מאיר מזרחי: "מצפה משר האוצר לקבל מנהיגות גם במיסוי נדל"ן"

בכל עסקת נדל"ן בישראל, קטנה כגדולה, תמצאו גם את מדינת ישראל, שמחכה לגזור את הקופון השמן שלה מהקונה ומהמוכר, באמצעות רשות המיסים שתגבה מהם מס רכישה , מס שבח , מס הכנסה ועוד, בהיקף של מיליארדי שקלים בכל שנה. בפודקסאט "מגדל בבל" דיברנו עם עו"ד מאיר מזרחי, אולי המומחה מספר אחד במיסוי נדל"ן, על אי הוודאות העצומה בתחום המיסוי, על הבעיות במיסוי קבוצות רכישה והתחדשות עירונית, חוסר ההגיון בהגדרת התא המשפחתי והסכמי הממון והמלחמה המוצלחת בכסף השחור שמסתובב בענף.

מזרחי: "קודם כל צריך להבין שנושא המיסוי הוא קריטי בתחום הנדל"ן. מי שקובע את מהות העיסקה ואת אופן העיסקה זה המיסוי ולא תראה עסקאות גדולות בלי שהתקיימה התייעצות מראש עם איש מיסוי. יש כאלה שלא עשו את זה, ומהם אנחנו מתפרנסים".

[quote]

- ועד כמה מדיניות המס פה משתנה ולא החלטית?

"אני אציג לך כמה דוגמאות. שכשאתה קונה למשל מניות של חברה שמחתימה דיירים לפרויקטים של התחדשות עירונית . עמדת רשויות המס היא שאתה נדרש לשלם מס רכישה בהיקף עצום, בגובה 6% על רכישת המניות. בית המשפט המחוזי כבר פסק שיש פטור ממס רכישה, אבל רשויות המס עוד לא החליטו מה דעתם.  ברור שהמומחיות של המחתימים היא להחתים, אבל כשהם מגלגלים הלאה את הפרויקט לאדם שיודע לבנות, הוא נדרש לשלם מס רכישה מאוד גבוה. אנחנו מצפים מרשויות המס שיקחו מנהיגות ויחליטו סופית מה דינו של המס הזה, כי מדובר בחסם לשוק. עד שהם לא יעשו זאת, ועם כל הכבוד לפסק דין במחוזי שהחליט אחרת, עדיין ליזם שנכנס לעסקת התחדשות עירונית יש חוסר ודאות".

"ועוד דוגמה: קנית מגרש שיש בו פיתוח. במשך עשרות שנים היתה פסיקה של העליון שאין על הוצאות הפיתוח תשלום מס רכישה . פתאום רשויות המס באו עם מדיניות חדשה, שעל הוצאות פיתוח בעיסקה הבאה, במידה והקרקע עוברת הלאה לעיסקה שנייה, יש מס רכישה . ואז בא בית המשפט וקבע שאין להטיל מס רכישה במקרה הזה, אבל זה רק פסיקה של מחוזי וכל השוק מחכה למה שיאמר בית המשפט העליון. אנחנו מצפים ממס הכנסה לגלות מנהיגות ולקבוע מדיניות, ולא לחכות לבית המשפט העליון. ככל שדברים יהיו יותר ברורים יהיה יותר קל לעשות עסקאות, וזה יזרז ויגדיל את שוק הנדלן בישראל".

- ואולי שר האוצר פשוט מוכרח לקבל כמה שיותר כסף מהמיסוי.

"זו שאלה מאוד מעניינת פילוסופית. האם המיסוי הוא כלי לגביית כסף או למדיניות. בשנים האחרונות משתמשים במיסוי להשפיע על שוק הנדל"ן. הדוגמא המובהקת היא ההגדלה של מס רכישה ל-8% ואפילו ל-10% על רכישת דירה שנייה, מה שאכן הפחית את העיסקאות בשוק. אבל בצד יש גם הכנסה של 4-4.5 מיליארד שקל ממס רכישה, בין השאר בזכות צעד כזה, כך שזה לא רק כלי מדיניות".

- וכשאני מקבל שומה, יש עם מי לדבר בצד השני? 

"תתפלא לשמוע, אבל כן. אפשר להגיש שומה נגדית, גם במידה והיא לא מתקבלת ישנו הליך השגה בתוך רשויות המס, כך שפקיד בכיר בודק את השומה ומתנהל סוג של מו"מ. ואם זה לא מצליח, אפשר גם לפנות לוועדת ערר, שהוא כבר במעמד של בית משפט מחוזי. זה טריבונל מקצועי והסיכויים שלך תלויים במקום שבו אתה מגיש את הערר. דווקא במרכז הארץ יותר קשה להצליח, ובתל אביב הסיכוי שלך להצליח קטן מאוד. לא תאמין, אבל אני הרבה פעמים בודק איפה היתה השומה. יכולה להיות שבמקום מסוים אני אלחם, ובמקום אחר אני אתפשר. ככל שתהיה יותר ודאות ודברים יותר ברורים, יהיו פחות ויכוחים.

"במקום זה, מה עשינו? הפכנו למשל את מנהלי המיסים לבלשים. מנהל מס שבח צריך לבדוק תא משפחתי, כדי לדעת אם היתה הפרדה רכושית והאם כל דירה שאיתה הגיעו בני הזוג לחתונה נחשבת לדירה יחידה של כל אחד. האם זה תפקידו של מנהל מס שבח? תפקיד הרגולטור לקבוע את הכללים, ובתחום המיסוי דברים צריכים להיות ברורים ואסור שתהיה כזו שחיקה מול רשות המסים. עדיף שרשות המסים תקבע כללים ברורים, ושתסמוך עלינו שנמצא את פרנסתנו במקום אחר".

- ואולי רשות המיסים פשוט מעדיפה לגלגל את הדברים לפסיקת בית משפט. הפקידים מהססים לקבל החלטות.

"יש בזה משהו, אבל אני לא מאשים את רשות המסים, כי עד כמה שידה משגת ועד כמה שהיא מקבלת סמכות היא נותנת החלטות. אני מצפה משר האוצר להכריע ולהחליט ולקבל מנהיגות. זה לא תפקיד של פקידים. הייתי מצפה משר האוצר לקום ולומר החלטתי.

"דוגמה נוספת זו ההחלטה לגבי מס על השכרת דירה. בעקבות פסיקה בנושא שרגא בירן, יצא חוזר מרשויות המס, שהגדיר כמה דירות מושכרות זה נחשב עסק (שאינו מאפשר לשלם מס מוזל, בשיעור של 10% על דמי השכירות). הבעיה שזה נעצר כטיוטה. מה שקרה זה שפסק הדין דיבר על 20 דירות כרף להגדרה כעסק, הטיוטה הבחינה בין אחזקה של עד 5 דירות, 5 עד 10 דירות ו-10 דירות ומעלה, אבל זה נעצר כטיוטה, כי הלשכות המקצועיות התנגדו למספרים הללו. זה לא נכון להתנהג ככה, כי בנתיים אין ודאות. או שתאמצו את פסק הדין כפי שהוא, או שתשנו את החקיקה".

- מה בנוגע לכסף השחור שמסתובב בענף הנדל"ן? 

"אני חושב שיש הצלחה בתחום הזה של כסף שחור. יש שיפור מצוין, גם בגלל חוק המזומן. הנדל"ן זה תחום חשוף ורואים את המספרים, כך שהעלמות המס הן בשוליים. לרשויות המס לא שווה להתעסק בכסף קטן".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה