חוו"ד: ההוצאה לשימור גבוהה בעשרות אחוזים מאומדן העירייה

יותר מעשור שנים מאז אישורה של תוכנית השימור של העיר תל אביב בשנת 2008 (תא/2650/ב),הוגשה בערב החג חוות הדעת מטעם המומחה שמינתה ועדת הערר המחוזית לקביעת עלויות השיפוץ העודפות בבתים לשימור – שמהן נגזר ירידת הערך לפיצויים וגובה היטלי ההשבחה באותם מבנים.  

בעקבות אישור תוכנית השימור ב-2008, שכללה כ-1,400 בניינים בלב תל אביב ("העיר הלבנה"),הוגשו מאות תביעות לירידת ערךבעקבות התוכנית, אשר נידונו במאוחד בפני ועדת הערר תל אביב. אחת המחלוקות המרכזיות בין הצדדים נגעה להפרש שבין עלות השיפוץ של בניין ישן בתוכנית רגילה לבין עלות השיפוץ בהתאם להנחיות תוכנית השימור.

עיריית תל אביב טענה כי ההפרש מגיע ל-900 שקל למ"ר בבניין לשימור בסגנון הבינלאומי ועד ל-990 שקל למ"ר לבניינים בסגנון האקלקטי, בעוד העוררים טענו כי מדובר על הפרשים שמגיעים לכ-2,000 שקל לכל מ"ר באותן בניינים, בשל דרישות השימור של העירייה.

בחוות הדעת שהגיש לוועדת הערר, מעריך האדריכל משה שפירא, שמונה כמומחה מטעם הוועדה, את העלות העודפת ב-1,254 שקל למ"ר בבניין בסגנון בינלאומי וב-1,334 שקל למ"ר לבניין בסגנון אקלקטי. בנוסף, הוא מציין כי ישנו הפסד זכויות של 15.4 מ"ר בכל קומה חדשה, עקב איסור עלחיזוק חיצוני בחיזוקהמבנה לעמידה בתקן 413  לעמידות ברעידותאדמה. בין השאר, הוסיף חמשל שפירא 10% לעלות המימון של פרויקטים לשימור, בשל התמשכות הליכי התכנון.

אומדן עלות עודפת בבניינים לשימור:

מנגד, דחה שפירא טענה לעלויות נוספות בשל דרישה לחניה תת קרקעית. "אין ספק כי חפירת קומות חניה תוך שימור חזיתות מבנה הינה יקרה יותר מחפירת חניה תת קרקעיתבבניית בניין חדש שאיננו לשימור", כותב שפירא, "הפעולה הנדרשת בדרך כלל לצורך כך היא 'תליית החזיתות הקיימות' במערכת קונסטרוקטיבית שתאפשר את החפירה תחתן, וכן שימוש בכלי חפירה קטנים ועדינים יותרהמאפשרים עבודה תוך שמירה על המבנה הקיים. אציין כי העלות נאמדת בכמיליון שקל למבנה טיפוסינשוא אומדן זה".

"אולם", הוא מציין בחוות הדעת, "איני רואה אפשרות להעריך עבודה זו כנגזרת ישירות מעבודות השימור, מכמה סיבות - ראשית, לעלות תליית החזיתות אין קשר לעובדה האם החזית הינה לשימור או לא. בנוסף, עבודות השימור שהוטלו על המבנים נשואי הערר אינן מחייבות בניית מרתפי חניה. אין ספק כיבמציאות ימינו מקום חניה פרטי הינו מרכיב התורם בצורה משמעותית לערכה של דירה, אך מניסיוניבמסגרת הוצאת היתר למבנה לשימור (ניתן להגיע) לסיכום על פטור מלא או חלקי מחניה למבנה לשימור".

בנוסף, הוא דחה גם את התביעה של בעלי הנכסים לאובדן ערך בשל עלויות תחזוקה שוטפות גבוהות יותר. לדבריו, "איני רואה בהוצאה זו הוצאה עודפת ישירה כחלק משימור המבנה, שכן מצבו של המבנה משתנה בהתאםלאיכות הביצוע, ופעמים רבות עבודה במבנים לשימור המתבצעת בפיקוח נאות שומרת על מצבו הפיזי שלהמבנה. במקרים רבים הטכנולוגיה העתיקה מונעת ופותרת בעיות תחזוקתיות – לדוגמא - טיח שימורי על בסיס סידמאפשר לאדי מים שנכלאו תחת הטיח לצאת, ובכך עדיף במובן זה על צמנטי בו המים נכלאים ועשוייםלגרום לרטיבות בפנים המבנה. הנסיון מראה כי חלונות עץ ככלל אינם דורשים החלפה בתדירות גבוהה יותר מחלונות אלומיניום. חלונותמראשית המאה ה-20 אשר יוצרו והותקנו בצורה נאותה נמצאים היום בשימוש ולעתים רחוקות דורשיםהחלפה. בנוסף, הבלאי המדובר הינו אסטתי ולא תפקודי. יש לזכור כי חזות מבנה המשומר בצורה איכותיתמאופיינת בגילוי 'שיני הזמן', ולא בחזות של מבנה חדש. זאת ועוד, עבודות התחזוקה הנ"ל אינן עבודות המחוייבות ע"י העירייה, ועל כן קיים קושי לכול אותןכהוצאה הנובעת מהכללת המבנים בתכנית השימור".