תרחיש קיצון בנדל"ן: זה מה שתעשה צניחה של 35% במחירי הדירות

עלייה משמעותית של הריבית במשק ושל שיעור האבטלה בישראל יפגעו בבנקים ובשוק הדיור – אך לא יגרמו לקטסטרופה כלכלית במשק: אלו מסקנותיו של בנק ישראל, שביצע לאחרונה מבחן קיצון מקרו-כלכלי למערכת הבנקאית, כפי שנעשה על ידו מדי שנה, במטרה להבין מה הם מוקדי הסיכון שהמערכת הבנקאית, וכל אחד מהבנקים, חשופים להם. בבנק ישראל מדגישים כי סיפור התרחיש מתבסס על הערכות ומודלים, ואינו מהווה תחזית כלשהי למשק.

המבחן התמקד השנה בעמידות לתרחיש מקרו-כלכלי מקומי חמור, תוצאת אירועים גיאו-פוליטיים שהביאו לעליית הריבית במשק בחמש נקודות האחוז, בשילוב עם משבר חמור בשוק הדיור, אבטלה של 9.3% ונפילת קבוצה עסקית גדולה של לווים. תוצאותיו: ירידה של 35% במחירי הדיור ופגיעה משמעותית במערכת הבנקאית – שצפויה לספוג פגיעה משמעותית מבחינת רווחיותיה, אך למרות זאת לשמור על חוסנה ויציבותה.

בדו"ח המסכם את תוצאות המבחן צוין כי עליית הריבית (בכחמש נקודות האחוז, כאמור) תשפיע משמעותית על כלל נוטלי המשכנתאות במשק, עקב הכבדה של נטל החוב ביחס להכנסה, אך רק חלק קטן מהלווים ייקלע לכשל בהחזרת המשכנתה בעקבות כך. עליית האבטלה ל-9.3%, לעומת זאת, היא הגורם המרכזי לכשל של לווים. בעטיה של עלייה זו כ-5% מנוטלי המשכנתאות יתקשו לשלם את החוב, רבים מהם בעלי הכנסות נמוכות יחסית: כ-15% מנוטלי המשכנתאות בחמישוני ההכנסות הנמוכים עלולים להיקלע לכשל במצב שכזה.

בדו"ח המסכם את מבחן הקיצון הכלכלי מתייחסים אנשי הבנק בצורה מקיפה לנתוני האשראי לדיור: זה הסתכם בסוף שנת 2018 בכ-322 מיליארדי ש"ח, שהם כ-32% מתיק האשראי הבנקאי, לעומת כ-20% בלבד בשנת 2008. למרות עלייה זו, מציינים כותבי הדו"ח, היחס בין החוב לדיור של משקי הבית לבין התמ"ג נמוך מאשר רוב מדינות ה-OECD, ועלייתו הייתה מתונה בשנים האחרונות. עוד מצוין בדו"ח כי הסיכון בתיק האשראי לדיור נותר נמוך ביחס לשאר מגזרי האשראי, וכי איכותו אף השתפרה בשנים האחרונות.

לדברי כותבי הדו"ח, השיפור באיכות תיק המשכנתאות, הירידה בסיכון ותוצאות המבחן בנוגע לעמידותם הלווים נובעים מהחמרת הקריטריונים בעת העמדת המשכנתאות (החיתום), בהתאם להוראות הפיקוח על הבנקים. "לנוכח גידולו של תיק האשראי לדיור נקט הפיקוח על הבנקים במהלך השנים שורה של צעדים בתחום זה", נכתב בדו"ח, "אשר נועדו לצמצם את חשיפתם של הלווים ושל הבנקים לסיכונים הגלומים בהתפתחויות בשוק הדיור".

בהקשר לכך מובאת בדו"ח כדוגמה הירידה במשקל הלווים שנטלו הלוואות בשיעורי החזר הגבוהים מ-40% - מכ-21% בשנת 2012 לכ-7% בלבד בשנת 2013. עוד מצוין כי החל משנת 2015 שיעור נוטלי ההלוואות בשיעורי החזר אלו הוא אפסי. "זהו צעד משמעותי להקטנת הפגיעות של הלווים ולירידת הסיכון של תיק האשראי לדיור", מסבירים כותבי הדו"ח, "שכן קבוצת לווים זו היא הרגישה ביותר לשינויים בשיעורי הריבית ולירידה בהכנסות".

בבנק ישראל מתעכבים בדו"ח גם על הקשר שבין גובה ההכנסה לבין החזר המשכנתה והיכולת לעמוד בהחזרים החודשיים. התפלגות ההלוואות שנבדקו במסגרת המבחן מראה כי שני חמישוני ההכנסה העליונים בישראל (משקי בית שהכנסתם החודשית נטו גבוהה מ-15.5 אלף שקל) נטלו כ-57% ממספר ההלוואות שניתנו באותה תקופה, וכ-66% מהיקפן הכללי, בעוד שני חמישוני ההכנסה התחתונים (משקי בית שהכנסתם החודשית נטו אינה עולה על כ-10.5 אלף שקל) היוו כ-15% ממספר ההלוואות וכ-10% מהיקפן הכולל.

עוד עולה מהנתונים כי נטל החוב לדיור של משק בית פוחת משמעותית עם העלייה בהכנסתו. הדבר משתקף הן במספר הממוצע של חודשי הכנסה הנחוצים למשק בית כדי לממן את הדירה שרכש באמצעות המשכנתה – כ-120 חודשים בחמישון ההכנסה השני לעומת כ-60 חודשים בחמישון העליון, והן בשיעור ההחזר מההכנסה, העומד על כ-26% בממוצע בחמישון השני לעומת כ-15% בממוצע בחמישון ההכנסה העליון.

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה