יצירתיות, תושייה וגמישות: כך מוציאים לדרך פרויקט נדל"ן תקוע אחרי 10 שנים

כמה סוגיות, לבטים, תקנות והוראות כולל כל פרויקט נדל"ני ממוצע... לעיתים נראה כאילו הקמת פרויקט היא סוג של נס – פלא שמתחולל כאשר, באופן בלתי מוסבר, כל הדברים מסתדרים יחד ומתגבשים לנכס חדש. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בקבוצת רכישה, אשר החברים בה צריכים לנווט את הספינה הזאת בעצמם, להשיג הסכמה בין חברי הקבוצה  למגוון רחב של החלטות כגון בחירת אדריכל , מפקח, אישור הקבלן המתאים, בחירת גורם המימון ועוד. 

אחד השלבים החשובים בפרויקט המקודם על ידי קבוצת רכישה הוא המימון – שהרי בלעדיו הפרויקט לא יוכל לצאת לדרך. לא מדובר ביזם משופשף, שיודע איך להתנהל בעולם הזה: כאן מדובר לרוב על אנשים ללא ניסיון עשיר בענף. ומה קורה אם מתגלה סכסוך בתוך הקבוצה, ואחד מהחברים בה מחליט לתבוע את שאר השותפים? אז משימת השגת המימון תהיה קשה הרבה יותר.
"בנקים שרואים כי ישנה תביעה תלויה במסגרת פרויקט מסוים, כלל לא מתעמקים בבקשת המימון, זה לא מעניין אותם", מסביר גיא רוזן, מנכ"ל שותף בחברת המימון החוץ־בנקאי טופ קפיטל , המתמחה במימון פרויקטים נדל"ניים. "זה כמו אדם עם צלקת בולטת בפנים: אף אחד לא יבדוק אם יש לו אופי טוב או אם הוא נחמד. הסביבה פוסלת מייד. אבל אולי הצלקת הזאת יכולה להגליד? זה לא מעניין אף אחד". 

אך האם זה אומר שגורלה של קבוצת הרכישה חתום ונעול? כל יתר החברים יכולים להיפרד לשלום מהפרויקט, רק משום שאחד מהם אינו מרוצה מהמצב? התשובה היא לא. במציאות העכשווית של עולם מימון הנדל"ן, הכול אפשרי. "אנחנו, כגוף חוץ־בנקאי, יורדים במקרה כזה לשורש הבעיה ומנסים להבין אותה", מסביר רוזן, "ואחר כך ננסה להבין אם אנחנו יודעים לנטרל את החשיפה של הפרויקט בצורה חכמה, בלי לסכן את היזם ואת עצמנו, כגורם מממן אפשרי. אם נראה שזה אפשרי - אנחנו רצים קדימה בכל הכוח".

[quote]

פרויקט בשווי 30 מיליון שקל שכמעט ירד לטימיון –
בגלל תביעה בסך 700 אלף שקל

את הפתרון המימוני במקרים כאלו אפשר להשיג בעזרת תושייה ויצירתיות. לא במקרה בחרנו כאן דווקא את הדוגמה של קבוצת רכישה : זהו אחד הפרויקטים המורכבים ביותר שיש בענף, שכמעט תמיד יצוצו בו בעיות – בטח ובטח סביב סוגיית המימון שלו. סיפור מקרה מסוים, שנפתר ממש לאחרונה על ידי אנשי טופ קפיטל , ממחיש היטב כיצד גם מצבים של מבוי סתום, לכאורה, יכולים להסתיים ב־Happy End.

"הגיעו אלינו חברה קבוצת רכישה שביקשו להקים בניין מגורים בן 12 יחידות דיור בלב תל אביב", מספר רוזן. "היו מאחוריהם כבר עשר שנים של פרויקט תקוע - בגלל שאחד הרוכשים טוען כי הזכויות שקיבל לחנות מסחר בקומת הקרקע של הבניין מצומצמות לעומת מה שהובטח לו בתחילת התהליך. נעשו מולו שלל ניסיונות לפשרה, אך הוא לא מוכן להתפשר – ודורש שכל אחד מחברי הקבוצה יפריש לו פיצוי כספי על אובדן זכויותיו.
הקבוצה הזאת זמינה לבנייה, יש לה היתר בנייה בתוקף, החברים בה רוצים להתחיל ולבנות – אבל הם לא יכולים כי התביעה הזאת מעיקה עליהם: שום בנק ושום גורם מימוני שהיו אצלו לא מוכן להיכנס איתם למימון הפרויקט בקונסטלציה הזאת, כאשר תביעה בתוך הקבוצה מרחפת באוויר". 

"הם הגיעו אלינו, כאמור, ואנחנו בחַנו את הפרויקט. הבנו שיש כאן בסך הכול פרויקט טוב, קבוצה עם אנשים חזקים, ולכן החלטנו לא לדחות את העניין על הסף: יצרנו איזשהו מנגנון שעזר לנו לבדוק את היקף החשיפה בתביעה, וגילינו שהשווי המקסימלי של הזכויות שאותו רוכש מבקש מהחברים נאמד בסכום פעוט יחסית, של כמה מאות אלפי שקלים. זה מגוחך: פרויקט של 30 מיליון שקל נעצר בגלל כ־700 אלף שקל. אמרנו לחברי הקבוצה שכחלק ממסגרת האשראי נקצה להם 700 אלף שקל שיונחו בצד, בחשבון נאמנות, ואם אותו רוכש יזכה בתביעה במהלך תקופת הבנייה – הסכום הזה ישמש אותם כדי לשלם לו. מאחר שחישבנו את השווי המקסימלי של הזכויות שהוא תובע, קבענו את הסכום על מקסימום החשיפה האפשרית – הרי בית המשפט לא יפסוק מעל לסכום שמבקש התובע עצמו – וכך נטרלנו את העניין המעכב והמעיק הזה".

[quote]

סיפור המקרה הזה ממחיש בצורה הטובה ביותר עד כמה בעיות מימון כאלו ואחרות ניתנות לפתרון – ועד כמה התפתחותו של עולם המימון החוץ־בנקאי יכולה להועיל לא רק ליזם הגדול, אלא גם לאזרח הקטן ולקבוצת רכישה שכל שביקשה היה להקים בניין מגורים חדש. כעת, בזכות תוכנית המימון שגובשה לה, יכולה הקבוצה להתפנות סוף־סוף לבחירת קבלן, לפתוח את מסגרת האשראי לפרויקט ולבנות אותו – אחרי עשר שנים של קיפאון מיותר ולא הכרחי.

"תחום מימון הנדל"ן כיום פתוח וגמיש מאי פעם", מצהיר רוזן, "ראשית משום שהבנקים הפכו גמישים יותר ופתוחים יותר למימון פרויקטים שלא הסכימו לממן בעצמם, ושנית משום כניסתם של הגופים החוץ־בנקאיים, שהחלו לתת פתרונות מימון רבים יותר – ולמעשה תרמו לא מעט לאותו תהליך היפתחות של הבנקים.

המסקנה מסיפור קבוצת הרכישה בתל אביב הוא שלמרבית הפרויקטים, גם המורכבים שבהם, אפשר למצוא פתרונות מימון – אם רוצים למצוא אותם ונחושים לעשות זאת. צריך רק רצון טוב, בשביל ללמוד את הבעיה ואת המורכבות שלה ולפתור אותה. אנחנו מלווים את כל סוגי הפרויקטים, מקטן ועד גדול, מפשוט ועד מורכב, ויודעים להתמודד גם עם פרויקטים שיש בהם פרט או פרטים אשר דורשים טיפול מיוחד".