"חייבים את המארגנים בענף, אבל יש פרויקטים שלא מתקדמים בגלל שכר טרחה מוגזם"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארחת גילי פייגלין ברנדס, סמנכ"לית התחדשות עירונית בצמח המרמן. היא שוחה עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן, וסיפרה לו איך בכלל תכננה להיות מעצבת פנים אבל מצאה עצמה נשאבת לעסוק בהתחדשות עירונית, על הפרויקט בקריית שמונה שגרר לעג בענף אבל לדעתה ישנה את פני העיר, ועל שכר הטרחה שלעיתים מונע מפרויקטים להתקדם. 

לצפייה: 

להאזנה: 

פייגלין סיפרה איך נכנסה לעסק המשפחתי, למרות שכלל לא התכוונה לכך: "הלכתי בכלל ללמוד עיצוב פנים במחשבה שאני הולכת להיות מעצבת פנים. מפה לשם, איכשהו התגלגלו הדברים, ובשנה האחרונה ללימודים אבא שלי התקשר אליי ואמר לי 'אני חייב שתבואי בבוקר, המזכירה עם דלקת. יש ישיבת דירקטוריון חשובה, תצילי אותי עם קפה וזה'. הייתי שם איזה שבוע, עשיתי קפה ופגישות, מפה לשם נשארתי שם בתור עוזרת מזכירה בשנה האחרונה ללימודים. אחר כך עזרתי קצת במשכורות. אחר כך, מפה לשם, התגלגלתי ואז סיימתי את הלימודים והתחלתי בכלל לעשות שינויי דיירים, בשביל להתמקצע יותר בעיצוב פנים. עדיין הייתי במחשבה שאני הולכת להיות מעצבת. 

"ואז התחילו להגיע גם פניות מדיירים שרצו שנעשה התחדשות עירונית , שנגיש להם הצעות למכרזים, ואף אחד אצלנו לא כל כך ידע מה זה ומה עושים עם הדבר הזה. מה זה התחדשות עירונית? זה היה איזה ערפל כזה שאף אחד לא ידע. התאהבתי בדבר הזה לגמרי. אני מרגישה שאני במקום הנכון. זנחתי את את הרצון הזה להיות מעצבת פנים. אני כן עושה את זה לעצמי. ככה, לפאן שלי ולמשרדים פה ושם. אם צריך, איזה חדר משרדי מכירות, דברים כאלה, לבחור סטנדרטים לדירות ודברים כאלה. אבל אני לגמרי כל כולי בהתחדשות עירונית כבר שש שנים". 

"דווקא אני מרגישה שאני מביאה איזשהו פן אחר לדבר הזה", הוסיפה פייגלין, "כי כולם באים מעולם השמאות ומעולם המשפטים, וכאילו אני באה דווקא מהעולם שרואה את הדירה ואת לקוח הקצה שגר בה. וזה עוד איזה טאץ' שונה שאני מרגישה שאני מביאה, ואני דווקא מרגישה שזה כן מוסיף לי את הערך המוסף הזה בהתחדשות עירונית".

"יש לנו היום 32 פרויקטים במחלקה, מתוכם שניים בביצוע וחמישה שייפתחו לביצוע בשנה הקרובה, וכל השאר בשלבים כאלה ואחרים של קידום תכנון ההחתמות", סיפרה. "בכל הארץ, החל מקריית שמונה ועד באר שבע. כן, יש לנו יותר פרוייקטים במרכז מאשר בפריפריה, אבל אנחנו בכל הארץ. אנחנו בסוף חברה שבאה מכרמיאל, מנהריה ומצור יצחק ואלפי מנשה, ואנחנו כל השנים בנינו במקומות האלה ואנחנו מאוד ציוניים שורשיים בעניין הזה. אנחנו חושבים שאנחנו צריכים להיות בכל מקום בארץ. אגב, רק בארץ, מעולם לא יצאנו החוצה. זה לא מעניין אותנו". 

"יש עסקאות שהיזמים מבקשים פרמיות מטורפות וזה לא עובד" 

פייגלין סיפרה על פרויקט של החברה בקריית שמונה: "אני רגילה לשמוע בדרך כלל בכנסים שהקולגות ככה קצת צוחקים ולועגים, מי המטורף שילך לקריית שמונה. ומהצד השני מאז שהתחילה המלחמה אני גם שומעת 'כבר עשו לכם את הפינוי, עכשיו אתם רק צריכים לבנות'. הגענו לשם דרך השותפים שלנו, חברת מצודות שהם בעצם הזרוע הכלכלית של תנועת אור שרוצים ליישב את הנגב והגליל. עזרנו להם להתאגד ולבחור עורך דין ולבחור נציגויות ממש מאפס. ואז התחילה המלחמה שבאמת הערימה קשיים להשיג את כולם לרוב דרוש, אבל בסוף הרשות להתחדשות עירונית חזרה אלינו בשביל לתכנן את כל המתחם. יחד הם לקחו את משרד האדריכלים שלקחנו ואנחנו בעצם שותפים איתם לדרך. זה איזשהו פיילוט שאני תולה בו תקוות גדולות. אני חושבת שזה ישנה את פני קריית שמונה ושכל היזמים הגדולים יבואו אחרינו. אני מקווה מאוד. זה ברור שנצטרך סבסוד". 

"מקבלים הצעות כאלה לפרויקטים ברמה שבועית ולפעמים גם יומית. ברוב החברות הגדולות התעוררו לאט במובן של התחדשות עירונית , כי השוק הזה עוד לא היה מוסדר ולא היה ברור מה קורה, וזה תחום כזה שלאף אחד לא היה כוח ללמוד אותו. וככל שזה השתכלל, החברות הגדולות נכנסו לשוק. לפני 10-15 שנה מי שהאמין בזה היו דווקא אנשים פרטיים, יזמים קטנים, אנשים שלא בהכרח היו להם את הכלים והניסיון, אבל הייתה להם את האמביציה" 

 רואים היום הרבה עסקאות מיזוג, רכישת פעילות, שיתופי פעולה. אני מניח שגם אליכם בטח מגיעות לא מעט הצעות כאלה. 
"מקבלים הצעות כאלה לפרויקטים ברמה שבועית ולפעמים גם יומית. ברוב החברות הגדולות התעוררו לאט במובן של התחדשות עירונית , כי השוק הזה עוד לא היה מוסדר ולא היה ברור מה קורה, וזה תחום כזה שלאף אחד לא היה כוח ללמוד אותו. וככל שזה השתכלל, החברות הגדולות נכנסו לשוק. לפני 10-15 שנה מי שהאמין בזה היו דווקא אנשים פרטיים, יזמים קטנים, אנשים שלא בהכרח היו להם את הכלים והניסיון, אבל הייתה להם את האמביציה. היה להם את ה'ביצים' לעשות את הדבר הזה והם מחזיקים בסוף פרויקטים טובים. אז יש עסקאות שאנחנו רואים שהיזמים מבקשים פרמיות מטורפות וזה לא מחזיק לנו ולא עובד. ואנחנו אומרים לא. אבל יש לנו גם הרבה שותפויות שעובדות ומתפקדות, אז כל מקרה לגופו. אנחנו בדרך כלל נעדיף שהשחקן השני או ימכור את הכל או יישאר בתמונה בחמישים אחוזים ולא ימכור". 

"יש פרויקטים שאני יכולה להגיד לך חד משמעית שלא מתקדמים בגלל שכר טרחה של המארגנים, במקומות פריפריאליים יותר, שהמארגנים מבקשים שכר טרחה מאוד גבוה בפעימות מוקדמות יותר לפני שיש כסף בעסקה. אם אתה מוציא כסף למארגן ולא מכירים בזה בתקנים זה בעיה, צריך לראות איך מסדירים את זה. שלא ישתמע שאני נגד מארגנים, אני חושבת שהשוק היום בלי מארגנים לא יכול לשרוד, זה דבר מבורך כי צריך לראות איך מסדירים את זה. לא יכול להיות שיש מיליוני שקלים בצד שלא מכירים בהם בתקן".