"הסיכון לירידה חדה ולהתנהגות נפיצה של מחירי הדירות – נמוך"

עד כמה עמיד שוק הנדל"ן בפני הסיכונים השונים המאיימים עליו? על פי דו"ח היציבות הפיננסית של בנק ישראל למחצית הראשונה של 2019, המצב טוב – אך מחייב הענקת תשומת לב לכמה נורות אזהרה מרכזיות.

על פי הדו"ח, השינוי השנתי במחירי הדירות התייצב השנה על כאחוז אחד, אך שכר הדירה עלה ב-2.6%. עם זאת, היחס בין המדדים – אשר עשוי להעיד על תמחור יתר של מחירי הדירות כאשר הוא נמצא ברמה גבוהה – ירד בראייה שנתית. כמו כן, ירד בעקביות המדד הבוחן את מספר השנים הנדרשות לרכישת דירה על פי השכר הממוצע במשק, ובהשוואה למדד בסוף 2017 חל בו פיחות של 12% - ל-12.5 שנים. למרות זאת, מדגישים בבנק ישראל, המדד גבוה עדיין מאוד ביחס לממוצע הרב שנתי של המדד (9.8 שנים),בפער של 28%.

נתון נוסף שנבדק במסגרת דו"ח בנק ישראל הוא היצע הדיור, שנבחן על פי מספרי גמר הבנייה והתחלות הבנייה. כפי שפורסם כאן לאחרונה, מספר סיומי הבנייה גבוה יחסית, אך מספר התחלות הבנייה נמצא זה שנתיים במגמת ירידה, דבר אשר עלול ליצור מחסור יחסי בדירות. עוד מציינים בבנק ישראל כי מצב זה משתקף גם במדד ההשקעה בבנייה למגורים, שמצביע על ירידה ניכרת בשנתיים האחרונות, וכי כתוצאה מהירידה בהתחלות הבנייה ירד היחס בין התחלות הבנייה לבין היקף האוכלוסייה - נתון שגם הוא תומך באפשרות שייווצר מחסור ושעליות המחירים יתחדשו.

הממצאים הלו מביאים את מנסחי הדו"ח לכמה מסקנות מרכזיות. ראשית, הם מצביעים על ירידה מסוימת בחשש שהדירות מתומחרות מעבר למחירן הסביר; שנית, הם מורידים את החשש להתנהגות נפיצה של מחירי הדירות; שלישית, ואולי החשוב מכול - פחתו הסיכונים לירידה חדה במחירי הדירות, כך להערכת מנסחי הדו"ח.

שוק הדיור – מוקד פגיעוּת עיקרי עבור המשק

הדו"ח בדק גם את השינוי בהתפלגות ביצועי האשראי לדיור של משקי הבית בישראל, לפי חמישוני הכנסה של הלמ"ס, לשנים 2017-2010. על פי נתונים אלו ניתן לראות שחלקם של חמישוני ההכנסה התחתון, השני והשלישי בביצועי המשכנתאות בשנים הללו הולך ועולה, ולעומת זאת חלקם של חמישוני הכנסה 4 ו-5 הולך וקטן עם השנים – מ-30% ב-2010 ל-18% ב-2017.

"ההסטה באשראי לדיור מבעלי הכנסות גבוהות לבעלי הכנסות נמוכות נוצרה ככל הנראה עקב תוכניות דיור שונות שכוונו למשקי בית בעלי הכנסות נמוכות יותר, ובמקביל עקב תוכניות להוצאת משקיעים משוק הדיור", נכתב בדו"ח." בעוד שלתופעה זו יש השלכות חברתיות חיוביות, בכך שמשקי בית בעשירונים נמוכים מקבלים יותר אשראי לדיור מבעבר, בהיבט של יציבות פיננסית ישנו חשש שתיק האשראי לדיור הינו מסוכן יותר, כשחלק גדול יותר ממנו מוחזק אצל משקי בית שנמצאים בסיכון רב יותר להגיע לחדלות פירעון במצב של מיתון ואבטלה".

באשר לזעזועים אפשריים בשוק הדיור, מצאו כותבי הדו"ח כי שוק הדיור מהווה מוקד פגיעוּת עיקרי למשק - בעיקר בגלל העליות המשמעותיות שהתרחשו במחירי הדירות בין 2007 ל-2017 (יותר מ-120% במונחים נומינליים),במקביל להתרחבות המשכנתאות, הן בהיקף המשכנתא והן במספר משקי הבית שנטלו משכנתאות; המינוף הגבוה שנטלו חברות הבינוי על רקע הריביות הנמוכות; וקשיחות ההיצע – שלמרות היוזמות שנקטה הממשלה כדי להגבירו, אינו מצליח להדביק את הגידול בביקוש. 

"כל אלה מפירים איזונים בשוק הדיור וגורמים למחירי הדירות לחרוג מהמחירים המעוגנים בגורמי היסוד ארוכי הטווח, כלפי מעלה", נכתב בדו"ח. "ככל שהחריגה גדלה, כך עולה ההסתברות לתיקון חד במחירים.

המערכת הפיננסית המשיכה להגדיל את החשיפה למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן במהלך התקופה הנסקרת, בהמשך לגידול החשיפה בשנים האחרונות. חשיפה זו של האשראי לשוק הבינוי והנדל"ן נמצאת ברמה גבוהה בהשוואה בינלאומית, והיא מהווה את הסיכון המרכזי לשוק האשראי. לכן, ירידה חדה ומהירה במחירי הדירות תוביל להפסדים בכלל המערכת הפיננסית, ובמשק עלולה להתפתח מגבלת היצע של אשראי. עם זאת, חשיפה משמעותית זו אינה צפויה ליצור משבר מערכתי עקב העמידות הגבוהה של המוסדות הפיננסיים".

"זאת ועוד, החשיפה הגבוהה בפרספקטיבה היסטורית של משקי הבית לשוק הדיור מעידה שמאז 2007 משקי הבית התאפיינו בביקוש רב לרכישת דירות, כמשלים או אף כתחליף לחסכונות הפיננסיים ארוכי הטווח, שכן אלה הניבו ריביות ותשואות נמוכות. על כן, אם מחירי הדירות ירדו בחדות, נוסף על הפסדי האשראי שעלולים להתרחש בקרב המוסדות הפיננסיים בישראל, משקי הבית עלולים לצמצם את הצריכה השוטפת ובכך ליצור ערוץ נוסף להתכווצות הפעילות הכלכלית בכללותה".

למרות כל אלו קובעים אנשי בנק ישראל כי ישנה הסתברות נמוכה לזעזוע בשוק הנדל"ן גם בטווח הארוך. "כדי להותיר את ההסתברות הנמוכה חשוב לשמור על רמת השקעה כזו, שבה מספר התחלות הבנייה יספק את היקפי הביקוש ולא ימשיך ללחוץ את מחירי הדירות כלפי מעלה".

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה