"2025 היא שנת הפריצה שלנו, אין מקום בתחום הזה לחברות קטנות"

בימים אלה נמצאת חברת הכשרה התחדשות עירונית בשלבי הבנייה הראשונים של פרויקט פינוי-בינוי בסדר גודל שונה מכל מה שהשוק הישראלי הכיר עד כה. 3,028 דירות צפויה החברה לבנות בשכונת בן גוריון ברמלה, במקומן של 944 דירות קיימות, מהלך שיביא למעשה להתחדשותה של השכונה כולה. החודש קיבלה היתר להריסת המבנים הקיימים בשלבים א' וב' בפרויקט במסגרתם ייבנו כ-850 יח"ד במקום כ-180 דירות קיימות. היתר הבנייה לשלב א' צפוי להתקבל ברבעון הראשון בשנת 2025, ובמקביל החברה נערכת לתחילת שיווק, להתקשרות בהסכמי ליווי פיננסי ולבחירת קבלן.

"זה פרויקט מאוד מעניין", אומר אלכס מריאש, מנכ"ל החברה, "התוכנית קודמה במסגרת הוותמ"ל, כך שלוחות הזמנים לקידום שלו היו הרבה יותר קצרים ממה שמקובל, וזה אחד הדברים החשובים. ברמלה בחרנו ביחד עם הנהלת העיר, מהנדס העיר וראש העיר, לתת פתרון מלא לכלל השכונה.

"לא מעט פעמים אנחנו נתקלים במקרים של בניינים גבוהים והכדאיות והכלכליות שלהם היא מורכבת יותר, ובשביל לחדש בניין של שמונה קומות צריך לחשוב על פתרונות יצירתיים. ברמלה בחרנו ויצרנו פתרונות לכלל הבניינים שנמצאים בשכונה, גם לבניינים הגבוהים יותר. אנחנו נפעל לחזק אותם, לעשות להם פייס-ליפטינג ולספק להם את כל התשתיות הנדרשות כדי להפוך את כל השכונה למקשה אחת. זו הייתה אחת ההתמודדויות המשמעותיות שלנו. אני יכול להגיד בגאווה מאוד גדולה שהצלחנו לממש את הדבר הזה ולהפוך את הפרויקט לכלכלי".

אתם מכוונים גם לקהלים לא מקומיים?
"בהחלט. אנחנו בהחלט מזהים ביקושים עוד טרם היציאה לשוק, כי מדובר בדיור במחיר הגיוני, נמוך משמעותית ממה שאנחנו רואים בתל אביב או בסביבה שלה. אבל למרות פערי המחיר, הסטנדרטים של הבנייה מאוד מוקפדים, בנייה מאוד איכותית במטרה למשוך קהלים נוספים מעבר לקהלים של רמלה. אנחנו מזהים התעניינות בפרויקט הזה כי ההיצע באזור המרכז מצומצם, והנגישות של רמלה למרכז גדולה מאוד. אנחנו בהחלט מזהים ביקושים בקרב משפרי דיור. אנחנו מדברים פה על שכונה שלמה. זה לא בניין בודד, אלא ממש בונים 3,000 יח"ד עם תשתיות, בית ספר ופיתוח סביבתי". את הפרויקט מוביל מנכ"ל הישוב החדש דניאל נמרודי.

"עזרנו תזרימית לקבלנים בתקופה הקשה"

הפרויקט ברמלה לא לבד. עם הסימנים לסיום המלחמה, 2025 מסתמנת כשנה עמוסה מבחינת הכשרה התחדשות – חברה ציבורית הנסחרת בבורסה לפי שווי שוק של 670 מיליון שקל, בשליטת הכשרת היישוב . החברה הוקמה לפני כשש וחצי שנים כאשר הכשרת היישוב שבשליטת עופר נמרודי החליטה להפוך את תחום ההתחדשות העירונית למנוע צמיחה משמעותי בקבוצה, שמצטרף לפעילויות שונות של החברה. הכשרת היישוב היא בעלת המניות העיקרית, אבל לאחרונה נוספו בעלי מניות משמעותיים, מיטב ומנורה.

בין הפרויקטים המאושרים שלה ניתן למנות את נווה דוד בחיפה - פרויקט פינוי-בינוי בכניסה לעיר הכולל הקמת שכונת מגורים חדשה עם 2,900 דירות במקום 571 יח"ד קיימות; מתחם התאנה ביבנה - פרויקט התחדשות עירונית הכולל בניית 1,400 יחידות דיור חדשות, במקום 288 יחידות קיימות. בחולון קידמה החברה את פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בעיר, ברחוב פיכמן, הכולל בניית 235 יחידות דיור ו-1,000 מ"ר שטחי מסחר, במקום 116 דירות קיימות, ונמצא לקראת אכלוס. כמו כן, התקדמה בפרויקט בבלי (בפינת הרחובות בבלי-ירושלמי בשכונה) לבניית 9 מבנים ו-299 דירות לאחר הסכם ביצוע עם אל-הר.

"2025 תהיה שנת הפריצה של החברה", אומר מריאש "יש הרבה מאוד תהליכים, בהרבה פרויקטים. מתחמים שקידמנו מגיעים לשלב של הבשלה ויציאה לשיווק. חלקם עם יציאה לביצוע, וחלקם עם קבלת החלטות ועדה להיתר. זו ממש שנת מפנה בחברה, אחרי עבודה מאוד קשה ומאומצת שנמשכה פה שנים רבות".

"יותר ויותר חברות מבינות שכדי לקדם מתחמים משמעותיים אתה צריך מקורות כספיים וזה לא פשוט. תחום ההתחדשות העירונית, בעיקר התחום של פינוי-בינוי, זה המקום לחברות גדולות. אין מקום בתחום הזה לחברות קטנות. אמנם אתה לא רוכש קרקע, אבל כל הליכי התכנון והליווי וכל התהליכים של ההתקשרויות עם הדיירים גם לוקחים הרבה מאוד זמן, וגם המקורות הכספיים הנדרשים הם משמעותיים מאוד. לכן זה מגרש לשחקנים גדולים"

בעבר דובר על מחיקה שלכם מהמסחר, שירדה מהפרק. מה היתרונות לפעול כחברה נפרדת מהחברה האם?
"הכשרה התחדשות עירונית היא חברה עצמאית. אחד היתרונות לקיומה כחברה עצמאית זה המיקוד כחברה העוסקת אך ורק בהתחדשות עירונית, שזו ההתמחות שלה, ואפשר דרך זה למקד את ההשקעה. אבל חשוב לזכור גם שבעלת המניות העיקרית של החברה זו חברת האם. זאת אומרת שהדי.אן.איי, הניסיון, ההיכרות עם הגורמים השונים בשוק ההון, הוא של חברת האם. זה מאפשר לחברה לצמוח ולהתפתח וגם לגייס מקורות מימון עצמאיים לקידום הפעילות שלה".

מהם מקורות המימון העיקריים שלכם? 
"החברה כיום היא חברה שיש לה מקורות מימון מגוונים. הם כוללים בין היתר שותפויות, כמו שעשינו בעבר עם מנורה, כאשר מנורה משקיעה ישירות בפרויקטים הון עצמי תמורת חלק מהרווחים, או באמצעות שותפויות בפרויקטים כמו שעשינו עם בית וגג , שבמסגרתם בית וגג נכנסה כשותפה שלנו בפרויקט בבת גלים בחיפה והעמידה הון עצמי שמשמש את החברה לצורך הפעילות השוטפת שלה. בעתיד, כמובן, החברה תשקול גם אפשרות של גיוסים של אג"ח או כל חלופה אחרת במסגרת שוק ההון. אני לא מזהה חסרונות".

איך המלחמה השפיעה עליכם?
"המלחמה השפיעה כמובן, וזה קרה במספר מישורים. ראשית, בחברה יש מנהלים ועובדים ששירתו תקופות ארוכות מאד במילואים, והחברה הייתה חלק ממאמץ הלאומי. לגבי הפרויקטים בביצוע, כמובן שחלה השפעה על קצב קידום הפרויקטים. לכן פעלנו לסייע לקבלנים בדרכים מגוונות, כדי לאפשר להם לצלוח את אירועי המלחמה. אבל המלחמה גרמה כמובן להתמשכות משך הבנייה, ובפרויקטים החדשים אנחנו רואים גם עלייה בעלויות הביצוע. העובדה שכמות הפועלים קטנה באופן חד, גרמה להתמשכות הביצוע שבשורה התחתונה באה לידי ביטוי בעלייה  עלויות הבנייה. עזרנו תזרימית לקבלנים בתקופה הקשה או חשבנו איתם איך ניתן לקצר לוחות זמנים.

לצד השלכות המלחמה מציין מריאש כי גם מדיניותה של עיריית תל אביב לגבי קידום בנייה בשטחה הפכה גורם מעכב בקידום פרויקטים: "עיריית תל אביב הגבילה ברובע 4 כניסה של משאיות בשעות מסוימות, מה שגם גורם לעיכובים בביצוע של הפרויקטים. אבל כאמור, אנחנו עם האצבע על הדופק ומחפשים באופן תדיר פתרונות כדי לבוא ולייעל את הביצוע".

"לא מכיר במילה 'סרבנים'"

תחום ההתחדשות הוא גם תחום רווי תחרות, כאשר על כל מתחם ותיק, בטח באזור המרכז – יש הרבה קופצים עירונית. איך אתם מתמודדים עם התחרות?
"אני חושב שבתחום ההתחדשות העירונית יותר ויותר חברות מבינות שכדי לקדם מתחמים משמעותיים אתה צריך מקורות כספיים וזה לא פשוט. אני רואה את זה הלכה למעשה, שתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר התחום של פינוי-בינוי, זה המקום לחברות גדולות. אין מקום בתחום הזה לחברות קטנות. אמנם אתה לא רוכש קרקע, אבל כל הליכי התכנון והליווי וכל התהליכים של ההתקשרויות עם הדיירים גם לוקחים הרבה מאוד זמן, וגם המקורות הכספיים הנדרשים הם משמעותיים מאוד. לכן זה מגרש לשחקנים גדולים שיודעים לקדם תכנון לאורך זמן".

מה הגישה שלכם לגבי סרבנים?
"דבר ראשון, אני בכל כנס דיירים, מהרגע שאני עולה על הבמה, אומר להם שאני לא מכיר במילה סרבנים. אף אחד לא יקבל תמורה עודפת, בין אם הוא הראשון ובין אם הוא האחרון. בסוף כל תמורה שניתן היא שקופה, מוצגת לכולם, וזה חלק מההסכם הכולל. אין תמורות פרטניות, וזה מוריד את ההתלבטויות של הדיירים האם לחתום.

"הנקודה השנייה היא כאלה שלא חותמים כי קשה להם, כי הם חוששים מהתהליך ולא מבינים אותו עד תום. אולי בגלל פערי שפה או פערי הבנה של התהליך. בשיח איתם, אתה מצליח לרתום אותם בסוף. בסופו של דבר מגיעים למקבץ מאוד קטן של דיירים שלא חותמים ממניעים לא סבירים או מבקשים בקשות שאתה לא תעניק להם כי הן חורגות מהתחייבויות שלך לכלל בעלי הזכויות. במקרים כאלה יש את בתי המשפט שיודעים להתמודד עם הנושא הזה. אני משתדל מאוד שלא להגיע לשם, כי גם אם אצל דייר החתימה נכפתה דרך בית המשפט, בסוף הוא לקוח שלך. אתה רוצה שגם אם היה לו קשה לחתום, בסוף הוא יהיה מרוצה. הרבה פעמים גם כשפונים לבית המשפט הדברים נסגרים בהסכמות, אבל כשאין ברירה אז אין ברירה. בסופו של דבר אי אפשר לכבול פרויקט שלם לשניים או שלושה דיירים שלא רוצים לחתום".

תחום ההתחדשות הבניינית מעניין אתכם?
" הכשרת היישוב כגישה פחות מאמינה בהתחדשות בניינית. אני באופן אישי בעבר קידמתי מספר פרויקטים של התחדשות בניינית שחלקם נמצאים כיום בביצוע וחלקם יגיעו לביצוע בשנה הקרובה. אבל באופן כללי אני מאמין שההתחדשות צריכה להיות בראייה הרבה יותר רחבה. מה שאתה מפסיד זו הראייה האורבנית הכוללת, וכחברה שהיא חברה להתחדשות עירונית, אנחנו צריכים לראות בראייה אורבנית כוללת איך הפרויקט משתלב בתוך העיר ובתוך השכונה, ואיך אתה מייצר מענה לצרכים של התושבים, לצרכים של הרוכשים ולצרכים של הדיירים שנמצאים היום".

יש טכנולוגיות חדשות שאתם מאמצים?
"החדשנות הטכנולוגית נמצאת בלב העשייה. אנחנו קולטים עכשיו מערכות שמשתמשות בטכנולוגיה של AI כדי לנהל ולקדם את תהליכי הקידום, הפרויקטים והניהול שלהם. חייבים להבין שאולי זה נראה פשוט, אבל בהתחדשות עירונית יש לך הרבה מאוד תהליכים שקורים. לדוגמה, כשאני מאשר תב"ע, הדיירים צריכים לתת את ההערות שלהם לתב"ע. כשאני מגיש בקשה להיתר בנייה, הדיירים צריכים לתת את האינפוט להיתר בנייה. יש פה הרבה מאוד ממשקים צולבים ואנחנו נמצאים כרגע בבחינה של מערכות שיבואו ויסדירו את כל תהליכי העבודה בצורה ממוכנת. הם יוכלו להציף תוך כדי התהליך קשיים או התנגשויות בין תכנון לבין התחייבויות חוזיות, כדי לתת להן מענה כבר בשלב התכנון הראשוני. אחת המערכות הנבחנות היא של חברת מאנדיי. יש הרבה מאוד מערכות גנריות שנמצאות בשוק ואנחנו בודקים מה מתאים ומכוונים להתאים אותן לצרכים הספציפיים שלנו".

לגבי השנה הקרובה, מה האסטרטגיה שלכם?
"לפעול לממש את הפרויקטים הקיימים. אנחנו אמורים לעלות בשנה הקרובה על הקרקע במעל עשרה מתחמים. אנחנו מדברים על פרויקטים משמעותיים שהחברה נערכת לקראת המימוש שלהם ולשם מופנים עיקר המשאבים של החברה. לגבי מתחמים נוספים, יש מספר ערים שאנחנו מזהים בהן את הפוטנציאל. אנחנו בוחנים היום פרויקטים בנתניה ובבת ים. אנחנו בודקים נקודתית, מסתכלים על פרויקטים ובוחנים את ההיתכנות שלהם למימוש. אנחנו לא מסוג החברות שמחפשות להגדיל את הפורטפוליו בעוד עשרה פרויקטים בשביל הנראות".