בעיה בהסדרת הזכויות במקרקעין: כיצד יש לגשת לפרויקט כזה?

מאות פרויקטים נדל"ניים בישראל נמצאים בשלבי תכנון וביצוע בכל רגע נתון. כידוע, לא מדובר בפרויקטים פשוטים או מינוריים, שבהינף יד הופכים מתוכנית על הדף למציאות בשטח, ואתגרים רבים עומדים בפני היזם עד שיסיים את הפרויקט וימסור את המפתחות לדיירים. אפשר רק לנחש עד כמה תהיה קשה עבורו הבשורה לפיה לצד כל אותם אתגרים ומכשולים, עומד בפניו מכשול חדש, אולי מהמורכבים ביותר: בעיה בהסדרת הזכויות במקרקעין.

מתברר שבפרויקטים רבים המצב הזה הוא מצב קיים. למעשה, אפשר לקבוע בלא חשש שרוב הפרויקט הנדל"ניים מתמודדים עם בעיה כזו או אחרת הקשורה ברישום זכויות המקרקעין – בין אם מדובר בעניין של שנים ובין אם בבעיה שצצה ממש לאחרונה. כך או כך, עבור היזם מדובר ב'תיק' גדול במיוחד.
"זה עניין לא פשוט בכלל", אומר עו"ד יאיר שלו, שותף ומייסד משרד עורכי הדין יאיר שלו ושות', אשר טיפל ומטפל במאות מקרים כאלו. "יזם, שכבר החל לעבוד על הפרויקט, מקבל את הבשורה לפיה יש בעיות בהסדרת הזכויות, למרות שכבר קיבל אישור מהעירייה, מהבנק, מכל הגורמים הרלוונטיים. הוא הוציא כבר 300–400 אלף שקל על הפרויקט, ופתאום 'נוחת' עליו עניין שיכול לבטל את הפרויקט כולו. זו בשורה קשה לעיכול".

[quote]

הסדרת זכויות במקרקעין היא למעשה הבסיס לכל פרויקט נדל"ני באשר הוא, מהקטן ביותר עד לגרנדיוזי ביותר. היא מאפשרת להבין את שיוך הזכויות במקרקעין, לקבוע מי הבעלים של כל חלקה, לקבוע גבולות ולאשר כי היא נמצאת אצל בעליה החוקיים. כל בעיה בהסדרת הזכויות או ברישום הזכויות מעידה על כך שישנו קושי בהגדרת זכויות הבנייה – ובמצב כזה יהיה קשה להוציא פרויקט נדל"ני במקום, בעיקר משום שכלל הגורמים הרלוונטיים (החל ברשויות המעניקות אישורים ועד לבנקים המעניקים ליווי) יעדיפו להדיר ממנו רגליים. כל יזם המעוניין 'לעלות על קרקע' צריך להיות מודע לכך, כדי לא להיות מופתע בהמשך הדרך – ולשלם לא מעט על הנזק.

פרויקט בלי בעיות בהסדרת הזכויות? מחזה נדיר

המקרים רבים מאוד, ואין להם סוף. כל מי שעוסק בתחום יודע שהסיכוי למצוא פרויקט בהתחדשות עירונית ללא בעיות בהסדרת זכויות במקרקעין, נמוך הרבה יותר מהסיכוי למצוא פרויקט שבו כל הזכויות מוסדרות.

"קשה למצוא פרויקט אחד שאין בו סיפור כזה או אחר הקשור לעניין", משתף עו"ד שלו. "אני עצמי מטפל באינספור מקרים כאלו. אחד מהם הוא מקרה השייך בכלל לבית משפט לענייני משפחה: פרויקט של חיזוק מבנים, שבו דירה אחת רשומה על שם בני זוג שהתגרשו. האיש טוען שהדירה שייכת לגרושתו, האישה טוענת שהדירה שייכת לגרושהּ – והוצא צו בית משפט בעניין, שגרר רישום הערה בטאבו ובעקבות כך עיקול על זכויות הבנייה הכוללות בפרויקט, משום שהדירה והחלק שלה ברכוש המשותף הן חלק מזכויות הבנייה הכוללות. במצב כזה, ובשל קיומה של ההערה, לא יתקבל ליווי לפרויקט.

אחרי דין ודברים מתמשך עם שני בעלי הדירה, ביקשתי להתערב בהליך המשפטי. פניתי לשופטת והסברתי שליזם לא משנה באמת למי שייכת הדירה וכי זכויות הבנייה שייכות לו, כי השניים כבר חתמו על ההסכם מולו. אחרי שנלחמתי בזה לא מעט השופטת נתנה צו לפיו ההערה בנוגע לדירה לא תועתק ליחידה הרישומית החדשה שהוקמה לטובת הפרויקט, ניתן הליווי ויצאנו לבנייה.

[quote]

נמשיך לבעיה קשה יותר: ישנו פרויקט בתל אביב שאני מלווה ובו לא מוצאים את כל בעלי זכויות, הרשומים כבעלים. כל הדיירים הנוכחיים הם חוכרים, ולא מכירים את אותם הבעלים, שנרשמו ככאלו בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת. הפעלנו חקירה וגילינו שכולם כבר הלכו לעולמם. זו בעיה, משום שכאשר יזם מגיע לבנק כדי לקבל ליווי לפרויקט הוא צריך הסכמת בעלים, ואין כזו. זה דבר שדורש בדיקה, מהשלב הראשון של הפרויקט, משום שהשלב הבא הוא להגיש בקשה להתמנות ככונס נכסים של הבניין – כדי לבצע את הפעולות הנדרשות בשמם של הבעלים המנוחים ולבצע את הפרויקט, כי לא ניתן לפגוע בזכויות במקרקעין השייכות לחוכרים (הדיירים) והם זכאים למצות אותם ולקבל דירות חדשות במסגרת הפרויקט.

במקרה אחר אדם מכר את הדירה שלו לפני עשרות שנים, אבל לא נמחק מהטאבו. יזם רוצה לבצע פרויקט בקרקע הזאת, שאותו אדם רכש – הוא צריך למצוא אותו כדי לקבל את אישורו, אבל אין לו נכס כי הוא כבר מכר אותו, רק לא עדכן את המרשם. ואם הוא נפטר? שוב, צריך לבצע את הפעולה המתאימה כדי לחתום בשמו ולהעביר את הזכויות. 

במקרים מהסוג הזה הבעיה לא נפתרת בקלות, משום שאם אותו אדם נפטר, אין לך ייפוי כוח ממנו ולכן אין ליזם סמכות לחתום בשמו. הברירה היחידה היא להוציא צו שיפוטי, וגם ההליך הזה לא קל במיוחד, ולא קצר כלל. בין היתר, צריך להוכיח בפני האפוטרופוס הכללי שהאדם אכן נפטר, שכן אתה 'משתלט' על הזכויות של אותו מנוח, וזה עניין מהותי ומשמעותי ויש לנו לא מעט פרויקטים כאלה.

אלו הליכים שדורשים משאבים עצומים של זמן וכסף, וגורמים לא מעט כאבי ראש, במיוחד ליזם הדואג. יזמים או קבלנים בכלל לא נכנסים לרזולוציות האלה – הם נלחמים על זכויות בנייה בוועדות, משקיעים אנגריות בקבלת אישורים מהרשויות, אין להם זמן להתעסק בדברים הקטנים האלה. הם זקוקים לאיש מקצוע שיטפל בזה עבורם".

לבדוק הכול במהלך הבדיקות המקדמיות של הפרויקט כדי לחסוך את כאבי הראש

שלא תטעו לחשוב: כל אותן ה'מעשיות' שהזכרנו כאן אינן כורח המציאות. יזם אשר נכנס לפרויקט עם בעיות בהסדרת הזכויות במקרקעין לא בהכרח יצטרך להתמודד עם כל אותן בעיות, ולא יידרש לזמן רב ולמשאבים כספיים נוספים (ולעיתים מדובר על סכומי עתק) – שכלל לא תכנן אותם – כדי לפתור את הבעיות הללו. אם רק יבצע את הבדיקות הנדרשות מראש, מרבית כאבי הראש ייחסכו ממנו.

"יזם שרוצה להיכנס לפרויקט חדש צריך לבדוק הכול – את הבעלים, את החוכרים, את מי שרשום כבעל הקרקע, את החברה הרשומה כמקימה של הבניין הקיים, אם יש כזה (לדוגמה: בפרויקט התחדשות עירונית ) ועוד", מסביר עו"ד שלו. "צריך לבדוק אם הבעלים נמצאים במצב שהם יכולים לקבל החלטות, אם הם בכלל בחיים – כפי שסיפרתי קודם לכן, אם ישנן הערות לטובת כינוס נכסים, הוצאות לפועל או עיקולים וכדומה. 

[quote]

יזם שיבצע את בדיקת נסח המקרקעין בצורה מקיפה וכמו שצריך, כולל זכויות החכירה, עוד לפני תחילת הפרויקט בפועל, ימנע מעצמו אינספור בעיות. אם לא יבדוק את הנסח כמו שצריך הוא יידרש לסדרה של פעולות משפטיות מייגעות, שיכולות לעכב משמעותית את הפרויקט שלו, וזה בלי להזכיר את ההוצאות הכספיות הישירות והעקיפות".

איך מבצעים את הבדיקות הללו בפועל, וכיצד מוודאים שהנושא הזה 'כוסה' מכל צדדיו? מתברר שהעניין הזה דווקא לא מסובך כל כך: "קודם כול בודקים אם כל הדיירים חתמו על הזכויות, כשמדובר בפרויקט להתחדשות עירונית, או אם הם הבעלים האמיתיים של הנכס", מסביר עו"ד שלו. "לאחר מכן בודקים מה בדיוק 'הסיפור' של הנכס וההיסטוריה שלו. בהמשך, אם לא מאתרים את הבעלים המקורי, הדרך לטיפול סלולה וידועה, ואם צריך עוברים גם דרך בית המשפט כדי להקים את הבניין.

מבחינת בירור מצב הזכויות של הנכס, אפשר לפנות לטאבו לקוות לקבלת מידע – שהרי היזם המברר אינו מחזיק בייפוי כוח, ולכן אנשי הטאבו לא ימהרו לספק לו מידע. אם אכן בטאבו מסרבים לכך – פונים לבית המשפט ומבקשים צו שיפוטי לקבלת המידע, כפי שאנו נוהגים לעשות פעמים רבות".

בסופו של דבר, הטיפול בבעיות הסדרת הזכויות במקרקעין הוא 'כאב ראש' לא קטן, אך אם מתפנים לעניין זה מבעוד מועד ומעניקים לו את תשומת הלב הראויה עוד לפני שהפרויקט יוצא לדרך, אפשר לסיים את הסאגה הזאת בקלות יחסית.