"תחבורה ציבורית עובדת ומתפקדת מעלה את מחירי הקרקע ב-30-7%"

מה הן התוכניות העדכניות במחוז התכנון של תל אביב? לאן הולך המטרופולין המרכזי של ישראל, ואילו מגמות יהיו החזקות בו בשנים הקרובות? על השאלות הגדולות הללו, שמעניינות בוודאי רבים בישראל – בטח ובטח את תושבי המטרופולין עצמו ואת היזמים הפועלים בתחומיו – ענתה היום (ה') במהלך אירוע פסגת הנדל"ן של מרכז הנדל"ן אדריכלית דניאלה פוסק, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב.

"המשימה של מחוז תל אביב היא לספק עד שנת 2040 תוספת דיור, תעסוקה, מסחר שירותים להיקף של 460 אלף יח"ד", אמרה אדר' פוסק בכנס. "כבר היום רוב התוספת נעשית בהתחדשות עירונית, קרי פינוי-בינוי ותמ"א 38, חלק גדול בבנייה מרקמית. במקביל לכך מתהווה רשת תחבורה ציבורית שמורכבת מקווי רכבות כבדות, רכבות קלות ומטרו, וכיום אנחנו עסוקים בבחינת ההזדמנויות הגדולות שהרשת מביאה עימה. 

מעל לכול מדובר ברשת חברתית, כזו שנותנת נגישות לכל שכבות האוכלוסייה ומבטיחה פיתוח איכותי אינטנסיבי של המרחב העירוני לאורך צירי המתע"ן. לצד זה חשוב לדעת – ועל פי בדיקה ראשונית שערכנו – כי באזורים שבהם יש לנו רשת תחבורה ציבורית עובדת ומתפקדת, מחירי הנדל"ן גבוהים משמעותית, בין 7 ל-30 אחוזים".

פוסק דיברה גם על התכנון לאורך צירי התנועה המרכזיים, ועל השיקולים הנלווים לכך: "רשת התחבורה הציבורית תדרוש השקעה רבה במרחב איילון, מרחב שבו ייפגשו כל אותם אמצעי תחבורה. במפגשים הללו ייווצרו האבים תחבורתיים, שדורשים תשומת לב מיוחדת, כי אם הרכבת הקלה תהיה רחוקה מהרכבת הכבדה ומהמטרו, השירות שנעניק במצב כזה יהיה שירות פגום.

הצלחנו לגייס לעניין את משרד האוצר, את משרד התחבורה, את רשות מקרקעי ישראל ואת הרשויות המקומיות, כדי לייצר תפקודיות וקישוריות במקומות הללו, שאם לא נתכנן כראוי יפילו את הרשת כולה. המטרה היא ליצור אזורים סביב תחנות המטרו והרכבת כבדה, ולאורך תוואי הרכבות הקלות, אזורים שלמים אשר מעניקים לשירות כולל לתושבים".

"שינוי מדיניות תכנון הדירות"

פוסק דיברה בהרצאתה גם על שינויי האקלים המשפיעים גם על המרחב העירוני, ומחייבים "חוסן עירוני", כפי שמגדירים זאת אנשי התכנון של מחוז תל אביב. "אנחנו נמצאים במשבר אקלים שיש לו השלכות לא רק גלובליות אלא גם מקומיות, וכשאנחנו מסתכלים על מה אפשר לעשות – מבחינת התכנון יש הרבה מאוד מה לעשות. נטיעת עצים, צמצום תקן החניה – כמו במתחם הרב לוי בבת ים, שם נקבע תקן החניה על 0.6 חניות לדירה – טיפול בנגר, היערכות למדבור ועוד, כל אלו חייבים להיות מטופלים ברמה המטרופולינית ולא העירונית. 

לצד זה, גילינו עם הזמן כי ישנו פער מבחינת איכות תכנון המגורים בישראל: קרוב ל-50% מהבתים במדינת ישראל מורכבים מאדם אחד או שניים, ולמרות זאת רוב המצאי הנמכר כיום בארץ הוא של 5-4 חדרים. לכן, אנו מעודדים כיום בפרויקטים שלנו יחידות דיור קטנות וגם מיקרו-דירות, יחידות דיור מוגן, דיור ציבורי, מרחבי עבודה משותפים או 'רגילים' ועוד. אנחנו גם שמים דגש רב על היחס בין בנייה מרקמית לבניית מגדלים – מתוך הרצון להכניס את האור והאוויר לרחוב, וגם מתוך ההבנה שאוכלוסיות רבות לא יכולות להרשות לעצמן מגורים במגדלים היקרים לתחזוקה".