"המבחן להגדרת קבוצת רכישה: מערכת היחסים המשפטית בין הצדדים"

על רקע פרשת יונייטד שרונה והעיצום הכספי התקדימי שהוטל עליה, ובעקבות העובדה כי לא מעט פרויקטים יזמיים לכל דבר ועניין מתחזים לקבוצות רכישה כדי לזכות בהטבות הנובעות מהתארגנות כזו, מתפרסם היום (ב') נייר עמדה בנושא קבוצות רכישה מטעם עמית גריידי, ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון. המטרה: "להבהיר את אופן הפעולה המתחייב מהוראות חוק המכר, ולמנוע טעויות בפרשנות החוק".

בפתיחת דבריו מבהיר גריידי כי "נייר עמדה זה אין מטרתו להתערב בשוק או לפגוע בחופש ההתקשרות שבין הצדדים". לאחר מכן הוא עובר למהות נייר העמדה – ההבחנה בין קבוצת רכישה של ממש לבין מארגן או מארגנים יזמים אשר מגדירים עצמם ככאלו, אך בפועל יוכרו כיזמים לכל דבר ועניין, על פי חוק המכר. "מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר, ובהתאם אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה או לעמוד בשאר החובות הקבועות בחוק המכר. 

לצד זאת, לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה, הוא אכן כזה על פי מהותו. המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הקבוצה, כי אם מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט, כפי שהיא עולה מהמערכת ההסכמית אשר נחתמה. בהתאם לכך, ישנם מקרים שבהם מארגן של קבוצת רכישה ייחשב כיזם המוכר דירות, כמשמעות מונח זה בחוק המכר, על כל המשתמע מכך".

[quote]

גריידי אף מפרט אילו נתונים ומאפיינים נבדקים במסגרת בחינת מערכת היחסים בין הצדדים ובמסגרת הניסיון להבחין בין קבוצת רכישה לבין יזמים לכל דבר ועניין. כך לדוגמה הוא מציין את מידת שליטתו של הגורם המארגן בפרויקט אל מול חברי הקבוצה, כפי שהיא עולה ממערך ההסכמים שבבסיס הפרויקט או מהפרקטיקה הנהוגה בו. 

היבט משמעותי נוסף, לשיטתו של ממונה חוק המכר, הוא בחינת הגורם הנושא בסיכונים הכלכליים של הפרויקט. "בקבוצת רכישה הפועלת כיזמית", כותב גריידי, "מוטל הסיכון הכלכלי על חברי הקבוצה, ככל יזם. מאידך, במקרה שבו נמצא כי המארגן התחייב לחברי הקבוצה למחיר סופי עבור יחידות הדיור, מתחזק החשד שמדובר ברכש דירה מקבלן במסווה של קבוצת רכישה , ואין מדובר לאמיתו של דבר בפרויקט יזמי של חברי הקבוצה".

[quote]

נייר העמדה כולל עוד שורה של "מבחנים", שעל פיהם ניתן לשלול את הקביעה כי מדובר בקבוצת רכישה: הקבוצה אינה עומדת ב"מבחנים העיקריים לזיהוי של קבוצת רכישה " כפי שנקבעו בסעיף 5 במסמך "הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 02/2013"; המארגן הוא הבעלים של הקרקע טרם גיבוש הקבוצה; הקבוצה אינה מקבלת זכויות קנייניות או מעין קנייניות בקרקע; המארגן ביצע בפרויקט פעולות משמעותיות טרם הקמת הקבוצה, הוועד המנהל או הנציגות; המארגן קבע מערך הסכמים אשר המכלול שלו מביא למסקנה כי הקבוצה החתומה עליהם מחויבת להשלים את הבנייה בהתאם לקביעתו; גורמי מקצוע מהותיים בפרויקט נקבעו מראש במערך ההסכמים הכולל; המארגן שמר לעצמו מספר גדול של יחידות בפרויקט, בין אם בעצמו ובין אם באמצעות חברה קשורה או באמצעות משקיע; המארגן או גורמים מטעמו מכהנים כחברי הוועד המנהל או כחברי הנציגות; המארגן קבע בהסכם השיתוף כי הוא מחזיק בזכויות נוספות בפרויקט, קיימות או עתידיות; המארגן הסתיר מהקבוצה מידע מהותי בקשר לפרויקט טרם החתימה על הסכם השיתוף.

"יודגש כי המבחנים לעיל מציגים שיקולים מרכזיים, כדוגמה בלבד, ואין בהם כדי למצות את כלל המבחנים הנוגעים לעניין", מציין גריידי בסיום דבריו. "עוד יובהר כי אין חובה שכל המבחנים יתרחשו בפרויקט במצטבר, על מנת שמארגן הקבוצה יוכר כיזם לעניין חוק המכר. כל מקרה ייבחן לגופו, על פי כלל מאפייניו ובהתאם למהות הדברים כפי שעוצבו במסגרת אותה עסקה".

לפני כשבועיים עסקנו כאן במשמעות העיצום הכספי שהוטל על קבוצת יונייטד שרונה ובהשלכות המהלך התקדימי, בטור של עו"ד שי אליאב, שותף במשרד עורכי הדין גינדי-כספי.