שיר העמק: השכונה שבה דירות חדשות במיליון וחצי ש"ח נמכרות כמו לחמניות

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: לב העמק, עפולה. 

שכונת לב העמק (שנקראת גם C1 או שכונת הרכבת), היא השכונה החדשה ביותר בעפולה וממוקמת בצפונה של העיר. היא נמצאת עדין בשלבי בניה, אם כי השכונה כבר מאוכלסת חלקית וצפויה לכלול בסיום העבודות כ-2,000 דירות ויותר מ-4,200 תושבים. היא ממוקמת צפונית ומזרחית למרכז העיר, דרומית לתחנת הרכבת וכביש עוקף עפולה. 

התושבים בשכונה החדשה ייהנו מגישה טובה מאוד - לשכונה רשת כבישים צפופה שמאפשרת פיזור תנועה טוב, והיא מוקפת בכבישים ראשיים עירוניים ובין-עירוניים שמאפשרים גישה נוחה למרכז העיר ולשכונות מזרח העיר, וכן ליציאה מהירה מהעיר ליעדים בין-עירוניים רבים. גם התחבורה הציבורית טובה - השכונה צמודה לתחנת הרכבת העירונית, ממנה ניתן להגיע לבית שאן וחיפה, ובאמצעות החלפת רכבת גם למרכז הארץ. עם זאת, שירות הרכבות במסילת העמק מוגבל, והיא כוללת כיום מסילה בודדת. תושבי השכונה נהנים גם מגישה לקווי אוטובוס בתדירות גבוהה שמאפשרים להתנייד ברחבי העיר.

בין 2023 ל-2024 נרשמה בשכונה עליה של כ-2% במחיר דירה, לצד עליה של כ-24% בכמות העסקאות בין התקופות, זאת לעומת עליה של כ-4% במחיר דירה באותה תקופה בכלל עפולה. והמחירים? הדירות בשכונה החדשה יקרות יותר מהממוצע העירוני של בירת העמק, בפער שיכול להגיע גם ל-10%.  דירת 4 חדרים חדשה בשכונה החדשה תעלה לכם בממוצע 1.453 מיליון שקל, דירת 5 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 1.607 מיליון שקל. דירת 4חדרים יד שנייה תעלה לכם 1.382 מיליון שקל ודירת 5 חדרים תעלה לכם 1.486 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - עפולה

מיקום: מרכז עמק יזרעאל, דרומית לנצרת, צפונית ליישובי חבל תענך, מערבית לאזור התעשייה אלון תבור ומזרחית ליקנעם.

תושבים (דצמבר 2024): 66,097

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 5 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (2024): 2%, ריבוי טבעי 801, מאזן הגירה פנימית 744, מאזן הגירה בינלאומי 45-

כמות עסקאות לרכישת דירה ב-2024: 4,772, עלייה של 17% לעומת 2023. 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-4% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-13% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• מתחם C1 - שכונה חדשה בבנייה בצפון העיר עם צפי לכ-2,000 דירות

• מרכז העיר - פרויקטים רבים של בנייה חדשה באינפיל (על מגרשים ריקים באזור מבונה) ובהתחדשות עירונית

• רובע יזרעאל - רובע מגורים חדש לקראת סיום בנייה בין מרכז העיר לגבעת המורה, עם כ-4,500 דירות

• עפולה הצעירה - שכונה חדשה בבנייה בצפון מזרח העיר, עם צפי לכ-2,150

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר - 8 פרויקטים

• עפולה עילית - 1 פרויקט

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• התחדשות עפולה עילית - תוספת של כ-2,350 דירות

• התחדשות גבעת המורה - תוספת של כ-1,000 דירות

• התחדשות העיר הוותיקה - תוספת של כ-7,350 דירות

• התחדשות אזור התעשייה המרכזי - תוספת של כ-1,400 דירות

• התחדשות אזור התעשייה המזרחי - תוספת של כ-900 דירות

• מתחם B1-B2 - שכונה מתוכננת צפונית לרובע יזרעאל עם כ-9,000 דירות

• מתחם 14 - שכונה מתוכננת מערבית לרובע יזרעאל ומתחם B1-B2 עם כ-1,750 דירות

• עפולה דרום - שכונה מתוכננת בדרום העיר עם כ-7,000 דירות

• רובע גלבוע - שכונה מאושרת בדרום העיר עם כ-7,800 דירות

• עפולה מערב - שכונה מתוכננת מערבית למרכז העיר עם כ-3,250 דירות

מספר היתרים בשנה האחרונה:

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 1 פרויקט שקיבל היתר  

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 1 פרויקט שקיבל היתר  

בניה חדשה - 45 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי -  ללא פרויקטים שקיבלו היתר 

מחיר למשתכן -  5 פרויקטים שקיבלו היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - 2 פרויקטים שקיבלו היתר 

לב העמק - כרטיס ביקור

מיקום: צפון העיר, צפונית ומזרחית למרכז העיר, דרומית לתחנת הרכבת וכביש עוקף עפולה

מספר תושבים (מיפקד 2022): 2,690

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 4,250

מספר יח"ד (2024): 1,215

מספר יח"ד צפוי (2035, תכנון): 1,918

רמת נגישות של כבישים: טובה מאוד - לשכונה יש רשת כבישים צפופה שמאפשרת פיזור תנועה טוב, והיא מוקפת בכבישים ראשיים עירוניים ובין-עירוניים שמאפשרים גישה נוחה למרכז העיר ולשכונות מזרח העיר, וכן ליציאה מהירה מהעיר ליעדים בין-עירוניים רבים.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - השכונה צמודה לתחנת הרכבת העירונית, ממנה ניתן להגיע לבית שאן וחיפה, ובאמצעות החלפת רכבת גם למרכז הארץ. עם זאת, שירות הרכבות במסילת העמק מוגבל, והיא כוללת כיום מסילה בודדת. בזכות הקירבה לתחנת הרכבת תושבי השכונה נהנים גם מגישה לקווי אוטובוס בתדירות גבוהה שמאפשרים להתנייד ברחבי העיר.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה ומשתפרת - כמה מהשבילים הבודדים בעיר נמצאים בשכונה, ברחוב יואש דובנוב בגבולה הצפוני, וברחוב עמנואל מורנו ובפארק השכונתי בלב השכונה. עם השבילים ניתן לרכב בנוחות ובביטחה לתחנת הרכבת ולשכונת רובע יזרעאל בה נמצאים מוסדות חינוך רבים. שבילים נוספים מתוכננים לביצוע בשנים הקרובות בהיקף השכונה בשדרות יצחק רבין, רחוב ההסתדרות, ורחוב חטיבה תשע, ושביל ברחובות שפרינצק וירושלים שיוביל למרכז העיר.

מוקדי משיכה: 

• קאנטרי קלאב עפולה

• תחנת הרכבת

• ספרייה עירונית ומרכז פיס לאמנויות ומוסיקה

• קרית הממשלה ובית המשפט (בתכנון)

סקירת השוק

שינוי מחירים (2024 לעומת 2023): עליה של כ-2% במחיר דירה. עליה של כ-24% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 18 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

א.י. אדיר בע"מ - 5 פרויקטי בניה חדשה

אדיר-ברגר-שטרית יזמות ובניה בע"מ  - 2 פרויקטי בניה חדשה

אורדן סחר ושרותים (1977) בע"מ - בניה חדשה

אחים אלקבץ בניה פתוח והשקעות (1994) בע"מ - 5 פרויקטי בניה חדשה

אחים בורדנו בע"מ - 2 פרויקטי בניה חדשה

אנגלנדר השקעות ואחזקות (נדל"ן) בע"מ - בניה חדשה

בר ובניו חברה לבנין ופיתוח בע"מ - 4 פרויקטי בניה חדשה

ז.א.ר.א רחמני יזמות בע"מ - בניה חדשה

יונתן קנטור - יזמות נדל"ן בע"מ - בניה חדשה

יוקלר את שבח בע"מ - בניה חדשה

ליברמן שוורץ יזמות ובניה בע"מ - בניה חדשה

מגידו י.ק בע"מ - 4 פרויקטי בניה חדשה

מנשה שרבט ובניו בע"מ - בניה חדשה

עידו ועומר כהן יזמות ובניה בע"מ - בניה חדשה

קבוצת אירופה ישראל - בניה חדשה

ראובן את סילקו בע"מ - בניה חדשה

ש.ג.ו.ם מסחר והשקעות בע"מ  - בניה חדשה

שבח את שבח בע"מ - בניה חדשה

בתכנון

אדיר-ברגר-שטרית יזמות ובניה בע"מ - 2 פרויקטי בניה חדשה

מגידו י.ק בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-923 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 1,918 יח"ד