האוצר: זינוק של 29% במכירת דירות חדשות בחודש מרץ לעומת 2018

בחודש מרץ השנה נמכרו בישראל 3,500 דירות חדשות – זינוק של 29% בהשוואה למכירות במרץ 2018 ושל כ-10% לעומת החודש הקודם – כך מדווח היום (א') אגף הכלכלן הראשי באוצר. בפברואר, נזכיר, נמכרו 3,200 דירות חדשות - עלייה הן ביחס לינואר והן ביחס לפברואר 2018.

מתוך כלל הדירות החדשות, כ-1,500 נמכרו במסגרת מחיר למשתכן, פלח שרשם קפיצה של 80% לעומת אשתקד והיווה את הסיבה המרכזי לזינוק הכללי במכירת הדירות החדשות בהשוואה ל-2018. בניכוי מכירות מחיר למשתכן נרשמה עלייה של 5% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בהשוואה למרץ אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לפברואר האחרון. 

אגף הכלכלן הראשי באוצר בראשון שירה גרינברג ביצע פילוח לפי אזור גיאוגרפי, ומצא כי אם לא כוללים את מחיר למשתכן , הגידול החד ביותר במכירת דירות חדשות בשוק החופשי התרכז בעיקר באזור חדרה (בעיקר במגלל המבצע של שיכון ובינוי למועדון "חבר" באור עקיבא) ובאזור ת"א, בעוד ביתר האזורים נרשמה ירידה במכירות או יציבות. המבצע באור עקיבא הביא לגידול של 156% במכירות באזור חדרה בהשוואה למרץ אשתקד.

רוב הדירות החדשות שנמכרו באזור ת"א ושהביאו לעלייה של 32% באזור זה היו דירות התחדשות עירונית (גידול של 75% במכירת דירות חדשות בתמ"א 38 ופינוי-בינוי לעומת גידול של 17% במכירות בפרויקטים "רגילים". כך, משקל הדירות החדשות בת"א שנמכרו בהתחדשות עירונית היה 46%.

האוצר גם משווה בין מחירי הדירות החדשות בשני הסגמנטים ומגלה כי מדובר בפערים של 18%. כך, מחיר דירה חדשה ממוצע בפינוי-בינוי/ תמ"א 38 בת"א עמד על 3.466 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 4.082 מיליון שקל בפרויקטים רגילים, ומחיר חציוני של 2.55 מיליון שקל בהתחדשות עירונית לעומת 3.026 מיליון שקל לדירות "רגילות".

גם באזור המרכז שיעור מכירת דירות חדשות בהתחדשות עירונית גבוה במיוחד ומהווה 56% מסך כל הדירות החדשות שנמכרו באזור זה. בהשוואת מחירי הדירות החדשות שנמכרו במסגרת התחדשות עירונית לבין אלו שנבנות בפרויקטים "רגילים" בולטת פ"ת עם פער מחירים של 25%.   

ירידה ברכישות המשקיעים, שינוי בתמהיל שלהם

משקיעים רכשו בחודש מרץ 1,200 דירות, ירידה 8% בהשוואה למרץ אשתקד ושל 15% לעומת פברואר האחרון. באזור חדרה רכישות המשקיעים זינקו ב-95% לעומת מרץ 2018 (אף כי בהשוואה לחודש הקודם הצטמצמו ב-30%). מנגד, ירידות חדות של 23% ברכישות המשקיעים נרשמו באזורי רחובות והמרכז. משקל המשקיעים מסך העסקאות עמד בחודש מרץ על 12%.

האוצר מציין כי כאשר משווים את רכישת הדירות להשקעה למספר המשכנתאות שניטלו ע"י משקיעים שעליו מדווח בנק ישראל, נמצאים פערים משמעותיים בהשוואה רב-שנתית, מה שמרמז על מספר גבוה של רוכשי דירות להשקעה שכלל אינם נוטלים משכנתא לצורך מימון הרכישה. 

ממצא בולט נוסף מלמד על צמצום משמעותי בפערים אלו בשנה האחרונה, עובדה שעשויה להיות מוסברת בין היתר בשינוי ב"תמהיל" המשקיעים (דהיינו, שמי שרוכשים כיום דירה להשקעה אין בידם די הון עצמי לממן בעצמם את מלוא שווי הרכישה). הסבר אפשרי נוסף עשוי להיות קשור לצעדים שנוקטת רשות המסים לחשיפת הון שחור המושקע בנדל"ן.  

מכירות המשקיעים בחודש מרץ הסתכמו ב-1,900 דירות, ירידה של 6% בהשוואה למרץ אשתקד ועלייה של 8% בהשוואה לחודש הקודם. האזורים שבלטו בגידול במכירות המשקיעים היו ת"א והמרכז, אולם אלו קוזזו ע"י ירידה חדה במכירות המשקיעים באזורי הפריפריה וירושלים. 

"מלאי" הדירות בידי משקיעים הצטמצם בחודש מרץ בכ-700  דירות, בדומה לכמות שנגרעה ממלאי זה במרץ אשתקד, אולם עלייה משמעותית בהשוואה לחודש הקודם (420 דירות נגרעו בפברואר). מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד מרץ השנה כ-17 אלף דירות. 

הזוגות הצעירים רכשו במרץ 5,200 דירות, מזה 1,500 כאמור בסבסוד ממשלתי, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז החלה תכנית " מחיר למשתכן ". 

הגידול החד ביותר ברכישות הזוגות הצעירים נרשם באזורי חדרה ות"א והירידה החדה באזור ירושלים. מתוך 1,500 דירות מחיר למשתכן , כשליש מהמכירות היו באזור המרכז (בעיקר אור-יהודה וראש העין) וכחמישית באזור ירושלים (בעיקר בית שמש). מנגד, סך הדירות המסובסדות שנרכשו בערי הפריפריה גם יחד (טבריה, נצרת, חדרה וב"ש) עמד על מעט יותר מ-20%.

רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש מרץ ב-3,300 דירות, ירידה של 4% בהשוואה למרץ אשתקד ושל כ-9% לעומת פברואר. עלייה משמעותית נרשמה באזורי חדרה ות"א וירידות נרשמו באזורי נתניה ורחובות. 

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות מחיר למשתכן ) עמד בחודש מרץ על 5.6 מיליארד שקל, עלייה ריאלית של 18% בהשוואה למרץ אשתקד ושל 3% לעומת החודש הקודם. 36% מהתזרים נובע ממכירות מחיר למשתכן.

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה