דרמה בענף: בנק ישראל מגביל את מבצעי המימון של הקבלנים

המפקח על הבנקים בבנק ישראל פרסם הבוקר (א') טיוטת הוראת שעה המטילה מגבלות על מבצעי המימון של הקבלנים, ואלו צפויות לעמוד בתוקפן עד לסוף שנת 2026. זאת בהמשך לפרסומים בשבועות האחרונים על בחינת הפיקוח על הבנקים את הנושא וכוונתו להטיל הגבלות, על רקע החשש להגדלת הסיכון בענף עד כדי השפעה על יציבות המערכת הבנקאית.

לקריאת החוזר שהופץ על ידי הפיקוח על הבנקים, הקלק כאן.

המדובר בשני צעדים שיידרשו כעת הבנקים לעשות. הראשון - להקצות הון נוסף על פרויקטים לבנייה למגורים, "ששיעור החוזים שבהם נדחה חלק משמעותי ממחיר המכירה למועד המסירה (פריסת תשלומים לא לינארית), עולה על 25%". הגבלה זו תחול על פרויקטים חדשים, וכן על פרויקטים קיימים שבהם קיים כיום שיעור של למעלה מ-20% מחוזים בעלי תשלום לא לינארי, ככל ששיעור זה יגדל ב-5 נקודות אחוז או יותר. כלומר פרויקט שבו נניח קיימות כיום 23% מהדירות שנמכרו באמצעות מבצעי מכר, רשאי להגיע עד ל-28% בטרם תוטל ההגבלה.

עוד הטיל בנק ישראל מגבלה על שיעור הביצועים בהלוואות בולט או בלון בסבסוד קבלן, באופן שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים. "בנק ישראל ימשיך לעקוב ולנתח את ההתפתחויות בשוק, ויבחן בהמשך את הצורך בהארכת הוראות שעה אלה, בעדכונן או בנקיטת צעדים נוספים", נמסר בהודעה.

"מגמה הטומנת בחובה עלייה בסיכון"

במסגרת ההודעה לעיתונות נכתב כי "בנק ישראל עוקב מקרוב ובאופן תדיר אחר ההתפתחויות בשוק הדיור, ובפרט אחר מנגנוני המימון השונים המוצעים בשוק. בשנה האחרונה אנו עדים לעלייה משמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד שונים מטעם היזמים. מבצעי העידוד כוללים בעיקר עסקאות לפיהן הרוכש יכול לדחות חלק משמעותי מהתשלום עבור הדירה עד למועד המסירה ('תשלום לא לינארי') וכן הלוואות לדיור מסוג בולט או בלון, בהן מועמדת ללווה הלוואת בולט או בלון והיזם משלם את תשלומי הריבית, כולם או חלקם, בין במועד העמדת ההלוואה ובין במהלכה.

"מגמה זו, אף שתמכה בהמשך הפעילות בשוק הדיור בתחילת המלחמה נוכח הירידה בביקושים, מתעצמת בחודשים האחרונים וטומנת בחובה עלייה בסיכון, הן לרוכשים וליזמים ויתכן ואף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית. זאת, כיוון שמבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות על-ידי רוכשים שישנו חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה.

"נוכח סיכונים אלו, הועבר באוקטובר 2024 מכתב סגן המפקח על הבנקים לתאגידים הבנקאיים. בחודשים האחרונים לא ניכרת ירידה משמעותית בשיעור הדירות שנמכרות בליווי מבצעי המימון הללו, ועל כן שקד הפיקוח על הבנקים, בשיח משותף עם כלל הגורמים המעורבים בשוק, על גיבוש הנחיות נוספות, ובעקבות כך פרסם היום המפקח על הבנקים טיוטת הוראות שעה. הוראות אלה, אשר יעמדו בתוקף עד לסוף שנת 2026, כוללות הנחיות נוספות שמטרתן צמצום הסיכון לכלל הגורמים המעורבים בשוק על ידי חיזוק ניהול הסיכונים, חיזוק כושר הניטור וחיזוק הגנת הצרכן. צעדים אלה מאזנים בין הפחתת הסיכון המתגבר מהשימוש במנגנוני המימון לבין המשך שימוש מבוקר בכלי זה בשוק הדיור".