מאי 2019 – מהחלשים זה עשור במספר עסקאות הנדל"ן בשוק החופשי

אחרי הזינוק של אפריל – מגיע התיקון של מאי: מספר עסקאות הנדל"ן שנעשו בשוק החופשי בענף הנדל"ן בחודש מאי עמד על כ-7,800, מספר נמוך מאוד בהשוואה לחודשים המקבילים בעשור האחרון. למעשה, למעט מאי 2014 (אשר עמד בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס של שרד האוצר דאז, יאיר לפיד), זהו המספר הנמוך ביותר זה עשור מבין חודשי מאי.

הנתונים התפרסמו היום (ד') על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ומהם עולה כי סך כל העסקאות בחודש מאי האחרון עמד על 9,000, בדומה למאי אשתקד, אך 1,200 מהן נעשו עבור דירות בסבסוד ממשלתי. בניכוי עסקאות אלו, המספרים משקפים ירידה של 5% - וזאת לאחר זינוק של 37% באפריל 2019. 

מדו"ח אגף הכלכלן הראשי עולה כי הירידה במספר העסקאות בשוק החופשי התרכזה בפלח השוק של דירות יד שנייה. כך, סך עסקאות אלו עמד בחודש מאי על 5,800 דירות בלבד, ירידה של 9% בהשוואה למאי אשתקד - ואחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמה בחודשי מאי בעשרים השנים האחרונות. הירידה במספר העסקאות בדירות יד שנייה הקיפה את כל האזורים, למעט אזור המרכז שרשם גידול של 7%, ואזור חדרה ששמר על יציבות. ירידות חדות במיוחד במספר העסקאות בדירות יד שנייה נרשמו בירושלים (23%) ובאזור טבריה (25%).

בעסקאות עבור דירות חדשות נרשמה דווקא עלייה בחודש מאי האחרון, בשיעור של 12% - הממשיכה את העלייה המשמעותית מאפריל, שעמדה על 48%. סך הדירות החדשות שנמכרו ברמה הארצית בחודש מאי, כולל מכירות בסבסוד ממשלתי, עמד על 3,200 דירות, גידול של 29% בהשוואה למאי אשתקד.
 
באשר לרכישת דירות בסבסוד ממשלתי, כ-1,200 עסקאות כאלו התבצעו, כאמור, במאי 2019 – גידול עצום של 80% בהשוואה למאי אשתקד. כותבי הדו"ח מציינים כי מתחילת השנה, בכל חודש למעט פברואר חצה רף מכירות " מחיר למשתכן " את אלף הדירות (ובפברואר עמד הרף על 950 דירות). "לשם השוואה, בשנת 2018 חצה הרף את קו אלף העסקאות רק בשני חודשים", נכתב בדו"ח. 

רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש מאי ב-3,400 דירות, בדומה למאי אשתקד. גם בקרב סגמנט זה של השוק בולטת ירידה חדה ברכישות באזור ירושלים (ירידה של 15%). מנגד, גידול ברכישות משפרי הדיור נרשם באזור המרכז (9%). הרכישות של דירה ראשונה הסתכמו בחודש מאי ב-4,500 דירות, מהן 3,300 בשוק החופשי – ירידה של 7% בהשוואה למאי 2018, לאחר עליות רצופות בשלושת החודשים הקודמים.

טווח הזמן למסירת הדירות החדשות מהקבלן הצטמצם משמעותית 

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, עמד בחודש מאי על 5.4 מיליארד שקל, עלייה ריאלית של 20% בהשוואה למאי אשתקד. "שיעור גידול זה נמוך מהגידול הכמותי שנרשם במכירת דירות חדשות", נכתב בדו"ח, "וההסבר לכך נעוץ בגידול משמעותי בשווי המכירות בסבסוד ממשלתי. כך, בעוד שבמאי אשתקד ריכזו מכירות מסובסדות אלו 18% בלבד מסך תזרים זה, במאי השנה הגיע שיעור זה ל-29%".

ומה באשר למשקיעים? אלו ממשיכים לרכוש פחות דירות. אם באפריל 2019 נרשם שפל היסטורי של 970 דירות בלבד שנרכשו להשקעה, הרי שבמאי 2019 עמד המספר על 1,200 דירות – גבוה מאפריל, אך נמוך ב-6% ממאי אשתקד. מכירות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב-1,700 דירות, ירידה של 15% בהשוואה למאי אשתקד.

"מלאי" הדירות בידי המשקיעים המשיך לרדת גם הוא, למרות הירידה במכירות המשקיעים: סך הדירות שנגרעו ממלאי זה בחודש מאי עמד על כ-520 דירות, נמוך מספר הדירות שנגרעו ממלאי זה במאי אשתקד (730 דירות). במשרד האוצר מציינים כי מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים באפריל 2016, נגרעו ממנו עד מאי השנה כ-18 אלף דירת. 

נתון מעניין נוסף שמביאים אנשי האוצר בדו"ח נוגע לפרק הזמן שעובר בין מועד חתימת חוזה לרכישת דירה חדשה לבין המועד הצפוי לקבלת הדירה. הממצאים מראים על עלייה משמעותית בשיעור הדירות הנמכרות בטווח מסירה מוקדם יחסית. כך למשל, אם בינואר 2018 רק 11% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי היו עם זמן המתנה שאינו עולה על שלושה חודשים, במאי כמעט חמישית (20%) מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי היו עם זמן המתנה כזה. שיעור הדירות שנמכרו עם זמן המתנה שאינו עולה על חצי שנה עלה מ-18% בינואר אשתקד ל-27% במאי השנה. 

"ייתכן שגידול זה מבטא גידול ב'מלאי' הדירות הלא מכורות הנמצאות בשלבי בנייה מתקדמים", נכתב בדו"ח. "הסבר אפשרי נוסף עשוי להיות נעוץ בשינוי בהעדפות של הרוכשים, בפרט אם מדובר ברוכשים זכאי ' מחיר למשתכן '".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה