פטור ממס שבח לדירה יחידה - זהירות מוקשים

חוק מיסוי מקרקעין מעניק הטבות מס משמעותיות למוכרי דירת מגורים מזכה, בין אם פטור מלא ממס שבח לבעלי דירה יחידה ובין אם שיעורי מס מוטבים. ההטבות מותנות בתנאים שונים (כגון שימוש למגורים או דירה ריקה, להבדיל מדירה ששימשה לעסק) ולעיתים גם בתקרת שווי.

התנאי הבסיסי להטבות, הינו כמובן שמדובר ב-"דירת מגורים", המוגדרת ככזו "המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה".

בהקשר זה התעוררו בשנים האחרונות מספר סוגיות מול רשויות המס.

סוגיה אחת הינה מה דינה של דירה שמצבה הפיזי גרוע במועד המכירה. בפסק דין שניתן בשנת 2016 (בעניין לין) קבע בית המשפט המחוזי כי דירה ביפו לא תיחשב "דירת מגורים", וזאת על אף שלא היה ספק ששימשה למגורים בעת מכירתה. בית המשפט קבע כי מצב ההזנחה של הדירה, דליפות מים, שברים וכו', שללו ממנה את אופיה, והעובדה שעובדים זרים התגוררו בה, אין משמעה שהיא ראויה למגורי "אדם סביר" (!).

פסיקה בכיוון הפוך, ניתנה בחודש יוני האחרון (בעניין מנו) ביחס לדירה בחיפה. באותו מקרה נקבע שבית מגורים ותיק, שננטש שנים רבות קודם לכן, נותק ממערכות מים וחשמל, המטבח פורק וחדר האמבטיה נהרס, עדיין ייחשב כדירת מגורים. הנימוק העיקרי של בית המשפט היה כי יש לקחת בחשבון את השימוש ארוך הטווח במהלך השנים, שהיה תמיד למגורים, עד לנטישת המבנה לאחר פטירת הורי המוכרים.

סוגיה דומה מתעוררת גם ביחס לדירות הנמכרות במצב של מעטפת, בעיקר דירות יוקרה. עמדת מנהל מס שבח היתה בעבר כי במקרים מעין אלה הדירה לא תיחשב כ-"דירת מגורים" לעניין הטבות מס למוכר. עם זאת, נתקלנו גם בעמדה הפוכה של אותם משרדים, וזאת במקרים בהם היא הובילה לגביית מס רכישה גבוה יותר מהרוכש (ואז עיקר הנימוק היה שדי בהשקעה נוספת קטנה על מנת להביא את הדירה למצב גמר).

סוגיה נוספת שמצאה ביטוי בשנים האחרונות היתה האם מעמדה של דירה יישלל מאחר שהשימוש בה כדירה עומד בניגוד לתב"ע (תוכנית בניין עיר). בהקשר זה נפסק בשנים האחרונות על ידי בית המשפט העליון כי דירת נופש, אשר על פי התב"ע חלה חובה להשכירה למלונאות במשך מרבית השנה, לא תיחשב "דירת מגורים מזכה", גם אם בפועל שימשה למגורים באופן רצוף וקבוע.

לכן, בשורה התחתונה, קשה להצביע על הלכה ברורה וחד משמעית בנושא.

לדעתנו, ועל פי הוראות החוק, די באחד מאלה: שימוש בפועל למגורים, או ייעוד למגורים לפי טיב הנכס, כאשר לעניין המבחן האחרון, יש אכן להתבסס על ראייה רחבה יותר ככל שמדובר במוכר – השימוש במהלך השנים, העלויות הנדרשות כדי לתקן פגמים וכיוצא בזה.

במקרי ספק, בהן קיימת הצדקה כלכלית, יש לשקול שיפוץ הנכס לפני מכירתו. בנוסף, אין מניעה כי סיווג הנכס בידי הרוכש יהיה שונה מזה של המוכר, בפרט כאשר הרוכש מוכיח כי בכוונתו להרוס את הנכס או מרביתו בתוך פרק זמן סביר.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.