האוצר: 90 אלף עסקאות במחירי שוק התבצעו ב-2018; המספר הנמוך מאז 2011

מספר העסקאות שנרשמו בשנת 2018 בשוק החופשי – הנמוך ביותר ימי המחאה החברתית. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים ברבעון הרביעי של השנה שעברה, שביצע משרד האוצר. על פי הנתונים שפרסם היום (א') נרשמו ברבעון האחרון של 2018 25 אלף עסקאות – הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2017 – אך בסיכום נתוני השנה כולה עומד מספר העסקאות על 90 אלף, הנתון הנמוך ביותר מאז 2011 וירידה של 5% בהשוואה ל-2017.

"ברבעון הרביעי של 2018 נרשמה התאוששות במספר העסקאות, זאת לאחר רצף ירידות ארוך אשר החל ברבעון האחרון של 2016", נכתב בניתוח המשרד. "כך, לאחר שברבעון השלישי של 2018 ירד מספר העסקאות בשוק החופשי אל מתחת לרף של עשרים אלף העסקאות, לראשונה מאז הרבעון האחרון של 2011, הגיע מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון האחרון של 2018 לרמה של כ-25 אלף עסקאות. בהכללת העסקאות בסבסוד ממשלתי (' מחיר למשתכן ' ו'מחיר מטרה') הגיע מספר העסקאות ברבעון האחרון של 2018 ל-28.3 אלף עסקאות - הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2016". 

בהשוואת סך העסקאות נרשמה יציבות במספר העסקאות בשנת 2018 בהשוואה לקודמתה, אולם זו עדיין נמוכה ב-17% בהשוואה לרמתה בשנת 2015 – השנה שבה החלה למעשה ירידה רצופה במספר העסקאות בשוק החופשי. לדברי אנשי האוצר, בין הגורמים לירידה זו ניתן למנות את הכבדת שיעור מס הרכישה על המשקיעים (ביוני 2015) והמתנת הזוגות הצעירים לתוכנית " מחיר למשתכן ".    

בפילוח גיאוגרפי של העסקאות בשוק החופשי ברבעון האחרון של 2018 נמצא כי הגידול המשמעותי במספר העסקאות הקיף את כל האזורים, למעט חיפה ונתניה שבהן נרשם קיפאון במכירות (בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017). בולט במיוחד אזור חדרה, עם גידול חריג של 31% במספר העסקאות בהשוואה לרבעון המקביל בשנה הקודמת. עוד עולה מהסקירה כי באזורי הפריפריה רמת העסקאות בשוק החופשי גבוהה יחסית בהשוואה היסטורית, ואילו באזורי הביקוש למעט ערי גוש דן מספר העסקאות ברבעון האחרון של 2018 נמוך יחסית בהשוואה היסטורית. 

סך הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון הרביעי של 2018 עמד על 6.2 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז הרבעון השלישי של 2016. בהשוואה לרבעון האחרון של 2017 גדל מספר העסקאות ב-17%, זאת לאחר רצף ירידות שנרשם החל מהרבעון השלישי של 2016. מי שהובילו את הגידול בעסקאות אלו היה אזור המרכז, עם עלייה של 43%, ולצידו אזור חדרה, שבולט גם כאן עם עלייה של 32%. מנגד, הוסיף לרדת מספר העסקאות באזורי ירושלים, נתניה וחיפה.  

בסיכום שנתי נרכשו 20.8 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, ירידה של 5% בהשוואה לשנת 2017, זאת בהמשך לירידות חדות יותר שנרשמו בשנתיים הקודמות. בהכללת עסקאות " מחיר למשתכן " ו"מחיר מטרה" הסתכם מספר העסקאות בדירות חדשות בשנת 2018 ב-30.5 אלף, עלייה של 11% בהשוואה לשנת 2017, על רקע הגידול החד במספר העסקאות בסבסוד ממשלתי – נתון שעמד על 3.4 אלף דירות ברבעון הרביעי של 2018, גידול חד של 63% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017 וגידול של 59% בהשוואה לרבעון הקודם לו. זוהי גם הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר של מכירות אלו מאז תחילתן. בסיכום שנתי נרכשו קרוב לעשרת אלפים דירות בסבסוד ממשלתי בשנת 2018, גידול של 76% בהשוואה לשנת 2017.

רכישות משפרי הדיור ברבעון הרביעי של 2018 הסתכמו ב-9.9 אלף דירות, עלייה של 16% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017, זאת לאחר רצף ירידות מאז הרבעון האחרון של 2016. עם זאת, בסיכום שנתי הוסיפו לרדת רכישות משפרי הדיור גם בשנת 2018, בשיעור של 2%, זאת לאחר ירידה חדה של 12% בשנת 2017.

עסקאות של דירה ראשונה – ברמה הגבוהה מאז 2016

ברבעון הרביעי של 2018 נרכשו כ-11 אלף דירות במחירי שוק (כלומר בניכוי " מחיר למשתכן " ו"מחיר מטרה") על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. זוהי הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016, שלאחריו החלו המכירות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017 גדל נתון זה ב-25%, זאת לאחר ירידות רצופות החל מהרבעון הראשון של 2016. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי הגיעו רכישות הזוגות הצעירים (רכישת דירה ראשונה) ברבעון האחרון של 2018 ל-14.5 אלף - הרמה הגבוהה ביותר מתחילת העשור האחרון לפחות.
"רמה חריגה זו מוסברת בגידול חד במכירות בסבסוד ממשלתי, שהגיעו ברבעון האחרון של 2018 לרמתן הגבוהה ביותר מאז החלו מכירות אלו לפני כשלוש שנים", נכתב בסקירת האוצר.

בסיכום שנתי עמד סך הדירות שנרכשו על ידי הזוגות הצעירים בשוק החופשי על 39.2 אלף, עלייה של 4% בהשוואה לשנת 2017, זאת לאחר ירידה רצופה ומצטברת של 16% בשנתיים הקודמות. עיקר הרכישות בשוק החופשי של מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה נעשה בפלח השוק של דירות יד שנייה: ברבעון הרביעי של 2018 ריכזו רכישות אלו 80% מסך הדירות שנרכשו על ידי אוכלוסייה זו, בדומה לשנתיים האחרונות וגבוה בעשר נקודות אחוז בהשוואה לשנים 2015-2014, טרם תחילת תוכנית " מחיר למשתכן ".

הגידול החד ברכישת דירות יד שנייה על ידי הזוגות הצעירים חל במקביל לגידול חד במכירות המשקיעים ברבעון זה: סך הדירות שמכרו משקיעים לזוגות צעירים באותו רבעון הגיע ל-2.2 אלף דירות, גידול של 28% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017.

סך הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון הרביעי של 2018 כדירה ראשונה עמד על 2.2  אלף דירות, עלייה של 30% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017, ועלייה של 28% בהשוואה לרבעון הקודם. עם זאת, כך מדגישים במשרד האוצר, רמה זו עדיין נמוכה משמעותית בהשוואה לאלו שאפיינו סגמנט זה של השוק טרם תוכנית " מחיר למשתכן ".

ככלל, ברבעון הרביעי של 2018 נמכרו 18.7 אלף דירות יד שנייה - עלייה של 14% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017. בכך נבלם רצף ירידות מתמשך – הארוך מאז תחילת העשור הקודם לפחות -  בעסקאות מסוג זה, אך חרף הגידול בעסקאות ברבעון האחרון, רמת העסקאות עצמה עדיין נמוכה יחסית. כך, אם בפלח השוק של הדירות החדשות בשוק החופשי רמת העסקאות ברבעון האחרון הגיעה לרמתה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2016, רמת העסקאות בדירות יד שניה ברבעון האחרון גבוהה אך במעט (ב-1 נקודת אחוז בלבד) מרמתה ברבעון הראשון באותה שנה. 
בסיכום שנתי נרכשו בשנת 2018 68.8 אלף דירות יד שנייה, ירידה של 4% בהשוואה לשנת 2017, בהמשך לירידות שנרשמו בפלח שוק זה בשנתיים הקודמות. 

המשקיעים ממשיכים להתרחק מהנדל"ן הישראלי

ברבעון הרביעי של 2018 נמכרו על ידי משקיעים 5.4 אלף דירות, גידול של 20% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017 ובהשוואה לרבעון השלישי של 2018. בכך נקטע רצף הירידה במכירות המשקיעים (כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה קודמת) שהחל ברבעון השני של 2017. 

[quote]

לצד זה, נמשך הקיפאון ברכישות המשקיעים ברבעון האחרון של 2018, ובסיכום שנתי נרשם שפל היסטורי ברכישות אלו: ברבעון הרביעי של 2018 נרכשו 3.9 אלף דירות, ירידה של 1% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד הממשיכה רצף ירידות ברכישות המשקיעים שהחל ברבעון האחרון של 2016 - רצף הירידות הארוך ביותר מאז תחילת העשור הקודם לפחות.

בהשוואה לרבעון השלישי של 2018 נרשמה עלייה חריגה של 36% ברכישות המשקיעים, אולם זו מוסברת בעיקר ברמת השפל ברכישות אלו ברבעון הקודם (רשם ירידה חדה של 35% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017). בסיכום שנתי נרכשו 13.8 אלף דירות על ידי משקיעים בשנת 2018, ירידה של 21% בהשוואה לשנת 2017. כך, מאז רמת השיא ברכישות המשקיעים שנרשמה בשנת 2015, ועמדה על 31.8 אלף דירות, הצטמצמו רכישות המשקיעים בשנת 2018 ביותר מ-50%. כמו כן, סך רכישות המשקיעים בשנת 2018 כולה דומה לסך הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון השני של 2015 לבדו, וסך הדירות שרכשו המשקיעים בכל הרבעון הרביעי של 2018 גבוה אך במעט ממספר הדירות שרכשו המשקיעים בתוך יומיים בשנת 2015 – ב-22 וב23 ביוני.

במשרד האוצר מציינים כי "הגידול במכירות המשקיעים, במקביל לירידה ברכישות המשקיעים, העצימו את קצב הירידה ב'מלאי הדירות' שנמצא בידי משקיעים. כך, ברבעון האחרון של 2018 נגרעו ממלאי זה 1.6 אלף דירות, כמות הגבוהה פי 2.5 ממספר הדירות שנגרעו ממלאי זה ברבעון האחרון של 2017".