המועצה הארצית: תוכנית הרובעים 5 ו-6 בת"א אינה בשלה להפקדה

האם ניתן להאריך תוקפם של תנאים למתן היתר בתכנית הרובעים בשלב ההכנה?

המקרה שלפנינו דן בהחלטה של ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, שהתקבלה לאחרונה בעניין ערר על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב מיום 30.4.2018, להאריך את תוקפם של תנאים להוצאת היתרי בנייה בתקופת הכנתה של תכנית רובעים 5 ו-6 במרכז תל אביב (מתחת לרובעים 3 ו-4) ולערוך בהם שינויים, מכוח סעיף 78א' לחוק התכנון והבנייה.

בשנת 2015 החליטה הוועדה המחוזית לפרסם הודעה בדבר הכנת תוכנית לרובעים 5 ו-6 בתל אביב, בהתאם לסעיף 77 לחוק. בין מטרות התכנית: עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר, תוך שמירה על המרקם הקיים וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38 על שינוייה וכיוצ"ב. הפרסום המקורי כלל הוראות בדבר קווי בניין במוקדים שונים וביניהם בתוך אזור ההכרזה, מחוצה לה. לאחריו, פורסמו מספר תיקונים ע"י הוועדה המחוזית ביחס לנוסח התכנית המקורית.

ביום 30.4.2018 דנה הוועדה המחוזית בבקשת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו לבצע שינוי בתנאים שנקבעו. הוועדה המחוזית החליטה להאריך את התנאים להוצאת היתרי בנייה לתקופה של 18 חודשים מיום הפרסום או עד הפקדת התכנית, לפי המועד המוקדם מביניהם; בנוסף, הוחלט לשנות את התנאים, כמפורט בהחלטה וזאת מכח סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה.

[quote]

עפ"י סעיף זה, בכל הקשור לתכנית בהכנה, "רשאי מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה...לקבוע תוקפם של תנאים אלה יהיה עד להפקדת התכנית, דחייתה או עד שיבוטלו התנאים או שישונו על ידי מי שקבעם...לפרק זמן שלא יעלה על שלוש שנים, הכל לפי המועד המוקדם יותר..מוסד התכנון רשאי להאריך את תוקפם של התנאים או לשנותם לפרק זמן נוסף שלא יעלה על שלוש שנים מנימוקים מיוחדים שיירשמו".

התנאי הרלוונטי לענייננו הינו סעיף 5(ה) לתכנית שבהכנה, שכותרתו "קווי בניין - בבנייה חדשה לפי תמ"א 38 ", שקבע כי "בתחום תכניות לב העיר בהתאם לתכניות תקפות (ללא תמ"א 38 ), אין בהגבלות אלה כדי לפגוע בזכות לבקש הקלה מהתכנית הראשית בקו בניין צדי ואחורי בלבד".

העוררת היא חברה יזמית העוסקת בין היתר בפרויקטים של התחדשות עירונית . העוררת מקדמת פרויקט של הריסת הבניינים ברח' מיכ"ל 10 ו-12 (גוש 6904 חלקות 124-125), הבנויים בקיר משותף, בהתאם להוראות תמ"א 38 על שינוייה. העוררת הגישה שתי בקשות להיתרי בנייה במסגרת פרוייקט תמ"א 38, הכוללות ממ"דים בקו בניין צדי של 2 מטר.

בקשות אלה נדחו ע"י הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בנימוקים שונים, וביניהם הנימוק "הבנייה המבוקשת נוגדת את הוראות מגבלות התכנון שפורסמו ברובע 5 ו-6 לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה". בגין דחיית הבקשות להיתר, הגישה העוררת ערר זה, כמו גם עררים לוועדת הערר המחוזית.

העוררת טענה כי יש לפסול את הארכת תוקף התנאים, שנקבעו לראשונה באוגוסט 2015, מעבר ל-3 שנים, מאחר והיא לא לוותה ב"נימוקים מיוחדים שיירשמו", כהוראת סעיף 78(א), ועל כן יש לקבוע כי התנאים אינם בתוקף.

לחלופין, על פי הנוסח הקודם של התנאים, שעליו הסתמכה העוררת, ניתן לאשר את הבקשות להיתר בהיבט קווי הבניין ועל כן יש להחריג את הבקשות להיתר מתחולת התנאים, ולקבוע כי יחולו עליהן התנאים בנוסחם הקודם.

כלומר, לטענת העוררת, הארכת התקופה להוצאת ההיתרים מיום פרסום התכנית או הפקדתה קיבעה לכאורה מצב תכנוני לפיו לא יכלה לקבל הקלה בקווי בניין במסגרת הבקשה להקמת פרוייקט תמ"א 38 (מעבר לפרמטרים התכנוניים שבגינה דחתה הוועדה המקומית את הבקשות).

בהחלטת המועצה הארצית נקבע כי במקרה מסוגו של ערר זה, שבו בקשה להיתר נדחית משורה של טעמים ולא אך ורק בשל קיומם של תנאים לפי סעיף 78 המגבילים את הוצאת ההיתר המבוקש, יש למצות תחילה את ההליך בוועדת הערר המחוזית ביחס לנימוקי הדחייה האחרים. כך, בעיקר, כאשר מדובר בבקשה להיתר מכוח תמ"א 38 , שאינה מהווה זכות קנויה והיא נתונה לשיקול דעת הוועדה המקומית גם ללא תנאים מגבילים מכוח סעיף 78.

מעבר לכך, לדעת המועצה הארצית אין מחלוקת שהתנאים בנוסחם כיום חלים על הבקשות להיתר ומונעים את אישורן. סעיף 5(ה) לתנאים קובע במפורש כי קווי הבניין בבנייה חדשה לפי תמ"א 38 , בתחום תכניות לב העיר, יהיה בהתאם לתכניות התקפות שאינן כוללות את תמ"א 38, עם אפשרות לבקש הקלה בקו הבניין הצדדי – אולם הקלה זו אינה מאפשרת לאשר את קו הבניין הצדדי המבוקש על ידי העוררת, העומד על 2 מטר.

עפ"י החלטת ועדת המשנה לעררים, ייתכן שניתן היה לקדם את התוכנית בשקידה רבה יותר. אולם, בנקודת הזמן הנוכחית, מדובר בתוכנית שעדיין אינה בשלה להפקדה, ושלאור הניסיון שנלמד בעקבות אישור התכניות לרובעים 3 ו-4, ובקשות להיתר שהוגשו בינתיים, עדיין נערכים בה שינויים, ולפיכך הארכת תוקף התנאים במסגרת האפשרות הקיימת לפי סעיף 78 לחוק הינה סבירה והגיונית. מעבר לכך, משרשור שערכה ועדת המשנה לעררים לשינויים שנערכו בנוסח המקורי של התכנית, עולה כי קווי הבניין הצדדים המבוקשים בבקשות להיתר לא התאפשרו גם לפי נוסחם הקודם של התנאים. על כן, התקבלה ההחלטה לפיה התנאים התקפים לא שינו את מצבה של העוררת לרעה, התנאים שבתוקף חלים ביחס לכל הבקשות להיתר שטרם הוצא להן היתר טרם פרסום התנאים.

(ערר (מטה) 14/19  מולטילנד מיכל 10-12 תל אביב בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב)