בני ברק: נבחן - 16% תוספת זכויות בתמ"א 38; הרחבת דירה: 13 מ'

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב בוחנת יישום הוראות חדשות סביב מדיניות תמ"א 38 בבני ברק, ועיקרן: תוספת זכויות בנייה עיקריות של 16% לפרויקטים מסוג זה, והרחבת כל דירה קיימת ב-13 מ"ר שטח עיקרי. עוד מציעה הוועדה תוספת קבועה של קומות בפרויקטים מסוג הריסה ובנייה (תמ"א 2/38).

מדיניות התמ"א בבני ברק נידונה לאחרונה בוועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית, סביב הוראות תוכנית 501-0462721 של הוועדה המקומית בני ברק - תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, שמטרתה יצירת שטחי ציבור - מצוקה קשה וידועה בעיר - וקביעת הוראות ליישום תמ"א 38 בעיר. הדיון התקיים בעקבות התנגדות שהגישה התאחדות הקבלנים בוני הארץ, באמצעות משרד עוה"ד אגמון ושות רוזנברג כהן ושות'.

התוכנית נוסחה "כדי לאפשר מימוש תמ"א 38 ולתת מענה לחוסר בשטחי ציבור בעיר", כהגדרת עיריית בני ברק. "היא כוללת תוספת שטחי ציבור בקומת הקרקע של המבנים המתחדשים, דבר אשר ייתן מענה פרוגרמטי לשימושים ציבוריים עירוניים כדוגמת גני ילדים, מרפאות, משרדים עירוניים, ספריות ועוד, בדגש על הצורך בגני ילדים בקרבת הבית. בכך יינתן מענה על צרכים אשר מונעים מימוש תמ"א 38".

בהתנגדותה טענה התאחדות הקבלנים כי "התוכנית המופקדת אולי מבקשת להתאים את הוראותיה של התמ"א למאפייני העיר בני ברק, אך ההתאמה אליה מכוונת היא, חורגת מהמותר ומאחר שעיקר תכליתה היא יצירת שטחי ציבור, הרי שאין היא יכולה להיחשב כתוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א.

המתנגדת אינה טוענת כנגד הצורך בשטחי ציבור ברחבי העיר בני ברק, ואפשר גם שמחסור בשטחים שכאלה מקשה על תוספת יחידות דיור במסגרת בנייה מכוח התמ"א, אלא שלעמדתה, הפתרון למחסור תכנוני זה לא יכול שייעשה באמצעות תכנית הנשענת על הוראות התמ"א, שתכליתה, כאמור, חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, ולא יצירת שטחים למבני ציבור".

ועדת המשנה של הוועדה המחוזית ת"א גרסה כי עולות כמה בעיות מדו"ח השמאי המלווה את התוכנית, ובעקבות כך המליצה לבחון כמה שינויים בתוכנית. אחד מהם, הנוגע ישירות לטענות התאחדות הקבלנים, גורס כי יש לתקן את דו"ח השמאי המלווה "כך שיוסרו הסעיפים המשיתים את עלות בניית השטח הציבורי בבניין על היזם", ולקבוע לתוכנית תקופת התכלות של 5 שנים עם אפשרות להארכה ב-5 שנים נוספות, בסמכות מחוזית.

"הנוהג בעיריית בני ברק הוא מיסוד הקלות, וראוי שהתוכנית תעגן בתוכה את מנגנון ההקלות הכמותיות הקבוע ב'תקנות סטייה ניכרת'", נאמר בדיון בוועדה. "מהלך זה יְיַצר ודאות ושקיפות ותואם את מדיניות מנהל התכנון , הדוגלת בביטול מנגנון ההקלות".

השינוי בנוגע לשטחים הציבוריים אינו היחיד שבוחנת הוועדה. היא שוקלת להורות כי התוכנית ליישום תמ"א 38 בבני ברק תקבע תוספת של 16% זכויות בנייה עיקריות שניתן היה לתת במסגרת הקלות כמותיות מותרות, הכוללות 6% בגין שיפור איכות, 5% בגין התקנת מעלית ו-2.5% לכל קומה נוספת. הוועדה מבהירה כי "זכויות אלו יינתנו מעבר לקבוע בתמ"א 38, וזאת כל עוד אילוצי התכנון יאפשרו מימושן".

עוד בוחנת הוועדה שינוי לפיו שטח קומה בבניין שיבנה יהיה שטחה של קומה טיפוסית בבניין הקיים, לאחר הרחבה של 13 מ"ר שטח עיקרי לכל דירה ושטח שירות, כולל ממ"ד בשטח של 12 מ"ר ושטח מרפסות מקורות. "מספר יחידות הדיור בבניין שייבנה לא יעלה על הצפיפות המותרת במגרש על פי תוכנית המתאר הכוללנית המאושרת, ותתוסף הוראה: גודל יחידת דיור מינימלי יהיה 75 מ"ר, כולל ממ"ד".

הוועדה אף שוקלת לתקן את התוכנית בנוגע לתמ"א 2/38, כך שבמקום תוספת של קומת מגורים אחת וזכויות בנייה בהתאם, לכל מבנה במסלול של הריסה ובנייה מחדש מכוח התוכנית תתווסף כמות קבועה של קומות – 2.5 קומות לבניין בן שתי קומות קיימות, ו-3 קומות לבניין בן 3 קומות קיימות.

סגנית נשיא התאחדות בוני הארץ , ורד צרפתי-זבולון, התייחסה להחלטה וציינה כי " תמ"א 38 היא תוכנית מצילת חיים, שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה והגנה על הדיירים כנגד מתקפות טילים. לא ייתכן שרשויות מקומיות יפעלו בניגוד לתוכנית מתאר ארצית, וינצלו אותה למטרות אחרות. אני מברכת על החלטת הוועדה המחוזית, וכולי תקווה כי המקרה הנוכחי יהיה דוגמה לרשויות אחרות שיבקשו לסטות ממטרתה המקורית של תמ"א 38".