בוטל היתר לתמ"א 38: "אינטרס החיזוק מצטמצם במבנה קטן"

ועדת הערר המחוזית של תל אביב ביטלה החלטה של הוועדה המקומית בבני ברק ליתן היתר מכוח תמ"א 38 לבית שכלל דירה אחת בשיכון ה' בעיר. הוועדה קבעה כי "נמצא שהאינטרס בדבר חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה במקרה הנדון הוא מצומצם בהתאם". הוועדה הדגישה כי "לא נעלמו מעיננו הוראות סעיף 12 לתמ"א 38, לפיה תחולתה גם על מבנים נמוכי קומה. עם זאת, ברי שאינטרס החיזוק מצטמצם ככל שמדובר במבנה קטן. לאור זאת, האיזון שיש לערוך בין אינטרס החיזוק לבין האינטרסים האחרים הרלוונטיים לעניין צריך להיעשות בהתאם".

במקרה המדובר, באפריל 2017 אישרה עיריית בני ברק (הוועדה המקומית) להרוס בית בן קומה אחת ברחוב ברויאר 9 בבני ברק ולבנות במקומו בניין בו 6 קומות ו-8 דירות, מכוח תמ"א 38/2 . מדובר בצמוד קרקע המחובר בקיר משותף לבניין בן 4 קומות, שדייריו ערערו על ההיתר שנתנה העירייה.

במקרה הנדון, הבקשה להיתר הציעה "סטייה של ממש מהתכנון התקף במספר היבטים", בין השאר במספר הקומות, מספר יחידות הדיור, קווי הבניין, והיקף שטחי הבנייה. לפי טופס מידע שהעבירה הוועדה המקומית, מספר הקומות המותר באזור הוא 3 קומות וכן חדרי יציאה לגג. בבקשה להיתר מוצעות 6 קומות וכן חדר מכונות על הגג. מספר יחידות הדיור לדונם לפי התכניות התקפות הוא 8, כלומר על מחצית החלקה ניתן לאשר 2.46 יחידות דיור בלבד. "גם אם נכלול תוספת של דירת גג, המדובר בפער משמעותי מ-8 דירות המוצעות במסגרת הבקשה להיתר, ובודאי לעומת הדירה הבודדת הקיימת היום בבניין". בהתאם לתכניות התקפות קו הבניין לחזית (רחוב ברויאר) הוא 4 מטר וקו בניין צדי הוא 5.3 מטר, בעוד שבבקשה תוכנן קו בניין לחזית של 2 מטר ובנוסף צמצום נוסף בקו הבניין לצורך מרפסות.

[quote]

הוועדה ציינה כי "התמ"א מהווה כלי סטטוטורי חריג ויוצא דופן, שנועד להתמודד עם אירוע יוצא דופן – הצורך להתאים מבנים לתקן עמידות ברעידות אדמה, על מנת להבטיח את ביטחונם של תושבי מדינת ישראל במקרה של רעידת אדמה. תמ"א 38 , בהיותה תכנית ארצית ללא תשריט וללא התייחסות למגרש המסוים עליו היא חלה, לא יכולה להוות כלי תכנוני במובנו הרגיל. בהיות התמ"א תכנית החלה על כלל שטחי המדינה, ברור שלא היה בה לספק אמירה תכנונית פרטנית ביחס לכל בניין ובניין עליו היא חלה... על אף שהתמ"א חלה על כלל המבנים הלא מחוזקים במדינה, אין המשמעות היא שכולם יזכו להיתר בנייה מכוחה. במסגרת בחינה בקשה מכוח תמ"א 38 , על הועדה המקומית לבחון את הבקשה שלפניה ביחס להשלכות הנגרמות מתוספת הבנייה, תוספת הקומות, תוספת יחידות הדיור וכיו"ב שיש בהם להשפיע על המגרש והסביבה בכלל".

בסופו של דבר, קבעה ועדת הערר, "פגיעה באינטרסים אחרים, לרבות עקרונות התכנון הפרטניים התקפים נכון לעת הזו במגרש הנדון, תהיה מוצדקת כאשר מנגד עומד האינטרס הלאומי של חיזוק מבנים. ככל שהבניין טעון החיזוק בעניינו קטן יותר, כך אינטרס החיזוק קטן יותר. בהתאם לכך גם סף עוצמת הפגיעה באינטרסים אחרים, שתהיה לגיטימית בעינינו קטנה יותר. ככל שאינטרס החיזוק גדול יותר, כך מחיר הפגיעה באינטרסים תכנוניים אחרים, שיהיה מקובל בעינינו, יכול להיות גדול יותר, כל עוד שהפגיעה מידתית וסבירה".

ההחלטה פורסמה ביומון כל יום שמפרסם משרד עו"ד עפר טויסטר ועוסק בתכנון ובנייה. לדברי עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, "בניינים קטנים, אשר בעבר נחשבו ל'תרנגולת המטילה ביצי זכויות תמ"א', בשל היקף זכויות הבניה שניתן היה להוסיף עליהם, נתקלים כיום בקושי רב בדרך לחיזוקים. כך, בחלק מהמקרים תמ"א 38 מגבילה את היקף הזכויות שניתן לקבל במגרשים אלה, תקן 413 תוקן כך שעל חלק ניכר מבניינים אלה כלל לא חלה חובת חיזוק, וועדות ערר נוהגות לצמצם את היקף התמריצים שיותרו בבניינים אלה, כחלק מהמגמה הכללית לצמצם את היקף זכויות התמ"א המאושרות. ההחלטה הנדונה, בדומה להחלטות שקדמו לה, מבקשת ליצור איזון בין כמות יחידות הדיור הקיימות ואשר נדרש חיזוקן כנגד רעידות אדמה, לבין היקף זכויות התמ"א שיאושר לצורך הוצאתו לפועל של הפרויקט".

ערר 18-10-1109 יעקב ופנינה סיטון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - בני ברק ואח'.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה