מדיניות תמ"א 38 חדשה בחיפה: "תשמש כלי אמיתי להתחדשות שכונות"

שבוע בדיוק לאחר שהציגה את מדיניות העיר בנוגע לבנייה לגובה, הציגה אתמול (ה') ראשת העיר, עינת קליש רותם, במה שנראה כהמשך ישיר וטבעי של הדברים, את מדיניות העירייה בנוגע לתמ"א 38. עיקרי הדברים: העירייה תגדיר מרכזים עירוניים ושכונתיים, שבהם תתאפשר בנייה מאסיבית יחסית, ותשמור על שאר האזורים בעיר פסטורליים יותר, בבנייה אשר שומרת על צביון האזור.

עוד כוללת התוכנית חלוקה למעין שני סוגי מתחמים – מתחם ב"מסלול יזמים", שיאפשר ליזמים ולקבלנים להגיש תוכניות בנייה משלהם, ומתחם ב"מסלול דיירים", שמטרתו להבטיח חיזוק ותוספת ממ"ד לתושבים לצד בנייה מינורית. מסלול זה יתאפשר, בין היתר, בעזרת תמיכת העירייה.

המדיניות שהוצגה אתמול אמורה להחליף את מדיניות העירייה הנהוגה כיום, ואשר אושרה במאי 2016. היא דרושה כמובן את אישור הוועדה המקומית ואת אישור מליאת מועצת העיר, ובכוונת ראשי העירייה להביא זאת לאישור בקרוב.

"ברמה האורבנית צריך לעשות הבחנה ברורה מאוד בין התחדשות עירונית לבין התחדשות של נדל"ן", אמרה ראשת העיר בדיון אמש. "לא יכול להיות שאנחנו מובילים עשרות פרויקטים שבהם לא נעשית באמת התחדשות עירונית. התחדשות עירונית אמיתית חושבת על הכיכרות, על המסחר, על שבילי האופניים, על המרחב הציבורי, על בתי הספר – זאת הגישה הנכונה, ולא החשיבה על עוד ועוד בניינים.

[quote]

המתווה שמוצג היום מדבר על הפיכת תמ"א 38 לאמצעי אמיתי להתחדשות עירונית של שכונות, בעזרת עירוב שימושים של מגורים, מסחר ותעסוקה, כולל שטחים שיוקצו למקצועות החופשיים בתוך השכונות או בצמוד אליהן. המטרה היא לצמצם את תנועת כלי הרכב בתוך העיר, כל שהמשפחות, או לכל הפחות חלק מבני המשפחה, בתוך השכונה. זהו דבר מקובל מאוד בכל העולם, הוא צריך להיות מקובל גם בחיפה. 

הנושא המוביל בעיניי הוא קיימות, תכנון בר קיימא: לעודד הליכה ברגל, שימוש בשבילי אופניים ולהפוך את החיים לנגישים הרבה יותר, קרובים, קומפקטיים, פשוטים. אנחנו לא רוצים לעצור את התמ"א – היא צריכה להיות כלי להתחדשות השכונות, להתפתחות עירונית ולפיתוח של תכנון עירוני בר קיימא, שהוא העתיד של העיר שלנו".

"אם נאשר את כל התוכניות שנמצאות על השולחן – חיפה תוכפל"

המדיניות החדשה של עיריית חיפה מחלקת, כאמור, את העיר לאזורים ולמתחמים שונים, אשר יקלו על התכנון ועל הוודאות – הן מבחינת התושבים והן מבחינת היזמים. "ביצענו חלוקה למרכזים עירוניים, ובכל שכונה נזהה את המרכז, את הרחוב שיכול להיות מתוגבר יותר, אינטנסיבי יותר מבחינת בנייה, בעל אופי עירוני - ומאידך הגדרנו את הרחובות שצריכים להישאר נמוכים, שקטים, כפריים אם אפשר להגיד.

התחלנו לעשות הפרדה ברורה בין אזורים שבהם אנחנו רוצים לבצע עירוב שימושים ותמ"א 38 באחוזים מוגברים, לבין אזורים שבהם תתבצע תמ"א 38 שתאפשר חיזוק ומיגון – אבל ללא בנייה מאסיבית, בלי בניינים גדולים. יהיה מסלול ליזמים ומסלול לדיירים, וכל מה שקשור למסלול הדיירים יקבל תמיכה מאסיבית מאוד מהעירייה. לא יישאר אדם אחד בעיר שירצה ממ"ד ומיגון ולא יהיה לו".

[quote]

קליש רותם דיברה במהלך הדיון גם על הצורך בוויסות הבקשות לבנייה בעיר, ובמעבר לתכנון אחראי יותר אשר יוסיף יחידות דיור לעיר רק לאחר מחשבה עמוקה. "פניתי למנהל ההנדסה שלנו וביקשתי ממנו שיספור את כמות הפרויקטים שנמצאים על השולחן. מדובר על הכפלה של חיפה מבחינת מספר התושבים שבה. 

תוכנית המתאר הקיימת מדברת על גדילה לכ-330 אלף תושבים, אך אם נאשר את כל התוכניות שממתינות לאישור נגיע ל-600 אלף איש. אולי תוכנית המתאר קצת פספסה, והיעד היה צריך להיות יותר רחוק,  אבל פרויקטים שיביאו את העיר למשהו כמו 600 אלף תושבים - זה נראה לי כמו מהלך חסר אחריות. אנחנו צריכים לעשות תיעדוף, להחליט איפה לבנות קודם ובאילו שכונות חשוב יותר לעשות זאת".

"אם היינו ממשיכים במדיניות הקיימת, כמעט בכל תרחיש היו מתווספות לעיר בתוך זמן קצר בין 12 ל-15 אלף יחידות דיור, שזה סדר הגודל של עיר כדוגמת כרמיאל", הוסיף לדברים מהנדס העיר, אדר' אריאל וטרמן, אשר הציג את התוכנית במלואה במהלך הדיון. "אלו מספרים עצומים, ומשימה כמעט בלתי אפשרית".

"התושבים לא יצטרכו להוציא שקל מהכיס"

כאשר קברניטי העיר מדברים על חיזוק ומיגון בניין ללא תוספת בנייה משמעותית, מייד עולים סימני השאלה הידועים לכל מי שמבין מעט בתמ"א 38: תוספות הבנייה הן שמביאות לכלכליות הפרויקט – אם כך איך ניתן יהיה להבטיח את מימושו של פרויקט כזה, והאם המימון לכך יצטרך להגיע מהדיירים עצמם? ראשת העיר קובעת בנחרצות שלא.

[quote]

"מסלול הדיירים יאפשר לשדרג את הבניין בלי רווחיים גדולים אולי, אבל ניכנס לתהליך שבעזרתו נוכל להבטיח שכל הנדל"ן בעיר משופץ ומתוחזק נכון", אמרה קליש רותם. "אנחנו לא מתכוונים לבקש מהתושבים להשקיע בזה כסף. תושב שרוצה מיגון וממ"ד - המערכת הכלכלית תאפשר לו לעשות את זה בלי להוציא שקל. לא כל הבניינים בעיר יאפשרו רווחים ליזמים ולקבלנים, אבל כל תושב יוכל לעשות את התהליך הזה ולדאוג שהבית שלו יעבור את ההתחדשות".

מהנדס העיר וטרמן התייחס גם הוא לעניין, והציג בפני חברי הוועדה ניתוח כלכלי שביצעה העירייה בנוגע לכדאיות הכלכלית של פרויקטי תמ"א 38 במסלול הדיירים – ניתוח שמראה כי פרויקטים קטנים יותר לחיזוק ותוספת אכן אפשריים, ויכולים להיות כלכליים לכל הפחות עבור הדיירים. כך, בבניין בן 6 קומות שלו תתווסף קומה אחת שבה שתי יחידות דיור חדשות, יידרש כל דייר לשלם בעצמו 40 אלף שקל; אך אם תתווסף לאותו בניין קומה וחצי, עם 3 יחידות דיור חדשות, ההפסד יהפוך לרווח נאה של 150 אלף שקל לכל דייר. "כאשר הפרויקט מנוהל נכון, ובלי שנרשמת כאן בוננזה יזמית, אפשר לממן את החיזוק והמיגון בקלות יחסית", אמר אדר' ורטמן.

[quote]

ראשת העיר הוסיפה בדיון כי אנשי העירייה מצאו דרכים שונות להורדת עלויות הבנייה, בין היתר על ידי שינוי תקן החניה, משתיים ורבע חניות לכל דירה, לחניה אחת לכל דירה (ולכל היותר 1.5, באזורים ספציפיים). פרויקטים שירצו בכך, ושתנאי הסביבה בהם יאפשרו זאת, יוכלו לכלול בתוכניות גם מתקני חניה, שיכפילו את מקומות החניה לכל דירה.

עוד פורטו בדיון, כמובן, הוראות המעבר במסגרת המדיניות החדשה, שקובעות כי בקשות שהוגשו על בסיס תיק מידע שניתן עד מאי 2019 יידונו לפי המדיניות של מאי 2016; בקשות שהחל הטיפול בהן ונפתח להן תיק בקשה לפני אישור המדיניות במליאת הוועדה, ייבחנו על פי המדיניות הקודמת; בקשות שנידונו ואושרו בוועדה המקומית טרם אישור מסמך המדיניות - תיקבע לגביהן החלטת הוועדה כפי שהתקבלה. כך או כך הבהירו בעירייה כי אם יוחלט שלא להאריך את תמ"א 38 – יפוג תוקפה של מדיניות זו.