שמאי מקרקעין - מה תפקידו ומתי אנחנו נזקקים לשירותיו? - המדריך המלא לשנת 2024

מיהו שמאי מקרקעין ? שמאי מקרקעין הוא מומחה בתחום הנדל"ן, המתמחה בהערכת שווי נכסים וקרקעות למגוון מטרות, כגון מגורים, מסחר והשקעה. תפקידו המרכזי הוא לספק הערכה מדויקת ואובייקטיבית של שווי הנכס, בהתבסס על ניתוח מעמיק של מאפייניו הפיזיים, המשפטיים והסביבתיים. הערכות אלו חיוניות בקבלת החלטות מושכלות בעסקאות נדל"ן, ומסייעות במניעת סיכונים כלכליים ומשפטיים.

בעת ביצוע עסקת נדל"ן, שמאי המקרקעין מספק שירות משלים לעורך הדין. בעזרת ההערכות אותן הוא מבצע, ביכולתו להסב את תשומת הלב לנקודות מקצועיות בהיבט  השמאי, אשר עשויות להשפיע באופן מהותי על התמורה הכלכלית של הנכס ועל ההיתכנות הכלכלית לעסקה כולה.

במקרים לא מעטים, מאחורי דירות שנראות אטרקטיביות על פני השטח, מתגלות בעיות לאחר בדיקה של שמאי מקרקעין , בעקבות בעיות מיסוי, בעיות בעלות, ליקויים, שעבוד, בנייה בלתי חוקית או כל סיבה לכך שהערך האמיתי של הדירה נמוך מהמחיר הנדרש מצד הבעלים.

מתי נדרש שמאי מקרקעין

ישנם מספר מצבים בהם נדרש לפנות לשמאי מקרקעין:

• קבלת משכנתה: הבנקים דורשים הערכת שווי נכס על ידי שמאי לצורך קביעת גובה ההלוואה.

• סכסוכים משפטיים: במקרים של מחלוקות על שווי נכס, ירושות, גירושין או פירוק שותפויות, חוות דעת של שמאי משמשת כעדות מקצועית בבית המשפט.

• פינוי-בינוי והתחדשות עירונית: בפרויקטים של התחדשות עירונית , השמאי מעריך את שווי הנכסים הקיימים ואת התמורות המוצעות לדיירים.

• פירוק שותפויות: כאשר יש צורך בחלוקת נכסים בין שותפים, השמאי מספק הערכה אובייקטיבית של שווי הנכסים.

טבלת מתי צריך שמאי מקרקעין

אם כן, שירותיו של שמאי המקרקעין נדרשות בעת מכירה\קנייה של נכס, בעת בדיקת היתכנות כלכלית של פרויקט נדל"ן כמו התחדשות עירונית, ולעתים לצורך מתן חוות דעת משפטית בבית המשפט.

 

הערכת שווי נכסים

שמאי מקרקעין מבצע הערכת שווי נכס באמצעות בחינת מספר פרמטרים מרכזיים:

• מיקום: מיקום הנכס משפיע באופן משמעותי על ערכו. השמאי בוחן את הקרבה למרכזי תעסוקה, חינוך, תחבורה ציבורית, שירותים קהילתיים ועוד.

• מצב הנכס: המצב הפיזי של הנכס, כולל גיל המבנה, תחזוקה, איכות הבנייה, ליקויים קיימים ועוד, נלקחים בחשבון בהערכת השווי.

• תשתיות וסביבה: השמאי בודק את התשתיות הקיימות באזור, כגון כבישים, מערכות מים וביוב, וכן את הסביבה הקרובה, כולל תוכניות פיתוח עתידיות, יעודי קרקע סמוכים והשפעות סביבתיות נוספות.

בנוסף, השמאי מבצע בדיקות משפטיות, כגון זכויות בעלות, שעבודים, חריגות בנייה, והיבטים תכנוניים, כמו זכויות בנייה נוספות או הגבלות תכנוניות. כל אלו משפיעים על הערכת השווי הסופית של הנכס.

את המידע לעבודתו שואב השמאי מלשכת רישום המקרקעין, מארכיון מחלקת ההנדסה של העירייה וממאגרי מידע הנמצאים ברשות השמאים עצמם. פעולת בדיקת המידע והצלבת הנתונים עשויה להיות קריטית לביצוע העסקה – למשל, כאשר תשריט הבית המשותף בו נמצא הנכס אינו תואם לתשריט בארכיון מחלקת ההנדסה, ובחלק מהמקרים שניהם לא תואמים למציאות בשטח. חוסר ההתאמה עשוי להשפיע באופן מכריע על שווי הנכס כולו. 

תהליך ההסמכה של שמאי מקרקעין בישראל

כדי להפוך לשמאי מקרקעין מוסמך בישראל, יש לעבור את התהליך הבא:

1. השכלה אקדמית: על המועמד להיות בעל תואר ראשון ממוסד אקדמי מוכר.

2. לימודי שמאות מקרקעין: השלמת קורסים ייעודיים בתחום, בהתאם לדרישות מועצת שמאי המקרקעין.

3. בחינות מועצת השמאים: עמידה ב-10 בחינות הנערכות על ידי מועצת השמאים, המחולקות לשלושה שלבים: בחינות מוקדמות, בחינות סופיות חלק א' ובחינות סופיות חלק ב'.

4. התמחות: סיום תקופת התמחות של שנה, במהלכה המועמד עובד תחת פיקוח של שמאי מוסמך.

טבלת דרישות שמאות

רק לאחר השלמת כל השלבים הללו, ניתן להירשם בפנקס שמאי המקרקעין ולקבל רישיון לעסוק במקצוע.

שמאי מקרקעין להערכת שווי נכס

במקרה של הערכת שווי נכס, תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לאסוף את כל המידע הנדרש ולהגיע לידי הערכה של מצב הנכס ושוויו. השיטה הנפוצה ביותר להערכת שווי התחלתית היא השוואה של הנכס לעסקאות קודמות שבוצע או נכסים דומים בסביבת הנכס או סביבה דומה.

מעבר להערכת העלות הכלכלית של הנכס, השמאי בוחן את הנכס ממספר זוויות נוספות: בדיקת סביבת הנכס (מהן התשתיות הקיימות, האם יש אישור לבניית מגדל שיסתיר את הנוף שמעלה את מחיר הנכס נכון לעכשיו),בדיקה משפטית (מי הבעלים החוקיים, האם יש שעבוד, איך הדירה רשומה במנהל המקרקעין, האם יש תקנון לבניין המשותף, ועוד),בדיקת היתר בנייה (ובנוסף האם רישיון הבנייה תואם למצב בשטח והאם יש חריגות בנייה כלשהן),בדיקה תכנונית (מה אסור ומה מותר לבנות בנכס- מבחינת מרפסות, מספר חדרים וכד'),בדיקת היטלים ומיסים (הערכה של מס שבח, מס רכישה או כל תשלום אחר,היטל ההשבחה והוצאות צפויות נוספות בעת ביצוע העסקה) ובדיקה הנדסית (מתי נבנה הנכס, מה כלול בו ומה מצבו הפיזי. בבדיקה זו נעזר השמאי במהנדס המגיע לנכס לאתר ליקויים כמו סדקים או רטיבות, אשר עלולים להוביל לבעיות בעתיד).

לאחר ששמאי המקרקעין בוחן את הנכס מכל צדדיו הפיזיים והיבטיו המשפטיים, הוא מנסח דו"ח מיוחד המפרט את כל העובדות, הנתונים, הניתוחים והממצאים אליהם הגיע, יחד עם תחשיב שווי הנכס. מדובר בדו"ח עם אופי משפטי, בו ניתן להשתמש בהמשך הדרך בתור כלי למשא ומתן מול המוכר, רשות המיסים, או כל גורם אחר.

שמאי מקרקעין ותמ״א 38

במקרים של פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי , תפקידו של שמאי המקרקעין הוא להעריך את הצעתו של היזם ולבדוק האם משתלם לדיירים לבצע את הפרויקט, מה המיסוי הצפוי, וכד'. על מנת לסייע לפעולתו של שמאי המקרקעין בתהליך תמ"א 38, הוגדר תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין, אשר קובע את רמת הפירוט בשלושת סוגי שומות המקרקעין המבוצעות לצרוך תכנית פינוי-בינוי: בדיקה כלכלית עבור היזם כחלק ממסמכי התכנית, בדיקת התמורות לבעלי דירות אופייניות עבור דיירי המתחם, ובדיקת כדאיות כלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת.

משרד השיכון והבינוי גם הקים מאגר של שמאי פינוי-בינוי, שתפקידם העיקרי הוא לקבוע האם התמורה שהציע היזם לדיירים (בעלי הזכויות) היא הולמת והוגנת. על מנת לעשות זאת, השמאי בוחן את סביבת הפרויקט, דירות מאפיינות בבניינים המיועדים להריסה, לומד את העסקה, מקבל פרטים מכל הצדדים של העסקה, ומגיע להערכה האם ההצעה כלכלית. אם החליט שאינה כדאית, יגדיר את הנקודה בה היא הופכת לכדאית.

לאחר קביעת השמאי באשר לכדאיות הכלכלית של העסקה, יכול דייר אשר סבור כי הדירה שלו שווה יותר מ'דירה אופיינית' בבניין, לפנות לשמאי על מנת לבצע הערכה פרטנית של הדירה שלו, על חשבון אותו דייר.

שמאי מקרקעין - חוות דעת לבית משפט

במקרה של סכסוך המגיע לדיונים בבית המשפט בנושאים מגוונים הקשורים לנדל"ן, השמאי יספק חוות דעת מקצועית לבית המשפט, בהתאם לצד ששכר אותו. השמאי בצד שמנגד, לעומת זאת, ינסה לשכנע את בית המשפט כי ההערכה שלו אמינה יותר.  שמאי מקרקעין מספק חוות דעת בתחומים רבים, ביניהם מכירה וקנייה של נכסים, הכנה להגשת הצעה למכרזים, פירוק שותפויות, כינוס נכסים, חלוקת זכויות במקרקעין, ירידת ערך המקרקעין, חלוקת ירושה בין יורשים, דמי מפתח ועוד.

מה הקשר בין שמאי מקרקעין להיטל השבחה?

מה זה היטל השבחה ? ומה הקשר שלו לשמאי המקרקעין? במקרים רבים, בעת ביצוע עסקת מקרקעין, נדרש להעביר תשלומים למנהל המקרקעין, כגון דמי היוון, דמי היתר, דמי הסכמה, היטל השבחה ועוד.

היטל השבחה הופך לרלוונטי כאשר אנחנו רוצים להשביח את הנכס באמצעות חריגת בנייה, או במקרה בו ייעוד הנכס משתנה (מקרקע חקלאית למגורים, למשל). ההיטל יחול גם במקרים בהם הועדה המקומית מחליטה לשנות את סביבת הנכס או בעת הענקה של הקלות על תוספת בנייה בקרקע מעבר למוגדר מראש. את עליית הערך תיקבע הוועדה המקומית על ידי שמאי הנשלח מטעמה, וסכום ההיטל הוא לרוב כמחצית משווי הערך שיקבע השמאי של הוועדה.

תפקיד שמאי המקרקעין מצד בעלי הנכס הוא להעריך האם ניתן להפחית או לבטל את היטל ההשבחה ושאר המיסים, ומה תשלום המס הצפוי בעתיד. ניתן לבקש משמאי המקרקעין לבצע הערכה כללית של מיסוי המקרקעיןבעסקת נדל"ן אליה אנחנו מתכננים להיכנס, על מנת להבין האם היא כדאית. לחלופין, ניתן לבקש מהשמאי לבדוק באופן ספציפי האם אנחנו זכאים להפחתת היטל השבחה ושאר המיסים הקשורים.

שירותים נוספים של שמאי המקרקעין

בנוסף לשירותים שצוינו לעיל, קיימים שירותים נוספים אותם מציע שמאי המקרקעין. למשל, שמאי מקרקעין יכול לסייע בלקיחת משכנתא, אשר יצטרף לשמאי של הבנק ויבצע הערכה מדויקת של שווי הנכס, ללא התייחסות לאינטרס של הבנק להעריך את השווי כמה שיותר נמוך. ניתן לפנות לשמאי מקרקעין גם עבור חישוב פיצויים, במקרים של ירידת ערך הדירה בעקבות תכנית שאושרה בסביבה, או במקרים של הפקעת מקרקעין.

שמאי מגויס גם לצורך בוררויות, כמו במקרים של קבלת ירושה, או פירוק שותפויות במקרקעין. שמאי הבודק מיסוי מקרקעין אחראי לבדיקה של סך המיסים האמורים להיות משולמים בעסקת מקרקעין מסוימת- היטל השבחה , מס רכישה, מס שבח ועוד עמלות שונות למנהל המקרקעין.

מחירון שמאות מקרקעין

קשה לקבוע מחירון מוגדר וברור של מגוון השירותים הניתנים על ידי שמאי מקרקעין . המחירים נעים בטווחים גדולים ומשתנים בהתאם לסוג השירות והניסיון של השמאי. שמאי המקרקעין עובד מול סוגי לקוחות שונים: פרטיים, מוסדיים, עסקיים, אדריכלים ועורכי דין, ומבקש תעריפים שונים על פי השירות וסוג הלקוח. כל שירות דורש פעולות מגוונות במורכבות משתנה. לכן, קשה להעריך מראש מחירון ברור ואחיד. ההמלצה היא לקבל הצעות מחיר כלליות ממספר שמאים, לוודא שאתם פונים לשמאי מומחה עם ניסיון ספציפי בתחום הנדרש, ולעשות את השיקולים הנכונים בעת בחירת השמאי – שירות איכותי מצד השמאי יכול להיות מתורגם לחיסכון גדול פי כמה מהשכר שלו במחיר של עסקת המקרקעין. זכרו כי במרבית המקרים מדובר במשימה מורכבת הכוללת מספר רב של פעולות, בדיקות, וכד'.

על מנת לקבל סדרי גודל של מחירים, אספנו עבורכם את השירותים הנפוצים של שמאי המקרקעין, וטווחי המחירים המקובלים עבורם:

כיצד לבחור שמאי מקרקעין?

ראשית, יש לבדוק האם מדובר בשמאי מוסמך ובעלי רישיון. מדובר במקצוע הדורש ידע רב והבנה במגוון תחומים, החל מכלכלה, דרך הנדסה ויסודות הבנייה ועד חקיקה, דיני מיסים ומקרקעין, ועוד. באתר מועצת שמאי המקרקעין תמצאו את רשימת שמאי המקרקעין המעודכנת, של כל אנשי המקצוע המוסמכים לעסוק בתחום.

שנית, כדאי לקחת בחשבון את הניסיון הספציפי של השמאי בנוגע למקרה שלכם - האם מדובר במקרה עם מאפיינים מסוימים? עסקת נדל"ןמסובכת במיוחד? נסו לבדוק מהם המקרים הדומים בהם עסק השמאי והאם הם רלוונטיים למקרה שלכם.

בכל מקרה, תמיד עדיף למצוא את השמאי בעצמכם, ולא לתת לצד השני בעסקה להציע שמאי, על מנת לשמור על השקט הנפשי שלכן ולדעת שאיש המקצוע שגייסתם יפעל אך ורק לטובת האינטרס שלכם.

ובתמצות:
 

לבחירת שמאי מקצועי ואמין, מומלץ להתייחס לנקודות הבאות:

• רישיון והסמכה: ודאו שהשמאי מחזיק ברישיון תקף מטעם מועצת שמאי המקרקעין.

• ניסיון ומומחיות: בחרו שמאי בעל ניסיון בתחום הספציפי הרלוונטי לנכס שלכם.

• המלצות וחוות דעת: חפשו המלצות מלקוחות קודמים ובדקו חוות דעת מקצועיות.

• שקיפות ושכר טרחה: ודאו שהשמאי מספק מידע ברור לגבי שכר הטרחה ותהליך העבודה.
  
  דוגמה מהשטה:

• במקרה אחד, רוכש פוטנציאלי התעניין בדירה בת 100 מ"ר בתל אביב, שהוצעה למכירה במחיר של 3,000,000 ₪. לאחר הזמנת שמאי מקרקעין , התגלה כי 15 מ"ר מהדירה נבנו ללא היתר, מה שהפחית את השטח החוקי ל-85 מ"ר בלבד. המשמעות הייתה שהשווי האמיתי של הדירה נמוך בכ-450,000 ₪ מהמחיר המבוקש, ובנוסף, הרוכש היה עלול להתמודד עם עלויות נוספות בשל הצורך בהריסת הבנייה הבלתי חוקית.

סיכום

תפקידו של שמאי המקרקעין הוא תפקיד קריטי וחיוני בעסקת מקרקעין, והמסקנות שלו עשויות לשנות את ההחלטות של הצדדים בעסקה ואף לגרום לביטולה. שמאי המקרקעין מבצע הערכה של הנכס על פי מגוון כלים, מקורות מידע והשוואות, על מנת להגיע להערכת שווי וחישוב כדאיות העסקה. בין אם מדובר בעסקת מכירה\קנייה, תמ"א 38 , נושאי מיסוי מקרקעין , פיצויים או משכנתא, שמאי מקרקעין יכול להשפיע על ההחלטות של צדדי העסקה.