קרקעות למכירה בישראל - המדריך השלם לשנת 2024

רכישת קרקע לבנייה - מחירי קרקעות בישראל

רשות מקרקעי ישראל מחזיקה בבעלותה יותר מ-90% מהקרקעות במדינת ישראל. קרקעות אלו אינן ניתנות למכירה, אלא אך ורק לחכירה לפרקי זמן ממושכים, כאשר הבעלות על הקרקע נותרת תמיד בידיה של רשות מקרקעי ישראל .

לעומת קרקעות אלו, כ-7% מהקרקעות במדינה נמצאות בבעלות פרטית, אותן ניתן לקנות ולהפוך לבעליהן החוקיים. קרקעות למכירה מהוות את אחד מאפיקי ההשקעה הרווחיים ביותר, כיוון שהן נחשבות לנכס מניב – נכס ששוויו עולה עם הזמן בצורה משמעותית והופך את מכירתו בעתיד למכירה ברווח וודאי רב.

כל קרקע למכירה נחשבת לנכס מניב הרבה יותר מאשר, למשל, רכישה של דירה להשקעה, כיוון שעלות הרכישה של קרקע למכירה נמוכה בהרבה מעלות הרכישה של דירה בנויה. יחד עם זאת, חשוב לשים לב להבדלים בין סוגי הקרקעות על פי ייעוד הקרקע, כיוון שקרקעות שנועדו לשימוש מסוים עשויות להיות מניבות הרבה יותר מאחרות. ייעוד הקרקע נחלק לשני סוגים עיקריים: קרקע חקלאית או קרקע לבניה.

קרקע חקלאית למכירה

קרקע חקלאית היא קרקע שמיועדת לגידולים חקלאיים, ובשל כך מחירה נמוך הרבה יותר מאשר קרקע שמיועדת לבנייה. עם זאת, דווקא רכישה של קרקע חקלאית עשויה להיות בסופו של דבר הרכישה הרווחית ביותר, כיוון שבמקרים רבים עוברות קרקעות חקלאיות תהליך שנקרא הפשרה, אשר נועד להפוך אותן לקרקעות המיועדות לבינוי.

חשוב לדעת כי רכישת קרקע חקלאית בתקווה שתעבור הפשרה או אפילו רכישת קרקע חקלאית שכבר מיועדת להפשרה היא לקיחת סיכון לא קטן. לא כל קרקע חקלאית תעבור הפשרה וגם אם היא כבר מועמדת להפשרה, עדיין ייתכנו קשיים ובעיות בהשגת האישור, אשר עלולים לעכב את ההפשרה במשך שנים ארוכות.

קניית קרקע למגורים

קרקע לבנייה, כשמה כן היא, נועדה לשמש לבנייה, ומתוקף ייעודה, יהיה מחירה גבוה הרבה יותר מאשר מחיר הרכישה של קרקע חקלאית. על מחירה המדויק עשויים להשפיע מיקומה, כאשר קרקע לבניה במרכז תעלה, מן הסתם, הרבה יותר מאשר קרקע באזורי הפריפריה; וכן השטח שסביבה וייעודו – כבישים ראשיים, מרכזים מסחריים, מוסדות חינוך ועוד, אשר גם הם, כמו המיקום הגיאוגרפי, עשויים להשפיע על הביקוש העתידי לנכסים שייבנו על הקרקע, ולפיכך גם על מחיר רכישתה.

כיצד מוצאים קרקעות למכירה?

החיפוש אחר קרקעות למכירה עשוי להיות מאתגר וממושך יותר מאשר חיפוש דירה או נכס בנוי. קרקע למכירה היא מצרך נדיר בישראל, וזאת כיוון שכמות הקרקעות העומדות למכירה נמוכה בהרבה מכמות הדירות. את החיפוש אחר קרקע למכירה ניתן לבצע באותם האמצעים – דרך לוחות נדל"ן המתפרסמים בעיתונים ובאמצעות מתווכים.

אם החיפוש נעשה על ידי מתווך מתחום הנדל"ן, יש לוודא כי מדובר במתווך הבקיא בתחום הקרקעות, כיוון שבהתאמת קרקע למכירה לרוכשים פוטנציאליים, יש לתת דגש על דברים שונים מאשר במציאת דירה לרכישה.

מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים קרקע לבנייה?

רכישת קרקע כרוכה בהוצאה נמוכה אמנם, כאמור, מרכישה של דירה, אך לא קטנה בפני עצמה. בנוסף, כפי שציינו, במקרים רבים שינו סיכון מסויים שהרוכש לוקח על עצמו מתוך ציפייה שישתלם ויתבטא בתשואה גבוהה. על מנת לצמצם את הסיכון ולהגדיל את התשואה, יש לשים לב למספר דברים חשובים לפני רכישה של קרקע:

1. רישום הבעלים של הקרקע – חשוב לוודא כי מדובר בקרקע פרטית ולא בקרקע השייכת למדינה, כי אז ברוב המקרים תוכלו רק לחכור אותה ולא להפוך לבעליה. כמו כן, כשמדובר בקרקע פרטית, יש לוודא כי המוכר עמו אתם מנהלים את העסקה הוא אכן הבעלים הרשום של הקרקע, וכי רישום הקרקע נקי מחובות, עיקולים וכדומה.

2. רישום הקרקע בלשכת המקרקעין – רישום המקרקעין של הקרקע עלול לכלול מגבלות הנדסיות, משפטיות ואחרות העשויות לעכב משמעותית את הפשרת הקרקע. עיכוב או דחייה של בקשת ההפשרה ייתכנו גם אם התגלה אתר עתיקות בשטח הקרקע או אם הקרקע כלולה בתכניות מתאר ארציות המייעדות אותה לשימושים ציבוריים  או לאומיים כמו הקמת שמורות טבע, אתרי נופש ועוד.

3. ביקור בקרקע – כשם שלא תרכשו דירה מבלי לראות כיצד היא נראית, כך מוטב לעשות גם ברכישה של קרקע. בעת ביקורכם, בדקו אם הקרקע קרובה לשכונות מגורים, עורקי תחבורה ראשיים וכל גורם אחר שעשוי להשפיע על סיכויי ההפשרה שלה ועל שוויה העתידי.

4. התכנון המיועד לקרקע – על מנת למקסם את התשואה, רצוי לרכוש קרקע חקלאית טרם קיבלה אישורי בנייה, שכן מיד לאחר קבלת האישורים, יזנק שווי הקרקע ויחד איתו, כמובן, מחיר רכישתה. עם זאת, חשוב לנסות לברר מהו התכנון המיועד עבור הקרקע מבחינת הרשויות המקומיות והוועדות המקומיות, המחוזיות והארציות לתכנון ובנייה, כדי לוודא, עד כמה שניתן, שהקרקע אכן תעבור הפשרה. ככל שהליך קבלת אישור ההפשרה יהיה בשלב מתקדם יותר, כך יקטן הסיכון בו מלווה ההשקעה. בירור מצבה התכנוני של הקרקע חשוב גם לשם קבלת אינפורמציה לגבי אחוזי הבנייה המתוכננים, מספר יחידות הדיור המאושר לבניה ועוד, כיוון שלאלו השפעה ברורה על שווי הקרקע. בהמשך לביקורכם בשטח, בקשו להבין גם מהן התכניות הקיימות עבור השטחים שסביב הקרקע, כדי להסיק גם מתוכן על שוויה העתידי.

5. מיסים ועלויות נוספות – מלבד עלות הקרקע עצמה יש לקחת בחשבון עלויות נוספות, שעשויות להכריע את הכף בין עסקה משתלמת לעסקה לא רווחית. רכישת קרקעות כרוכה בתשלום מיסים שונים כגון היטל השבחה, מס רכישהומס שבח שרק הוא עצמו עומד על כ-20% משווי הקרקע. בנוסף יש להביא בחשבון תשלומים נוספים לוועדה המקומית, לאנשי המקצוע שליוו את תהליך הרכישה, והיטלי פיתוח שישולמו לרשות המקומית עבור פיתוח תשתיות הקרקע. פרט נוסף שעשוי להשפיע על העלויות הוא סוג הקרקע, כיוון שאם תידרש הכנה משמעותית לקראת הבנייה, ייתכנו עלויות נוספות.

חשוב מאוד להגיע לשלב החתימה על החוזה רק לאחר שבדקתם את כל היבטי העסקה, לקחתם את הזמן כדי לשקול את כדאיותה, והגעתם להחלטה מחושבת ושקולה. רכישה של קרקע, כאמור, דורשת מהמשקיעים השקעה יחסית נמוכה, אך גם סבלנות רבה, שכן בניגוד לרכישת דירה בנויה, עלול לעבור זמן רב עד לקבלת התשואה. יחד עם זאת, כאמור, ברוב המקרים הסבלנות תתברר כמשתלמת, ותוביל לתשואה גבוהה.

סיכום - רכישת קרקע וקניית קרקע

קרקעות למכירה בישראל נחלקות לשני סוגים – קרקעות חקלאיות וקרקעות לבניה. רכישת קרקע למכירה היא אפיק השקעה משתלם במיוחד, אך לעיתים מעט מסוכן. מצד אחד, עלות רכישת קרקע למכירה היא נמוכה מאשר רכישת דירה, והתשואה עליהן גבוהה במיוחד, מצד שני, על מנת לקבל תשואה גבוהה רצוי לרכוש קרקע חקלאית ולקוות להפשרתה, דבר אשר עשוי לקרות, אם בכלל, רק כעבור שנים. על מנת למקסם את התשואה ולצמצם את הסיכונים ישנן מספר בדיקות אותן כדאי לערוך לפני הרכישה, וכן לקחת בחשבון נתונים שונים הקשורים לקרקע. עם סבלנות גדולה, בדיקה מקיפה ראויה וקבלת החלטות שקולה, רכישת קרקעות למכירה עשויה להיות אחת העסקאות המשתלמות והכדאיות ביותר.