בכירי המשקיעים הישראלים בחו"ל: "טראמפ הוא קודם כל איש עסקים, צופים שארה"ב תלך לצמיחה השנה"

השנתיים הסוערות שעברו על הכלכלה והחברה הישראלית הביאו רבים מהעוסקים בענף הנדל"ן לבחון השקעות נדל"ניות מעבר לים, ובפרט בארצות הברית ואירופה. מי שכבר צבר מומחיות בנושא הם הגופים המוסדיים שעוסקים בהשקעות נדל"ן בחו"ל מזה שנים רבות, וכן קרנות משקיעים פרטיות. בפאנל "מקפריסין עד ניו יורק: יוזמות נדל"ן ישראליות בחו"ל", שנערך בוועידת מרכז הנדל"ן באילת בשבוע שעבר, שיתפו כמה מבכירי הישראלים הפועלים בחו"ל מנסיונם והעריכו כיצד בחירתו של הנשיא דונלד טראמפ והתהפוכות הגיאו-פוליטיות שלהן אנו עדים בימים אלה צפויות להשפיע על התחום. את הפאנל הנחה דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן.

גיל רושינק, יו"ר הדירקטוריון, אלקטרה נדל"ן שיתף כי כיום מנהלת אלקטרה נדל"ן 5 מיליארד דולר של משקיעים, ומחזיקה תחת ניהולה 50 אלף יח"ד וארבעת אלפים וילות ברחבי העולם, עם מיקוד בארצות הברית. לדבריו, "טראמפ, לפני שהוא נשיא, הוא איש עסקים שרוצה לעודד צמיחה. את זה עושים על ידי הורדת מס החברות. הדרך שלו להביא את הכסף היא במגוון דרכים כמו מכסים, ובעיקר צמצום ההוצאות של ממשלת ארה"ב. הציפייה היא שארה"ב תלך לצמיחה חזקה מאד השנה. הדבר הזה משפיע על נדל"ן בצורה מהותית. בשנתיים האחרונות האג"ח הממשלתי טיפס וטיפס, ומצאנו את עצמנו בהורדת שווים בגלל האג"ח".
 
על כניסת אלקטרה להשקעות בלונדון סיפר רושינק: "אנחנו נכנסו ללונדון בשנה שעברה אחרי עבודת מחקר גדולה על שוק הנדלן. החלטנו שאנחנו חוזרים לשם. לונדון זה לא אנגליה ולא אירופה – הכסף הכי גדול בעולם קונה בלונדון, הרבה יותר מבניו יורק. הבעיה הכי קשה בלונדון היא שזה השוק הכי שקוף בעולם וכולם משחקים בו".

מודי כידון, מייסד ויו"ר ALTO קרנות נדל"ן, אמר כי עד היום השקיעה הקרן 2 מיליארד דולר בשווי נכסים. "טראמפ עבורנו הוא שינוי חיובי. יש לנו את המזל להיות במקום הכי צומח בארה"ב שזה טקסס. כל מה שתיבנו שם, זה יהיה הצלחה. כולם צריכים מרכזים לוגיסטים היום בארה"ב, המרכזים הלוגיסטים שם הם ישנים, עם תקרות נמוכות של 8 מטר ורצפה עקומה. היום מרכזים לוגיסטים משלבים הרבה טכנולוגיה. טקסס היא הגשר בין מקסיקו לארה"ב היום כדי לקבל מימון בנייה אתה משלם 9%. נשארו בשוק רק עשרה שחקנים מקומיים ולנו יש את הכבוד להיות אחד מהם. אנחנו בעשרה חודשים מסיימים לבנות את המרכז הלוגיסטי, ועשינו 70% על האקוויטי. בעוד שלושה חודשים כשנאכלס אותו הכפלנו את האקוויטי".

"הגדלנו את החשיפה ללוגיסטיקה"
 
טל האופטמן, מנהל תחום הנדל"ן במגדל ביטוח ופיננסים אמר כי תיק הנדל"ן של מגדל שמושקע היום גם בישראל וגם בחו"ל עומד על 23 מיליארד שקל, במבנה של השקעות בפלטפורמות או השקעות ישירות. "תחום הלוגיסטיקה זה משהו שהגדלנו את החשיפה אליו בשנים האחרונות. זה תחום שהושפע בשנים האחרונות מעליית הריבית, אנחנו רואים את ההזדמנות ואנחנו מגדילים את החשיפה ללוגיסטיקה בתקופה הזו. סוג הנכסים הוא מגוון, גם נכסים גדולים לשנים רבות אבל גם נכסים קטנים. אנחנו מסתכלים גם על אירופה ואנחנו מבינים את הסיכונים שיש בשווקים. רמת ההיצע יכולה להשתנות לאורך השנים".

גיא פורת, מנהל תחום הנדל"ן בחברת הפניקס אמר כי החברה מנהלת מעל 500 מיליארד שקל כאשר 20 מיליארד מושקעים בנדל"ן. "אנחנו מייצרים אסטרטגיות לחמש שנים קדימה, אנחנו לא אופורטוניסטים. כל מה שעברנו בשנים האחרונות, לא משנה באיזה סקטור, גרם לנו לאבד הרבה מאוד שיער. המחירים, בעיקר בארה"ב לא אפשרו לנו לרכוש נכסים, אז הלכנו לתהליך של מימוש נכסים של כל תיק הנדל"ן, בעיקר בארה"ב, בתשואה של 3% וזה היה פנטסטי. ביום שאני מפסיק לקנות אני מתחיל למכור. זיהינו שהמומנט הגיע והמחירים היו מאוד גבוהים ומימשנו בזמן. היום המטוטלת שוב מתפכת ואנחנו חוזרים להשקיע בארה"ב. בארה"ב יש פחות התחלות בנייה והביקוש בארה"ב לא הלך לשום מקום. אין פה קריסה אבל מתחילים לראות ניצנים של הזדמנויות".

עוד אמר פורת כי "אנחנו מנסים להתרחק מהמושג משקיעים מוסדיים, אנחנו לא מספיק גדולים בתחום הנדל"ן כדי שיסתכלו עלינו כגורם מאזן. אני תמיד מנסה להתרחק ממקומות שאני לא מבין את השפה ושאני צריך נוטריון שיתרגם לי. אני מנסה לעבוד בשווקים יותר שקופים. במקומות שאנחנו מזהים הזדמנויות ולא נכנסים ישירות, ניכנס דרך מקומיים. לקנות בזול זה מדהים אבל זה לא אסטרטגיה. זה יכול לקרות, זה מצויין, אבל אנחנו מחפשים את מה שיכול להביא את הערך".

"המרה של משרדים למגורים הפך לשוק עיקרי בניו יורק"

עידן גולומב, מנהל ענף נדל"ן בינלאומי בכלל ניהול ופיננסים אמר כי מתוך 340 מיליארד ש"ח שמנהלת החברה, 14 מיליארד ש"ח מושקע בנדל"ן בינ"ל. לדבריו, "תחום ההמרה של משרדים למגורים הוא תחום מעניין, לא אסטרטגיה אלא כאמצעי. אנחנו בשלב של הקצאת הלוקציה מחדש וחלק מההזדמניות באות מהסגמנט הזה. זה נותן מענה למחסור של יחידות הדיור. גם מבחינת ESG (השקעה אחראית/סביבתית ד"ב), חוסכים משמעותית בפליטות פחמן ביציקה של בניינים חדשים. אנחנו בכלל חשופים לסגמנט הזה בשתי השקעות: אחד מהם כבר עבר המרה במנהטן והשקעה שנייה ביחד עם הפניקס באמצעות השותפות עם ילוסטון. ניו יורק זה אחד השווקים העיקרים".

עוד לדבריו, "זו תקופה מאד טובה לחוב. בעוד שעליית הריבית עשתה שמות בהיבטים של אקוויטי, הצד השני של המטבע הזה היה חוב. השקענו 500 מיליון שקל באסטרטגיות חוב בארה"ב. התשואה הנומינלית היא נהדרת לא ראינו כמוה כבר כמה שנים.

דוד פאתל, בעל השליטה ברשת מלונות פתאל , אמר כי החברה פועלת ב-21 מדינות בניהול בתי מלון. "בשנים האחרונות צירפנו אלינו משיקעים מוסדיים בישראל ויצרנו שתי קרנות שרכשו 50 בתי מלון באירופה. אנחנו מהווים את אחד הגורמים הגדולים ביותר של הנדל"ן המלונאי שהפך להיות מאוד אטרקטיבי בתקופה של ריבית גבוהה. כשיש ביקוש התשואה יכולה להיות גבוהה מאוד.

"בתחילת הדרך התעסקנו רק במקומות שהם סיטי סנטר, אם אתה נכנס לגרמניה אתה יכול להיות ב-20 ערים טובות. גם אם מבחינה תיירותית היא לא מוכרת, מבחינת עסקית היא טובה מאוד. בונים איזשהי אסטרטגיה. צפינו בתקופת הקורונה שיהיה ריבאונד לא נורמלי והיינו במצב כלכלי לא טוב בקורונה ואז עלה רעיון להביא את המוסדיים. עוד שוק שהתפתח מאוד הוא שוק היוקרה מה שהיה פעם מינורי הפך להיות פופולארי והתחלנו להיכנס גם לשם".

"2025 צפויה להיות שנת מפנה בשווקים"

לפאנל קדמה הרצאה של מור זיו, מנהלת תחום השקעות נדל"ן ב-JLL ישראל, אשר הציגה תמונת מצב עדכנית לגבי שוק הנדל"ן העולמי והישראלי. לדבריה, לאחר שנת 2023, שהייתה מאתגרת במיוחד עם ירידה של 44% בהיקף העסקאות בעולם, החלו סימני התאוששות ברורים כבר ברבעון האחרון של 2024. זיו ציינה כי שנת 2024 הסתכמה בעלייה של 14% בהיקף העסקאות העולמיות, וצפתה כי שנת 2025 תהווה "נקודת מפנה" משמעותית בשווקים.

על פי סקר מקיף שערכה JLL בקרב יותר מ-2,500 משקיעים ברחבי העולם, הסנטימנט הנוכחי הוא החיובי ביותר שנמדד מאז שנת 2022. אחד הגורמים המרכזיים לתחושה האופטימית לדבריה הוא הציפייה הגלובלית לירידת הריבית, מהלך שיקל משמעותית על תנאי המימון ועל כדאיות ההשקעה. זיו סימנה חמישה סקטורים עיקריים כיעדים המועדפים להשקעה ב-2025: מגורים, לוגיסטיקה, חוות שרתים, מעבדות וקמעונאות. תחומים אלו נתפסים כיציבים ואטרקטיביים, ובעלי פוטנציאל צמיחה גבוה בטווח הארוך.

נתון מעניין נוסף שהוצג בכנס הוא דירוגה של ישראל כמשקיעת הנדל"ן הבינלאומית השמינית בגודלה בעולם. הישג זה משקף את היקף ההשקעות המשמעותי של גופים ישראליים בשווקים גלובליים מובילים. זיו נתנה דוגמה לעסקה משמעותית שנעשתה לאחרונה בניו יורק בשיתוף JLL : רכישת בניין במנהטן בסכום של כ-186 מיליון דולר על ידי קבוצת Yellowstone, מגובה על ידי גופים ישראליים מובילים כמו מור בית השקעות כלל ביטוח והפניקס.