המחסן שימש למגורים בניגוד לתוכנית המאושרת? הטבות המס יישללו

הסבתם מחסן או מרתף לדירת מגורים ללא היתר – ומכרתם אותה? בעת המכירה, הנכס לא ייחשב כנכס למגורים, ותחויבו במיסים השונים בהתאם לחוק. כך קבעה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בראשות השופט הרי קירש, היושבת בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

תחילת הפרשה בשנת 1991, אז רכש אביו של בעל הנכס את זכויות החכירה בו – מחסן וחדר כביסה בבניין ברחוב ביאליק בתל אביב. הנכס נמצא בקומת המרתף של בניין דירות, ולאחר רכישתו פוצל לשני חלקים – והוסב לשימוש במגורים: הותקנו בו שירותים, מטבח, מקלחת ומזגן, וזאת מבלי שנעשה כל שינוי במעמד התכנוני של המקום.

[quote]

לימים הנכס הועבר על ידי האב לבנו כמתנה. בשלב כלשהו שתי היחידות שנוצרו בעקבות פיצול הנכס אוחדו ליחידה אחת, וזו אף שימשה למגורי בתו של האיש. בהמשך, מכר בעל הנכס את הדירה, בשטח של כ-59 מ"ר, תמורת 1.025 מיליון שקל, ובעליו ביקש כי סכום מס השבח ייקבע בהתאם ל"חישוב לינארי מוטב" – הסדר שחל אך ורק על מכירתה של "דירת מגורים מזכה". 

מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב טען כי הנכס כלל איננו בבחינת "דירה" או "דירת מגורים", ולכן חישוב מס השבח צריך להיעשות באופן רגיל ומיטיב פחות. תחילה נקבע כי מס השבח יעמוד על כ-151 אלף שקל, ולאחר מכן הסכום הופחת ל-96 אלף שקל.

העורר חלק על היטל ההשבחה שנקבע, ובסופו של דבר הגיע הדיון למפתנה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין . בדיון צוין בין היתר כי בנסח הרישום בפנקס הזכויות במקרקעין מתואר הנכס במקום אחד כ"מחסן מפוצל בקומת מרתף", ובמקום אחר כ"מחסן, קומה מרתף". חלקים אחרים בבניין מתוארים באותו נסח כ"דירה".

העורר, באמצעות שמאי המקרקעין מטעמו, גרס כי כלל לא ניתן, מבחינה הנדסית ופיזית, להפוך את הנכס למקום מגורים, וכתוצאה מכך הלכה למעשה, התב"ע החדשה לא השביחה את הנכס המסוים הזה. כל זאת כאמור כדי להימנע מתשלום היטל השבחה . "אין צורך להדגיש את הפער בין טיעון זה ובין הטיעון המועלה בפנינו בשם העורר לעניין החיוב במס שבח", כתב היו"ר קירש בהחלטתו.

[quote]

חבר הוועדה, רו"ח צבי פרידמן, כתב: "העורר הסב מחסן לדירת מגורים בניגוד לחוקי התכנון והבנייה, לא שעה לדרישת הרשויות להסיר מחדל זה ואף נתבע על כך בהליכים פליליים. משכך, אין ספק שהמדובר במחדל בוטה, הנוגד את חוקי התכנון והבנייה, ויש להפעיל לגביו את הכלל ש'לא יהא חוטא נשכר' ולשלול מהעורר את ההקלה ממס שבח הניתנת לדירת מגורים, שכן אילו היה מסיר את המחדל והיה מוכר את ה'דירה' כמחסן, הרי שממילא לא היה זכאי להקלה ממס השבח הניתנת לדירת מגורים".

הוועדה החליטה (כולל חברהּ השלישי, רו"ח מיכה לזר) החליטה פה אחד לדחות את הערר, תוך הטלת הוצאות משפט על העורר בסכום כולל של 18,000 שקל, אשר ישולמו למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב תוך 30 ימים.

עו"ד אהוד פורת, ממשרד עורכי הדין אהוד פורת ושות', אומר בעקבות ההחלטה כי "משרדנו ממליץ, לפני כל מכירת דירת מגורים, לבדוק היטב את סטטוס הרישוי של הדירה, לא רק לצורך הגילוי הנאות לקונה (שלעיתים מסתפק בהפחתת מחיר ומשלים עם החריגה מההיתר),אלא גם לצורך בחינת חשיפת המס הכרוכה בכך, לאור פסק הדין המהפכני".