תמ"א 38: כ-540 היתרים, 284 מבנים אוכלסו; ירידה בבקשות להיתר

כמה היתרים ניתנו ב-2018 לפרויקטים מסוג תמ"א 38 , כמה פרויקטים שכאלו כבר אוכלסו, מיהי העיר שהובילה את התחום בשנה החולפת – וכמה זמן נדרש עד לקבלת היתר בנייה ועד להשלמת העבודות? הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה הבוקר (ג') דו"ח נרחב ומפורט על נתוני ההתחדשות העירונית בישראל, והקדישה פרק שלם לפרויקטים לתמ"א 38 – הן חיזוק ותוספת והן הריסה ובנייה.

לפי מחברי הדו"ח, שנת 2018 הייתה שנת שיא מבחינת הנפקת היתרי בנייה ומבחינת מבנים שאוכלסו: בסך הכול הוגשו בקשות להיתרי בנייה בנוגע ל-633 מבנים, הכוללים 14,862 יח"ד. ל-540 מבנים, הכוללים 10,174 יח"ד (מהן כ-5,300 יחידות חדשות) ניתנו בשנה החולפת היתרי בנייה, ו-284 מבנים  שחוזקו או נבנו מחדש במסגרת התוכנית אוכלסו, ובהם כ-5,787 יח"ד.

הדו"ח כולל פילוח של מספר ההיתרים שהתקבלו לפי יישובים – ובמקום הראשון והמפתיע, מבחינת כמות יחידות הדיור הכלולות בהיתרים הללו, נמצאת אשדוד, עם 1,451 יחידות דיור (ב-34 מבנים שקיבלו היתר). 
רמת גן, על רקע השינויים הדרמטיים במדיניות הרשות המקומית בנוגע להתחדשות עירונית, ניצבת במקום השני עם היתרי בנייה ל-47 מבנים הכוללים 1,117 יח"ד. תל אביב ראשונה מבחינת כמות המבנים שזכו להיתרים, 81 במספר, ושלישית מבחינת כמות יחידות הדיור - 1,092 בסך הכול. 

בחולון ניתן היתר ל-46 מבנים הכוללים 984 יח"ד בחיפה ל-59 מבנים הכוללים 685 יח"ד ובירושלים – ל-35 מבנים, הכוללים 568 יח"ד בלבד. בבאר שבע, לדוגמה, לא ניתנו כלל היתרים ב-2018, ולמעשה בכל מחוז הדרום ניתנו היתרי תמ"א 38 רק באשדוד ובאילת.

ממועד אישורה של תוכנית המתאר בשנת 2005, ועד סוף שנת 2018, הוגשו בסך הכול בקשות להיתר הנוגעות ל-6,138 מבנים, הכוללים 134,821 יח"ד. מתוך כלל הבקשות שהוגשו, הונפקו היתרי בנייה
ל-2,767 מבנים, הכוללים 53,687 יח"ד.

הדו"ח מפרט גם את כמות הבקשות להיתרי בנייה שהוגשו בשנת 2018, ונתונים אלו מציגים תמונה מדאיגה: בשנה החולפת הוגשו 633 בקשות כאלו בכל רחבי הארץ, לעומת 768 בקשות בשנת 2017, 797 בשנת 2016 ושיא של 1,072 בקשות ב-2014. למעשה, מהשיא שנרשם ב-2014 נרשמת ירידה הדרגתית, ובהשוואה בין שנה זו לשנת 2018 מדובר על ירידה של כ-41%.

ברשות להתחדשות עירונית מצביעים על שלושה גורמים לירידה זו: מיצוי תקופתי בשטח ורוויה מסוימת ברשויות המקומיות המובילות; התמשכות תהליכי הרישוי ברשויות המקומיות, עקב היווצרות עומסים והקשיים שעוררה מערכת רישוי זמין; הבחירות לרשויות המקומיות שנערכו בסוף השנה שעברה ועיכבו תהליכי רישוי עקב אי-קיום דיונים בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה במהלך כמה חודשים.
עוד מציינים ברשות כי לעומת הירידה במספר הבקשות להיתרים בשנת 2018, נרשמה עלייה של 15% במספר ההיתרים שהנפיקו בפועל הוועדות המקומיות, לאחר התמתנות בשלוש השנים האחרונות.

הדו"ח כולל גם סיכום הבקשות להיתרים וקבלת ההיתרים לפי מחוזות, משנת 2005 (השנה שבה תמ"א 38 יצאה לפועל) ושם ניתן לראות בבירור כי מחוז תל אביב הוא החזק ביותר – 1,600 בקשות ו-761 היתרים לפרויקטים של חיזוק ותוספת התקבלו מאז 2005, ו-1,777 בקשות ו-649 היתרים להריסה ובנייה. במחוז מרכז הוגשו 901 בקשות וניתנו 455 היתרים לפרויקטים לחיזוק ותוספת, ונרשמו 240 בקשות ו-108 היתרים לפרויקטים להריסה ובנייה. לשם השוואה, במחוז צפון הוגשו בכל התקופה הזו 130 בקשות וניתנו 62 היתרים - לשני סוגי התמ"א - ובמחוז דרום ניתנו רק שני היתרים להריסה ובנייה מחדש מאז שנת 2005.

עניין נוסף שמופיע בדו"ח וצריך להדליק נורה אדומה הוא נושא לוחות הזמנים בפרויקטים השונים: מתברר כי תהליך הוצאת ההיתר, שבעבר ארך פחות משנה, התארך בעשור האחרון עד לכמעט שלוש שנים; משך זמן הבנייה (מרגע קבלת ההיתר בפועל ועד אכלוס הבניין) התארך גם הוא: מ-20 חודשים ומעט יותר ב-2013, ל-30 חודשים ויותר ב-2018.

בעניין זה ישנו גם פילוח לפי יישובים – רמת גן היא העיר שבה זמן הוצאת ההיתר הוא הארוך ביותר – 4.1 שנים בממוצע; אחריה נמצאות בת ים, קריית אונו וכפר סבא, עם 3.9 שנים בממוצע; בתל אביב ובחיפה זמן הוצאת ההיתר הממוצע הוא 2.9 שנים, ובירושלים שנתיים; קריית מוצקין היא העיר שבה זמן הוצאת ההיתר הוא הקצר ביותר, 1.4 שנים, אך עד כה התקבלו היתרים רק בתשעה פרויקטים בתחומה, לעומת 47 ברמת גן, לדוגמה.

בשולי הדו"ח מציינת הרשות להתחדשות עירונית כי "חלק ניכר מהרשויות המקומיות אינן מזינות היטב את נתוני הפרויקטים בעת מתן היתר הבנייה, ולכן נגרמים עיכובים משמעותיים באיסוף הנתונים, בטיובם ובניתוחם. חלק מהרשויות המקומיות אף אינן מזינות את נתוני ההיתר למערכות הממוחשבות כלל, ולכן נתונים אלה אינם קיימים ולא ניתן לאתרם".

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה