כיצד מימון חוץ-בנקאי יעיל הציל את האופציה של היזם על הקרקע?

רכישת מקרקעין באמצעות אופציה היא תהליך שגרתי ומקובל בענף הנדל"ן בישראל. כאשר יזם רוכש קרקע, הוא משלם על אופציה מוגבלת בזמן לגיוס ההון הנדרש להשלמת הרכישה. במרבית המקרים, משך הזמן של האופציה מספיק עבור יצירת קשר עם גוף מממן (בנק או חברת מימון חוץ בנקאית),קבלת אישורים על המימון והעברת הסכום לבעל הזכויות על המקרקעין.

אך במקרה שאנחנו עומדים לבחון, האופציה של היזם כמעט ופקעה והוא עמד לאבד גם את מחיר האופציה וגם את הזכות לרכוש את המקרקעין. רק כאשר פנה היזם למימון חוץ בנקאי, הוא קיבל את המימון הנדרש ועמד בלוחות הזמנים.
מה ההבדל בין הבנקים לגופים החוץ הבנקאיים? והיכן תוכלו לקבל מימון בטוח, מהיר ומקצועי לעסקאות נדל"ן בישראל? 

שבועיים לפני פקיעת האופציה - ועדיין אין תשובה מהבנק

"היזם שילם את עלות האופציה על הקרקע, עם התחייבות להשלים את הרכישה תוך חודשיים", אומר אבי דויטש, בעלים ומנכ"ל של קרן אקספו , המתמחה במימון חוץ-בנקאי לעסקאות נדל"ן. "למעשה, אם האופציה פוקעת והיזם לא משלם את יתרת הסכום, הוא מאבד גם את סכום האופציה וגם את ההזדמנות לקנות את הקרקע במחיר המוסכם". 

היזם פנה לקבלת המימון לבנק איתו היה רגיל לעבוד, אך במשך חודש וחצי לא הצליח לקבל תשובה ברורה מהבנק. "באופן כללי, לא הייתה סיבה שלא לקבל את הסכום המדובר", אומר דויטש. "העסקה הייתה קלה יחסית. ברוב המקרים מדובר במגרש שניתן לשעבד אותו, ליזם היה הון עצמי מינימלי כנדרש וכנגד השעבוד ניתן להעמיד מימון, כך גם היה במקרה המדובר".

"היזם הגיע אלינו כשבועיים לפני תום האופציה, ללא קבלת מימון או אישור עקרוני כלשהו לקבלה עתידית של המימון. 
כשהיזם פנה אלינו, שאלנו אותו מדוע הגיע למצב של 'הרגע האחרון', שבועיים לפני המועד האחרון להעמדת המימון, והתשובה שלו הייתה מצערת וכואבת – הוא אמר שכל הזמן הייתה לו הרגשה של 'פינג-פונג' מול הבנק, כל הזמן הם בודקים ושואלים עוד ועוד שאלות, אבל באף נקודה לאורך כל הדרך, הוא לא ידע בוודאות אם יקבל את המימון, או מה חסר כדי לאשר את המימון".

היזם היה בתחושה כי הוא עומד לקבל את המימון מהבנק, אבל בשורה התחתונה, הוא נותר כל הזמן בערפל. שבועיים לפני הדד-ליין, הוא הבין שכבר לא יקבל תשובה טובה יותר בזמן שנותר לו. "במונחים של עסקאות נדל"ן , שבועיים זה ממש הדקה ה-90", מסביר דויטש. "הזמן הסביר עבורנו להעמדת מימון הוא בין 15 ל-30 ימים, כך ששבועיים זה זמן קצר מאוד, ואפילו מינימלי".

סיפור עם סוף טוב

"בחנו במהירות את מסמכי השמאות, ראינו שהבקשה ראויה ותקינה, ובמיוחד התייחסנו לכך שליזם היה הון עצמי נכבד של 50% מהתשלום, כאשר הבקשה היא להשלמה של 50% הנותרים", משתף דויטש. "התארגנו במהירות, ולאחר בחינה מהירה נתנו אישור עקרוני לכך שנוכל להעמיד את האשראי, ואכן האשראי הועמד לאחר הכנת הסכם הלוואה שערך עורך דין של הקרן וקבלת כל האישורים הרלוונטיים, לפני תום תקופת האופציה".

עם זאת, דויטש מדגיש כי מדובר במקרה מאוד ספציפי, בו הגיע לקרן אקספו יזם שנקלע לבעיה אמיתית, ולכן החליטו בקרן להאיץ את תהליך הטיפול ולהקצות את המימון תוך זמן מהיר מאוד.

הבעיה הגדולה של הבנקים: לא מצליחים להשתחרר מהביורוקרטיה והרגולציה המכבידה

החל מיזם הנדל"ן ועד הצרכן הפרטי, קשה שלא להבחין בכך שהמערכת הבנקאית בישראל סובלת מביורוקרטיה ופועלת תחת רגולציה כבדה מאוד שמכבידה על פעילותיה, מה שגורם לה להיות איטית, במיוחד בטיפול בבקשות אשראי.

"אחד החסרונות המשמעותיים ביותר של הבנקים", אומר דויטש, "הוא חוסר הוודאות בהתנהלות מולם. הבנקים לא נותנים אישור עקרוני בכפוף לבדיקות שיאמתו את הבקשה שהוגשה בשלב ראשוני". גופים חוץ-בנקאיים למימון מספקים אישורים עקרוניים וכן הסכמי התקשרות עקרוניים בשלב מוקדם, וכך נותנים ליזם שקט נפשי ומידה רבה של ודאות. "בפנייה לקרן אקספו, היזם מקבל אישור עקרוני בתוך 24 עד 48 שעות", אומר דויטש. "אומנם לא מדובר בהתחייבות סופית ונותרות בדיקות נוספות לביצוע, אך בהנחה כי הפרטים בבקשה נכונים, החברה יכולה להגיד ליזם שהיא רואה בחיוב את העמדת האשראי, כל עוד לא יתגלו נתונים הסותרים את מסמכי הבקשה". לדבריו, יזמי נדל"ן ומארגני קבוצות רכישה פונים לקרן אקספו בעקבות הוודאות הגבוהה שהקרן מספקת להם.

האשראי החוץ בנקאי תופס תאוצה - בעזרת שירות מקצועי, אישי ויעיל

תהליך מתן אשראי חוץ בנקאי בענף הנדל"ן התפתח רבות בשנים האחרונות, והפך להיות הליך מקובל ונפוץ בתחום. יזמי נדל"ן ומארגני קבוצות רכישה לומדים בצורה הדרגתית את השוק החוץ-בנקאי. "לפני שנתיים-שלוש הרבה לא הכירו את האופציה, והיום כמעט כולם מכירים ומשתמשים בה בהיקפים הולכים וגדלים", אומר דויטש. "אני משוכנע שהיקפי הפעילות החוץ בנקאית רק יגדלו. השוק מגלה את היתרונות של השוק החוץ-בנקאי ומנצל אותם". 

דויטש ממליץ לפנות לגוף פעיל ומנוסה בתחום האשראי לנדל"ן, עם מוניטין טוב, כוח אדם מיומן ורמת ודאות גבוהה. כיום כל הגופים עובדים תחת רגולציה של משרד האוצר (לעומת הבנקים העומדים תחת פיקוח של בנק ישראל) וכולם פועלים תחת רישיון, מה שהופך אותם לגורם לגיטימי ומקובל בתחום. 

קרן אקספו , למשל, "מוגדרת בתור 'נותן אשראי עם רישיון מורחב', המקצה מימון בהיקף של 100 מיליון ₪ ומעלה", מסביר דויטש. "הקרן בנויה באופן דומה למחלקת ליווי נדל"ן בבנק, אבל בלי הביורוקרטיה והאיטיות של הבנק - יש בקרן מנהל מחלקת ליווי, סמנכ"ל אשראי שהיה מנהל מחלקת אשראי בבנק, אנליסטים מתחום הנדל"ן שהגיעו מהמערכת הבנקאית, סמנכ"ל כספים ואנשי מקצוע נוספים - הכל על מנת לתפעל מספר רב של הלוואות בצורה מקצועית. הרוב המכריע של היזמים ומארגני קבוצות הרכישה שעובדים איתנו פעם אחת, הופכים אותנו לגוף אליו הם פונים בתור ברירת מחדל".

בשורה התחתונה, דויטש אומר כי "ההון האנושי בחברה שאתם בוחרים לעבוד איתה, על מנת לקבל ממנה מימון, הוא קריטי. העובדים הם החוזקה המרכזית שלנו, מבחינת מקצועיות, שירותיות, מהירות תגובה והוגנות כלפי הלקוח. וכפי שניתן לראות, אנחנו יודעים גם לתת יחס אישי ולטפל במקרים דחופים בעת הצורך".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה