ועדת הערר המחוזית: תכנון כולל לא תמיד עדיף על תכנון נקודתי

האם הכוונה להחיל תכנון כולל בשכונה מסוימת, אשר יקדם גם פינוי-בינוי מקיף לכמה בניינים ישנים, מונע אישורו של פרויקט תמ"א 38 נקודתי? ועדת הערר המחוזית במחוז מרכז קבעה שלא: הוועדה דנה בערעור שהגישה חברת ס.א. ישראל אירופה יזמות ושיווק נדל"ן, שביקשה לקדם פרויקט תמ"א 38 לחיזוק ותוספת בשכונת פרדס הגדוד, בצפון העיר. הערעור הוגש לאחר שבסוף פברואר האחרון דחתה הוועדה המקומית נתניה את הבקשה להיתר, בטענה שבכוונתה לקדם במתחם פרויקט פינוי-בינוי.

הבקשה המדוברת מתייחסת לפרויקט תמ"א 1/38 ברחוב בלפור 9 בנתניה, במבנה קיים שבו קומת קרקע ושלוש קומות, עם 14 יחידות דיור בסך הכול. הבקשה של החברה הייתה להוסיף לבניין 2.5 קומות חדשות ועשר יחידות דיור חדשות, כולל חיזוק המבנה כמובן. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה, כאמור.

בדיון בערעור פירטה רותם אשכנזי, מנהלת אגף רישוי ופיקוח בעיריית נתניה, על מאפייני האזור ואמרה כי כל הבניינים שנמצאים סביב המתחם כבר עברו התחדשות. "נותרה מובלעת בתוך השכונה הזאת, שדורשת התייחסות מיוחדת. חברי הוועדה המקומית, שסיירו במקום, הבינו שכדי לאפשר את ההתחדשות של המבנים במובלעת - הדרך היחידה היא תוכנית פינוי-בינוי למתחם". עוד טענה אשכנזי כי בוויתור על הבניין שבו מבקשת החברה להקים את הפרויקט, ועל בניין סמוך, בלפור 11, שלו ניתן כבר אישור, "לא תהיה אפשרות מבחינת שטח לתכנן שם פינוי בינוי ".

במהלך הדיון עלתה גם שאלת מתן האישור לפרויקט בלפור 11, שהרי מדובר בפרויקט דומה מאוד, זהה כמעט, לזה שרוצה לבצע ס.א. ישראל אירופה. בעניין זה אמרה אשכנזי: "יכול להיות שנעשתה כאן טעות. בבלפור 9 הופעלו שיקולים שייתכן שבבלפור 11 לא נלקחו בחשבון. כאן הייתה מעורבות רצינית הרבה יותר של חברי הוועדה".

"הדיירים נסחבים מ-2013"

בעלי החברה המערערת, היזם אלעד אפרגן, אמר בדיון כי בעבר כבר נפגש עם בעלי התפקידים הרלוונטיים בעירייה (שכבר התחלפו מאז),ואלו אמרו לו ששכונת פרדס הגדוד לא מאופיינת בבנייה לגובה, ולעולם לא תיושם בה בנייה כזו. "באתי והצהרתי שאני הולך לקדם תוכנית תמ"א 38 ונעניתי שאין בעיה, 'תתקדם'", סיפר אפרגן, והוסיף: "הדיירים בבלפור 9 נסחבים מ-2013 והאמינו שהגיע הרגע שלהם ב-2018. היועצים מטעם העירייה הם אותם היועצים, והינה בניין אחד מקבל היתר על אותה בקשה, ואני לא. 

ערכתי בעבר בדיקה, בעזרת משרד שמאים, לגבי ההיתכנות לבצע במקום פינוי-בינוי. הגענו למכפילים שהם בלתי אפשריים מבחינת העירייה, וזה עם 16.5% רווח יזמי. יתרה מזאת: אף אחד לא מבטיח לי שמחר בבוקר אצליח להחתים את כל הדיירים על פינוי-בינוי".

גם אדריכל דניאל אפשטיין, שמלווה את הפרויקט מטעם החברה המערערת, דיבר בדיון ואמר: "לאורך השנים כמה יזמים הגישו בקשות להיתר בנייה באזור, כולל בלפור 11. בכולן נאמר להם חד-משמעית, 'פה לא יהיה פינוי-בינוי, בגלל אופי השכונה'. תשובה חד-משמעית כל-כך לא קיבלנו מעולם. זאת הסיבה שהלכנו לכיוון של תמ"א 38 - הרי היינו מעדיפים לעשות פינוי-בינוי. צריך להבין: תוכנית מתאר לאזור לא תאושר גם עוד עשר שנים. אתם רוצים לקחת כבני ערובה תושבים שמ-2013 רתומים לתהליך?"

לתכנון כולל במתחם שלם עדיפות עקרונית בלבד

ועדת הערר, בראשות היו"ר עו"ד איל תיאודור שרון, קבעה לאחר שמיעת הצדדים ועיון בחומרים השונים כי החלטת הוועדה המקומית אינה יכולה להיוותר על כנה, ויש לאשר את בקשת העוררת להיתר. "איננו סבורים כי אישור בקשת העוררת להיתר בנייה יפגע בתכנון הכולל שאותו שוקלת הוועדה המקומית לקדם לגבי המתחם בשלמותו", קבעה הוועדה, "על כל פנים לא במידה כזו שתסכל התחדשות עירונית ביתרת החלקות הסמוכות למקרקעין.

יש להבהיר: גם לטעמנו לתכנון כולל במתחם שלם תיתכן עדיפות עקרונית על פני תכנון נקודתי במרחב מצומצם, בשל הגמישות התכנונית והראייה הרחבה הנתונה בידי המתכנן. אלא שמדובר בעדיפות עקרונית בלבד, ובהחלט ייתכנו גם מקרים אחרים. מקרה זה נכלל בגדר המקרים שבהם לא תימצא עדיפות כלשהי להליך תכנון כולל. בנסיבות המקרה דחיית הבקשה מטעם זה תהא בלתי רצויה ובלתי סבירה באופן מובהק. לא יהא זה נכון שעד יום אישורה של תכנית חדשה, ייערכו הליכי רישוי בעקבותיהם יסוכלו באבחה כוונת תכנוניות רצויות של מוסדות התכנון". 

עוד פסקה ועדת הערר כי "הוועדה המקומית לא נקטה באילו מבין האמצעים העומדים לרשותה על פי דין, לצורך הגבלת הליכי רישוי בשטח המתחם. לא נערכה על ידה תוכנית כלשהי, ואף לא פורסמה הודעה בדבר כוונה להכנת תכונית כאמור, או בדבר תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בנייה בשטח נשוא היתר הבנייה. ההיפך הוא הנכון: הוועדה המקומית נהגה כבשגרה, ואין עוררין כי לאחרונה הפיקה היתר בנייה מכוח תמ"א 38 בחלקה אחרת שבתחומי המתחם, בנסיבות תכנוניות זהות או כמעט זהות לענייננו".

בהתאם לכל אלו, בוטלה החלטת הוועדה המקומית נתניה פה אחד.