מחירי הדירות: סימנים גוברים לשוק מתקרר

כן, האותות בשוק מבלבלים. על פי מדידות מתוך אתר מדלן , חישבתי שהמחיר הממוצע  של דירה בישראל ירד מיוני 2018 עד דצמבר 2018 ב-0.48% ואז עלה בחזרה לשינוי של 0.12% במשך כל השנה (יוני 2018 עד יוני 2019).

לא פלא שיש ויכוח, לעיתים במילים בוטות, בין הטוענים שחגיגת העליות נגמרה, לבין הבטוחים שהיא ממשיכה. אנסה לתרום את "עניות דעתי".

היסטוריה של מחירים

דבר ראשון, תזכורת מן ההיסטוריה של שוק המקרקעין. במשך שישה עשורים בהם יש לנו נתונים שנתיים, מסלול המחיר הממוצע הריאלי (מקוזז לאינפלציה) עלה בממוצע   2.4% בשנה. אבל סביב אותה מגמה רב שנתית התנדנדו המחירים, וחוללו ארבעה וחצי מחזורי גאות ושפל.

התחלות בנייה. בשוק הדירות קיים מסלול כמותי נוסף שראוי לעקוב אחריו - כמות התחלת הדירות.

כמות ההתחלות מבשרת, כמובן, על היצע של דירות נוספות בעתיד הקרוב, ומכאן נובעים מסרים של בעלי עניין, האומרים לנו שראוי לקרוא את הכתובת על הקיר: פחות התחלות = היצע הולך ונכחד = התפרצות עליית מחירים בעתיד הקרוב.

אבל ירידה חדה בהתחלות מסגירה גם את צפי עתיד מצב השוק שמנבאים יזמי הנדל"ן. הם הרי יודעים די טוב מה קורה כאשר מלאי הדירות הלא מכורות, כולל הגמורות ואלה שבקנה, קטן או גדל. יזם שנותר עם מלאי גדול של דירות בשוק מתקרר יעשה ככל יכולתו למכור מהר, לפני שהמחירים ימשיכו לצנוח.

האסטרטגיה האופטימלית במצב זה כוללת הן לשדר לכל עבר על מחסור ממשמש  ובא, הן להתחיל להמתיק את המוצר על ידי מתנות כגון מחירי פרי-סייל או הוספת חבילת אבזור הבית, והן, כאשר כבר לא נותרת ברירה, הורדת מחיר רשמית.

הגרף לעיל מכיל את מסלול התחלות הבנייה לשנה של דירות (לפי שטח רצפות) על רקע ההיסטוריה של הגאות והשפל במחירי דירות. הוספתי חיצים שמראים תופעה חשובה שהייתה גלויה, אבל לא שמנו לב אליה: ירידה תלולה בהתחלות הבנייה של דירות מופיעות כשנה לפחות לפני שהמחירים מגיעים לשיא.

נשאלת השאלה, אם אמנם היזמים צופים מחסור מתקרב, מה מניע אותם להפסיק את התחלות הבנייה החדשות? האם הם יודעים דבר שקהל הלקוחות הפוטנציאלי אינו מודע לו? בשורות הקודמות הבעתי את הניחוש שלי: כן, לפחות חלקם מבין שהגיע הזמן לעצור את זרם הדירות החדשות, כדי להימנע מסיכון של עודף מלאי.

האם כל היזמים חושבים כך? אולי לא כולם, אבל כמות מספיק גדולה נחוצה כדי שירשמו ירידות תלולות במסלול ההתחלות.

עדויות נוספות מופיעות בפיצול הנתונים שמבצעת חברת מדלן , החברה המובילה בעיבוד, פיענוח והפצה של נתונים בשוק הדירות הישראלי. פרט לפיצול הגיאוגרפי שמהווה סיוע חשוב ללקוחות, מדלן מציגה את השוק לפי שלושה חלקים עיקריים: כל השוק;  הדירות החדשות; דירות היד השנייה. בחרתי להציג כאן את הממוצע הארצי של א', ב', ו- ג', ממנו אני לומד משהו מעניין שתומך בצפי שלי, שהשוק מתקרר.

בגרפים למטה תוכלו לראות שבשלב זה, שוק הדירות החדשות ירד בשנה האחרונה בשיעור ממוצע של כמעט 4.5%. במילים אחרות, לפחות חלק מהיזמים כבר הפנימו שאם הם רוצים להמשיך ולמכור, עליהם למתן את המחיר המבוקש.

במקביל, רואים ששוק היד השנייה אמנם עלה, אבל העלייה שם היא מזערית, פחות מ- 0.7%. יתכן מאד שמדובר בתזוזה שלא חורגת מהשגיאה הסטטיסטית. כאשר מחברים את שני השווקים, העלייה מצטמצמת עוד יותר ומגיעה לסביבת עשירית האחוז.

אין מה לעשות. בעולם אמיתי שמלא הפתעות, הכול אפשרי.

נחכה ונראה.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה