ביהמ"ש: סירוב ראשי ערים לתמ"א 38 צריך להיות חריג, קיצוני ומנומק

בית המשפט לעניינים מינהליים מקשה על הוועדות המקומיות וקובע כי ככל שוועדה מקומית מסרבת למתן היתר בנייה להקמת פרויקט מכח תמ"א 38 , הרי שהסיבה לכך צריכה להיות חריגה ומשמעותית באופן קיצוני וגם מנומקת היטב.

דווקא כשלאחרונה דווח על החלטות של ראשי ערים שונות וביניהן תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה ואף של מינהל התכנון , להעדפת פרויקטי פינוי-בינוי על פרויקטי תמ"א 38 , מחשש להעמסת יתר על התשתיות הציבוריות הקיימות – התקבלה החלטה מפתיעה בבית המשפט לעניינים מינהליים לבניין פרויקט תמ"א 38 בחיפה.

המקרה שלפנינו עוסק בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש),בבניין ברחוב זרובבל 23 בחיפה.

הבקשה של היזם להיתר הבנייה כללה הריסה של הבניין, והקמת מבנה חדש בן שני אגפים הכוללים 24 יח"ד, וכן "הקלות" דוגמת תוספת של 6% משטח החלקה בגין שיפור תכנון וכיוצ"ב. לבקשה הוגשו התנגדויות ולבסוף אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר בנייה תוך הפחתת שטח הבנייה וביטול יח"ד אחת.

על החלטה זו הוגשו עררים לוועדת ערר, אשר קבעה כי לדעתה הבקשה הינה בקשה סבירה ומאוזנת שאיננה מכבידה על סביבתה באופן חריג ומייצרת מבנה המשתלב בסביבתו הקרובה, תואם את המגמות התכנוניות ...". החלטת ועדת הערר התקבלה בדעת רוב אל מול דעת מיעוט של נציגת מתכננת המחוז, אשר סברה כי אין לאשר את הבקשה להיתר בטרם תיערך בחינה כוללת של היבטי התנועה והתחבורה ברח' זרובבל שבו מצוי הבניין, ותיבחן צפיפות למגורים שתתאפשר לאורך הרחוב ויוערך סה"כ יחידות דיור שאותן הוא יכול לשאת, מבלי להרחיב הבדיקה לנושאי חינוך ותשתיות קוויות נוספות.

על החלטה זו הוגשו שתי עתירות מינהליות מטעם החברה והמתנגדים לפרויקט.

תמ"א 38 - אינטרס ציבורי מובהק

לדעת כב' השופט שמואל מנדלבום - בבסיס תמ"א 38 עומד האינטרס הציבורי המובהק, להביא לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה. על מנת להגשים תכלית זו, הוצעו לבעלי מבנים תמריצים כלכליים שונים שיביאו להשבחת הנכס וכן יאפשרו את מימון ביצוע החיזוקים. בנוסף, התיקונים שנעשו בתמ"א (תיקון 3 ובתיקון 4 המוצע לתמ"א) נועדו לאפשר לתכנית לשמש ככלי תכנוני לקידום שיקולים סביבתיים-חברתיים, כגון הרצון להגדיל את היצע הדירות ופיתוח אזורים אורבניים.

בית המשפט דן בהרחבה בשאלה - מתי מוסמכת הוועדה המקומית לסרב לתת היתר לבקשה על פי תמ"א 38 ? עד לתיקון 3א' של תמ"א 38, נדרשה הוועדה המקומית להצביע על "טעמים מיוחדים" לסירובה למתן היתר, ואילו כיום לא קיימת דרישה שכזו.

לדעת בית המשפט, לוועדה המקומית הוקנה כאמור שיקול דעת רחב למדי בשאלת מתן ההיתר על פי תמ"א 38 , ואולם בפסיקות בתי המשפט התגבשה הדעה לפיה לאור האינטרסים הציבוריים שאותם באה תמ"א 38 לקדם, על הוועדה המקומית לתת היתר על פי תמ"א 38, והסירוב למתן היתר יהיה רק במקרים חריגים – במובן שעצם החריגה התכנונית, האדריכלית או הנופית לבדה תהיה כה משמעותית ובעוצמה ניכרת, תוך כדי פגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית – שרק פגיעה כזו תצדיק הימנעות ממימוש מטרתה של תמ"א 38.

[quote]

לפי ביהמ"ש, חל שינוי בנקודת האיזון עם כניסתו לתוקף של תיקון 3א', באופן בו אין הוועדה המקומית נדרשת להצביע על "פגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית באינטרסים לגיטימיים אחרים" אלא די בכך שהוועדה המקומית תצביע על שיקולים תכנוניים כבדי משקל שהינם רלוונטיים באופן ספציפי לבקשת ההיתר הנוכחית העומדים כנגד הבקשה למתן היתר, בכדי שסירובה של הוועדה למתן היתר על פי תמ"א 38 ייחשב כסירוב סביר. ואולם, החלטתה צריכה להתבסס על עובדות מוכחות.

לדוגמא, אם מבקשת הוועדה המקומית לסרב לתת היתר על פי תמ"א 38 בנימוק של העדר תשתיות תנועה מספיקות, אין היא יכולה לבסס את קביעתה רק על בסיס טענת ההגדלה הצפויה במספר יחידות הדיור, אלא עליה להתבסס על מצע עובדתי מוכח אשר יצביע על  כך שההיתר הספציפי המבוקש על פי תמ"א 38, יוצר באופן קונקרטי עומס שתשתיות התנועה המתוכננות בהתאם למצב הסטטוטורי התקף יתקשו מאוד לעמוד בו.

בכל הקשור לטיעוני העותרים ואף בהתייחסות למתכננת המחוז, כי יש לבטל את הפרויקט משיקולי התנועה והתחבורה - הרי שלא די בטענות כוללניות אלא יש לתמוך אותן בחוות דעת מקצועית או תשתית עובדתית של ממש לפיה לא ניתן לממש את הפרויקט מכח תמ"א 38 משיקולי תחבורה.

לסיכום, גם לאחר ביטול דרישת "הטעמים המיוחדים" על פי תיקון 3 א' לתמ"א 38 עדיין חלה חובה על הוועדה המקומית ולאחריה על ועדת הערר להצביע על נימוק מדוע אין לאשר במקרה במקרה שלפנינו את בקשת היזם למיצוי מלוא הזכויות על פי תמ"א 38 , ולא די בכך שגם התוצאה אליה הגיעה הוועדה המחוזית לאור החלטתה היא החלטה סבירה.

בכל הקשור להקלות, לדעת בית המשפט, מתן העדיפות למימוש זכויות על פי תמ"א 38 אינם חלים כאשר מדובר ב"הקלה". על כן, בית המשפט דחה את העתירה וקבע כי אין להתערב בהחלטת ועדת הערר והוועדה המקומית נוכח העובדה כי הדרך היחידה בה ניתן היה לאשר את הבנייה המבוקשת על ידי היזם במלואה, הייתה במסגרת "הקלה" של תוספת 6% מעבר לזכויות המוקנות על פי תמ"א 38 א'.

עתמ (חי') 61982-06-18 - יוזמה אלונים תכנון וניהול בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית-מחוז חיפה

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה