מתי דב: "המודל לא בנוי על השכירות אלא על עליית ערך הדירות"

קרן הריט מגוריט ממציאה בשנים האחרונות שוק חדש בישראל. הקרן קונה אך ורק נדל"ן שמושכר למגורים לטווח ארוך, והיא מיועדת בעיקר למשקיעים שרוצים להצמיד את כספם לשוק הדיור בישראל – דרך רכישת מניות מגוריט. עד כה רכשה מגוריט 251 דירות בגבעת שמואל, רמת גן, ת"א ורמלה, ויש לה עוד 550 דירות בהקמה – לאחר שזכתה ב-4 מכרזים שפירסמה חברת דירה להשכיר הממשלתית. בפודקאסט "מגדל בבל" שוחחנו על המודל ועל האתגרים של הקרן עם מתי דב, מנכ"ל קרן מגוריט, מוותיקי ענף הנדל"ן בישראל ומי שבעבר כיהן בין השאר כמנכ"ל חברת אזורים.

דב: "המודל שלנו בנוי על עליית הערך. אנחנו מצליחים לקנות את הדירות בהנחות של בין 10% ל-15% מהערך שלהן, כי אנחנו קונים מקבצי דירות. קנינו בניין שלם ברמלה, שהפער בין מחיר מכירה כרגע קרוב ל-16%-17%. רשמנו רווחי שערוך עד היום של 58 מליוני שקל על ההשקעות שלנו, וזה נותן העלאת הערך מאוד יפה. חלק מהמודל הוא הצמדת בעלי ההון לעליית ערך הדירות".

- אבל אם הקבלנים רוצים למכור לך בהנחות כל כך גדולות, אולי זה סימן שהם מבינים שהשוק עומד לפני שינוי כיוון?

"זאת לא הסיבה. אנחנו חוסכים להם המון הוצאות – שיווק, מימון, אין לנו מס רכישה (הקרן משלמת מס רכישה של חצי אחוז בלבד), וזה מאפשר לתת למשקיע עליית ערך. הקבלנים לא חוששים מירידת מחירים, אבל למכור במכירה מוקדמת, פרי-סייל, זה היום מאוד קשה, כי בעבר משקיעים היו קונים בשלבים הללו. אנחנו המשקיע הכי נוח ליזם ולכן קבלנים נוטים למכור לנו. ברמלה למשל, חברת אלקטרה קנתה קרקע ל-252 דירות ב-3 מגדלים. קנינו מהם מגדל אחד עם 84 דירות, וזה התחיל את הפרויקט והם יכלו לבנות אותו שלא בשלבים. אנחנו נהננו והם נהנו".

[quote]

- אתה מדבר על רכישת מגדל שלם. כשבניין אחד כולל רק שוכרים, הוא עלול לסבול ממיצוב בעייתי.

"אני שומע את זה, אבל התהליך הפוך. בית מעורב עם הרבה שוכרים יכול לא להתנהל טוב, אבל בית שרובו שוכרים, שמנוהל על ידינו ושכל חיי הפרויקט יהיה בשיווק, מנוהל ומתוחזק הרבה יותר מבניין רגיל. יש לנו 84 לקוחות שאנחנו דואגים להם. לא מדובר במשכיר דירה שלא מכיר את השוכר דקה אחרי שקיבל את הצ'קים. והיתרון המשמעותי שלנו, הוא שהשוכרים מקבלים חוזה לעד 10 שנים והם מתחייבים רק לשנה. אנחנו מתחייבים לחמש שנים, ובתום חמש שנים יש לשוכר אופציה להאריך לעוד חמש שנים במחירי השוק".

- ולמשקיע אתה מציע בעיקר רווחי הון? התשואה עצמה מהשכירות נמוכה יחסית.

"התשואה סביב 3%-4%, אבל המטרה בסופו של דבר של המשקיע היא לקבל הגנה, שזה עליית ערך הבסיס – הדירות. כולם מבינים שהמחירים יעלו, כי יש ההיצע תמיד מפגר אחרי הביקוש".

- ובכל זאת המחירים כבר ירדו בעבר.

"לא רואה את זה קורה. גם הניסיון של מחיר למשתכן , ניסיון מאוד אגרסיבי שבו נקטה המדינה, אנחנו רואים שזה לא תיקן את מחירי הדירות ואולי פתר למספר אנשים את הבעיה, בעיקר להרבה מאוד ספקולנטים. אחרי הקדנציה של כחלון אנחנו נמצאים לצערי כמו לפניה.

"אם המדינה היתה נותנת ערבות מדינה לאג"ח שלנו, שנסחרות כבר היום בתשואה של אחוז צמוד למדד, והייתי מוריד עוד חצי אחוז מעלות הכסף שלי, יכולנו לעשות הרבה יותר עיסקאות. תנו ערבות מדינה למוסדיים על החוב שלנו, אנחנו נקבל אותו יותר בזול, וככל שאנחנו נרכוש יותר דירות ואנשים יגורו בשכירות לטווח ארוך, הביקוש ירד. אנחנו גם יכולים לקנות קרקעות ולהגדיל היצע".

- איפה בכל זאת לא תקנה היום?

"אני לא אקנה בחריש, בעפולה, לא בקריות, ונכון להיום גם לא בבאר שבע. אנחנו קונים במקומות עם ביקוש חזק לשכירות. בגדול, כשמחיר הדירות נמוך, אז גם השכירות נמוכה ואין סיבה שאדם לא יקנה את הדירה. בן אדם רוצה לשכור במקום שהוא רוצה לגור בו, ולא יכול לקנות".

- המוסדיים לא רצו אליכם. בתחילת הדרך נופפו מולך בכך שהמשקיעים היו שמות כמו קרן הצדקה של האלמנות והיתומים בבני ברק או קק"ל.

"מדובר בגופים שרצו להיצמד לשוק המגורים. שרצו להבטיח שערך הכסף בקרן יהיה צמוד למחירי הדירות. אבל כבר יש משקיעים קלאסיים אצלנו – לאחרונה גייסנו הון מילין לפידות, מהראל ומפסגות. היה מוצדק לגמרי לתת להם הנחה, ויש לנו מגעים עם עוד גופים מוסדיים ובקרוב אולי תהיה עוד הנפקה. אנחנו מאוד רוצים שהרגולטור יעזור לנו בשתי נקודות - להוריד את עלות הכסף ושבתום עשר שנים נוכל למכור את הדירות, ולא נצטרך לחכות 20 שנה, בין השאר כדי לקנות דירות חדשות ושהדירות לא יתיישנו אצלנו. ככה גם נאפשר לשוכרים שלנו לקנות את הדירה וכולם יהנו מזה".

- הבעיה שאתה לבד בשוק. איך אתה מסביר את זה?

"היו ניסיונות – אזורים היו עם תשקיף פתוח ולא הצליחו. הבעלים של אאורה (יעקב אטרקצ'י) ניסה ודיבר על זה. גם שלמה זוהר דיבר על זה ולא התקדם. כשהרגולציה תהיה נוחה יותר, יכנסו שחקנים נוספים. במכרז הקרקעות באור יהודה, התמודדה קרן הריט סלע (שמשקיעה עד היום רק במסחר ומשרדים), אבל גינדי בסוף זכתה. המוסדיים לא יכנסו ישירות לדירות וריטים זה הפתרון הטוב ביותר עבורם. זה מפוזר, ללא בעל שליטה, בלי לצבוע מוסדי מסוים שהוא מפנה דיירים".

- ואתה לא חושש שתצטרך לפנות דיירים, עם הכותרות השליליות שכרוכות בכך?

"אנחנו מעריכים ובודקים את השוכרים כמו בנק למשכנתאות. תלושי שכר, שני ערבים, פקדון, עם סיכון מאוד קטן לדיפולט, ועוד לא הגענו לזה. עושים בדיקת נאותות, דיו דיליג'נס לכל דייר.  היה מקרה אחד שנאלצנו להוציא מכתב מעו"ד וזה תוקן. במגורים אנשים עושים מאמץ מאוד גדול ואף אחד לא יסתכן לא לשלם. אני מניח שזה יכול לקרות, אבל באחוזים זה לא משמעותי למודל העיסקי".

- איפה תהיה מגוריט בעוד 5-10 שנים?

"אני מעריך שנתקדם בכמה מאות דירות בכל שנה לפחות. 200-300 בכל שנה, לא בטוח שנצליח בזה. עדיין, כשאני בא כקונה לקנות בניינים שלמים, כל קבלן שפותח משרד מכירות תמיד יהיה כדאי לו למכור לי בהנחה. אז אם לא בהנחה של 10%, אז בהנחה של 7%. יש לנו עליית ערך די מובטחת".  

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה