדת הערר, בסך של 10,000 שקל, ובהוצאות המשפט של המתנגדים לתוכנית ההרחבה, בשיעור דומה.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה