המחיר הצפוי של ביטול תמ"א 38: ויתור על 125 אלף יח"ד חדשות

הפרסום אתמול, על החלטת מנהל התכנון להביא לסיומה של תמ"א 38 במאי 2020, גרם לתגובות רבות בענף הנדל"ן הישראלי, שרבים מבכיריו רואים בתוכנית, ובהתחדשות העירונית כולה, מנוע צמיחה חשוב ואחד הפתרונות המרכזיים למצוקת הקרקעות ולהיצע הנמוך של דירות בישראל.

אך מהו המחיר בפועל של ביטול התוכנית? אומנם קשה לחזות במספרים מדויקים את המשמעות של סיום תמ"א 38 בעוד פחות משנה, אך בהחלט ניתן להסתמך על נתונים קיימים מבחינת שלבי התכנון של הפרויקטים השונים, כדי לצפות פני עתיד.

אם כן, בדו"ח 2018 של הרשות להתחדשות עירונית נכתב כי 'בצנרת התכנונית' ממתינות 30 תוכניות מתאר ותוכניות אב שכונתיות להתחדשות עירונית – כאלו המייעדות פרויקטים נרחבים למתחמים גדולים – הכוללות לא פחות מ-125 אלף יחידות דיור. עוד מציג הדו"ח את יעדי הממשלה לשנים 2017 עד 2020 – עם 36,000 יחידת דיור חדשות. 

בדו"ח מצוין שיעור מכירת הדירות במיזמי התחדשות עירונית , שעמד בשנת 2018 על 13.8% מכלל הדירות החדשות שנמכרו בענף – 3,800 דירות בסך הכול. ב-2018 הוגשו בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38 בנוגע ל-633 מבנים, הכוללים 14,862 יח"ד – היקפים שניתן להניח כי היו נמשכים גם בשנים הבאות.

בעקבות החלטת המנהל התוכניות הללו עשויות לרדת לטמיון, או להיקבר במסלול הארוך של פינוי-בינוי, ובשורה התחתונה לגרום לצמצום דרסטי בהיקפה של ההתחדשות העירונית. על כך מגיב ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ואומר: "ביטול תמ"א 38 ללא פתרון חלופי מהווה הפקרה של חיי תושבי מדינת ישראל. התוכנית נוסדה ב-2005 כתוכנית להצלת חיי אדם ולא כתוכנית להתחדשות עירונית, כתוצאה מהמלצת הוועדה הבינמשרדית להיערכות לרעידות אדמה. מעבר לסכנה המוחשית לחיי אדם, ההחלטה תוביל לקיטון משמעותי של 12 אלף יחידות דיור בשנה מהתחלות הבניה באיזורי הביקוש ולעליית מחירים מטורפת.

השאלה כיום איננה אם תתרחש רעידת אדמה שתמוטט אלפי בתים ותותיר עשרות אלפי אזרחים ללא קורת גג, תוך גרימת נזק של מאות מיליארדי שקלים למשק - אלא מתי זה יקרה. הבעייתיות שקיימת בתמ"א 38 בהיבט התכנוני מוכרת וידועה, ובהחלט ישנם מקומות שבהם פתרונות של בניית מתחמים שלמים בפינוי-בינוי יהיו יעילים יותר, אך זה לא פתרון של הכול או כלום – ולא צריך לשפוך את התינוק עם המים. גורמי התכנון, ממנהל התכנון ועד לוועדות המקומיות יכולים גם לתכנן מתחמים כאלה, אך באותה עת להוציא לפועל פרויקטים של תמ"א 38 . אין בכך סתירה".

"זו החלטה אומללה, שיכולה להיות גם טרגית", כך הגיב עורך דין אברהם ללום, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין, על החלטת מנהל התכנון . "מכיוון שמנהל התכנון מחזיק בעמדה זו, נראה שהמועצה הארצית לא תשנה זאת - וזו תהיה החלטה בלתי אפשרית לתיקון. הממשלה חייבת להתערב באופן דחוף בנושא. אף אחד לא חושב על התוצאות לדעתי, וזה עצוב. סקטורים שלמים נשענים על תמ"א 38 , בניינים יישארו ללא פתרון. נדרשת כאן אחריות לאומית, ציבורית, ארצית ועירונית. לא תיתכן אמירה כזאת".
 
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, הגיב גם הוא לנושא ואמר: "לא ניתן לוותר על תמ"א 38 , אלא אם תמצא חלופה מעשית. ישנן רשויות שכבר אישרו תוכניות מתאר כגון תוכנית הרובעים בתל אביב, וישנן בקשות שכבר קיבלו היתרים או נמצאות בשלבים מתקדמים בוועדות התכנון.
 
פתרון המתחמים לא מתאים לכל אזור ולכל שכונה. ייתכן שבשלב ראשון יהיה צורך לאפשר במקרים חדשים תמ"א 38 באזורים עם פוטנציאל סיכון גדול, ורק אחר כך, או במקביל, לאשר זאת בהיקפים קטנים יחסית בגוש דן. באזורים אלה הממשלה צריכה להכניס יד לכיס כדי לממן את התמ"א, או לתת ליזמים תמריצים כדי להפוך העניין לכלכלי גם שם".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה