עירוב שימושים - המדריך השלם לשנת 2024

עירוב השימושים הוא מושג שנחשב חדש יחסית במושגים ישראליים, אך נמצא בלקסיקון הנדל"ן העולמי כבר שנים לא מעטות, למעשה. העיקרון הבסיסי שלו: שילוב, במתחם אחד, בין מגורים, מסחר ותעשייה, שטחים ציבוריים ועוד. כך יכול לכלול מבנה אחד כמה עשרות יחידות דיור, לצד גני ילדים, בית ספר ואף סופרמרקט, משרדים ואף עסקים מתחום הבילוי והפנאי. מסיבה זו נקרא סוג זה של פרויקט "עירוב שימושי קרקע": הוא מאפשר שילוב בין שימושים שונים או מטרות שונות באותה חלקת קרקע נתונה.

הרקע להתפתחות הגישה

גישת עירוב השימושים נחשבת חלק מגישה כללית ונרחבת יותר – התחדשות עירונית . למעשה, מדובר בעיקרון מרכזי ומוביל בגישה זו, אשר מנסה לשנות את הגישה התכנונית של הערים המודרניות, כך שיתאימו יותר למציאות בעידן החדש ויאפשרו חיים עירוניים נוחים יותר. בין היתר כוללת הגישה הזו הפחתת שימוש ברכב פרטי ועידוד הליכה, רכיבה על אופניים ושימוש בתחבורה הציבורית, כדי להפחית את עומסי התנועה במרכזי הערים. עיקרון חשוב נוסף בגישת העירוניות המתחדשת הוא הקיימוּת – יצירת ערים אשר השמירה על הסביבה היא חלק מהותי משיקולי תכנונן.

מה הם היתרונות של עירוב שימושים?

בהמשך לפסקה הקודמת, היתרון הגדול ביותר שמציע עירוב שימושי קרקע הוא הנוחות: אדם אשר מתגורר בפרויקט שכזה יכול "ליהנות מכל העולמות" מבלי לצאת מהבניין שבו הוא מתגורר, שהרי במקום אחד ניתן להציע לו מגורים, תעסוקה, מוסדות חינוך, מרכזי קניות ואף מרכזי בילוי. 

אותה נוחות אינה נעצרת רק באדם הבודד: העובדה שכל אותם שימושים נמצאים במקום אחד מפחיתה משמעותית את הצורך בניידות ובשימוש ברכב פרטי, ובכך יכולה לתרום כמעט באופן מיידי – מרגע אכלוס הפרויקט במלואו – להפחתת העומסים והפקקים בעיר. כמו כן, העובדה שהפרויקט משלב בין מגורים לבין תעשייה, מסחר ותעסוקה, יכולה להועיל לרשות המקומית אשר תכניס כסף רב יותר ממיסי העירייה (כדוגמת הארנונה) בהשוואה לפרויקט למגורים בלבד.

מה הם החסרונות והאתגרים העומדים בפני בניה בעירוב שימושים?

האתגר הגדול ביותר בהקמת פרויקט המציע עירוב שימושים נוגע ככל הנראה לחשש (הטבעי לחלוטין) מצד דיירי הפרויקט המתוכנן. אדם אשר שומע שבמתחם המגורים שבו הוא עתיד לגור יהיו מוסדות חינוך, שטחי מסחר ומשרדים ואפילו מקומות בילוי עשוי להירתע, להיבהל ולסרב לכך. מבחינת רבים מציאות שכזו עשויה לשבש את כל חווית המגורים ואף להפחית בערך הדירה, ולכן לא פעם נשמעות התנגדויות – לעיתים עד כדי מחאות חריפות – להקמת פרויקט עירוב שימושים בשכונת מגורים.

עירוב שימושי קרקע - מה קורה בפועל?

ישנם, כפי שניתן להבין, סוגים רבים למדי של פרויקטים לעירוב שימושים. זה יכול להיות פרויקט המשלב מגורים ומוסד חינוך (או כמה מוסדות),בניין שבו כמה קומות מגורים מעל קומה או כמה קומות של מסחר, בניין מגורים שבחלק מהקומות מציע גם משרדים להשכרה או לרכישה ועוד ועוד. 

יש לציין שפרויקטים כאלו יכולים לכלול גם שימושים "נדירים" יחסית, כמו מלונאות ותעשייה קלה. הכוללים את כל השימושים הללו יחד (ואף מלונאות ותעשייה קלה לעיתים) נדירים עדיין בישראל ונחשבים רחבי היקף – אך גם פרויקטים מצומצמים יותר יכולים ללא ספק לתרום לנוחות ולהעלאת איכות החיים.

עירוב שימושים ברמת השכונה

כאשר ניגשים לתכנון פרויקט עירוב שימושים ברמת השכונה, יש להסתכל כמובן על ההיצע ועל המצב הקיים בסביבת השכונה ולתכנן את המבנה בהתאם. כך, אם בכוונת העירייה להוסיף מוסדות ציבור שכמעט ולא קיימים בשכונה, או להחיות את הסביבה מבחינת אפשרויות הבילוי והפנאי, הפרויקט יכלול שימושים מסוג זה. כמובן, ובלי קשר לשאלת עירוב השימושים, תכנון הפרויקט יתחשב לא פעם גם בגובה הבינוי בשכונה, באופייה ועוד.

עירוב שימושים ברמת הבניין

ברמת הבניין יכול עירוב שימושי קרקע לכלול אפשרויות רבות, שכמה מהן כבר הוזכרו קודם לכן. מסחר ומבני ציבור הם הנפוצים ביותר (מבני ציבור לא יהיו בהכרח רק מוסדות חינוך. גם משרדי עירייה, לדוגמה, נחשבים לשימוש שכיח למדי בפרויקטים שכאלו),וגם משרדים ופנאי – פאבים, בתי קפה, מסעדות ועוד – נראים בפרויקטים רבים מסוג זה. בפרויקטים שונים אפשר לראות בבניין גם תעשייה קלה ואף מלונאות.

מה הן המגמות בנושא עירוב שימושים בישראל?

כפי שכבר צוין בתחילת הכתבה, עירוב השימושים מתחיל להרים ראש בישראל רק לאחרונה. במדינתנו הקטנה הפרדה בין השימושים הייתה למגמת התכנון המובילה במשך עשורים רבים, ולא קשה להבחין בכך: ברוב הערים ישנה הפרדה מוחלטת בין מתחמי המגורים לאזורים שבהם ישנם מוסדות ציבור, והפרדה משמעותית עוד יותר בין שכונות המגורים לאזורי התעסוקה.

בשנים האחרונות המגמה הזאת הולכת ומשתנה, כחלק מיישום התפיסה של התחדשות עירונית גם כאן. עוד ועוד פרויקטים הכוללים עירוב שימושים מתוכננים בשנים אלו בערים שונות בישראל, ואט אט סגנון הפרויקטים הזה הופך שכיח יותר – אם כי הדרך לשם עוד ארוכה. אגב, מעניין להזכיר כי אחד הפרויקטים הידועים ביותר בישראל לעירוב שימושים, ואחד הוותיקים בענף הנדל"ן הישראלי בכלל, הוא הדיזנגוף סנטר שבו פועל קניון 'מתחת' למגדל מגורים.

סיכום

לסיכומו של עניין, עירוב שימושים יכול להציע פתרונות רבים לבעיות שונות בערים המודרניות, בישראל ובעולם כולו. אומנם יוזמה שכזו יכולה לעורר התנגדויות רבות, אך תכנון נכון אשר מציע הפרדה מוחלטת בין השימושים השונים, והצגת הדברים החיוביים שמציע פרויקט מסוג זה לכל אחד תגרום להתנגדויות הללו להיעלם, או לכל הפחות תפחית את החששות – ותאפשר ליישם עוד ועוד מיזמים כאלו בישראל.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה