ה-AI משנה את חוקי המשחק בענף. תשאלו את חברת הנדל"ן הציבורית הגדולה בעולם

בשנה האחרונה אני מתגורר בניו יורק ועוסק בייעוץ עבור חברות ישראליות הפועלות בישראל ובארה"ב בעולמות השיווק, עם דגש על תחום הנדל"ן. במסגרת עיסוקיי אני בוחן את שוק הנדל"ן האמריקאי ואת האופן שבו הוא מתנהג. 

שוק הנדל"ן בישראל מאופיין במחסור מתמשך בקרקעות זמינות ובתחרותיות גבוהה. נתונים אלה מהווים אתגר משמעותי בפני חברות נדל"ן במציאת עסקאות אטרקטיביות. האתגר המרכזי הוא לא רק באיתור קרקעות להשקעה או פרויקטים מניבים, אלא בזיהוי הזדמנויות ייחודיות לפני שהן נחשפות לשוק הרחב. במציאות זו, שבה זמן ומידע הם גורמים קריטיים להצלחה, חברות נדל"ן נדרשות למצוא דרכים חדשות וחדשניות לשמור על יתרון תחרותי ולפעול במהירות להשלמת עסקאות איכותיות.

בינה מלאכותית (Artificial Intelligence, AI) הופכת בשנים האחרונות לכלי מרכזי בעולם הנדל"ן, בזכות אפשרויות עם פוטנציאל לשנות את הדרך שבה חברות, ברוקרים ומשקיעים מזהים הזדמנויות בשוק. בניגוד לשיטות המסורתיות שהסתמכו במידה רבה על אינטואיציה וניסיון אישי, בינה מלאכותית  מאפשרת ניתוח מהיר ויעיל של נתונים בקנה מידה עצום, זיהוי מגמות נסתרות, וחיזוי מדויק של פוטנציאל השקעה. כלים מתקדמים אלו מעניקים יתרון משמעותי בתחרות על נכסים אטרקטיביים, במיוחד בשווקים תחרותיים ומרובי דאטה כמו ארצות הברית.

בינה מלאכותית הופכת בשנים האחרונות לכלי מרכזי בעולם הנדל"ן, בזכות אפשרויות עם פוטנציאל לשנות את הדרך שבה חברות, ברוקרים ומשקיעים מזהים הזדמנויות בשוק. בניגוד לשיטות המסורתיות שהסתמכו במידה רבה על אינטואיציה וניסיון אישי, בינה מלאכותית  מאפשרת ניתוח מהיר ויעיל של נתונים בקנה מידה עצום, זיהוי מגמות נסתרות, וחיזוי מדויק של פוטנציאל השקעה.

אחת הדוגמאות הבולטות לשימוש מתקדם בבינה מלאכותית היא חברת CBRE הנחשבת לאחת מחברות הנדל"ן הגדולות והמובילות בעולם. CBRE ממוקמת בדאלאס, טקסס, פועלת בלמעלה מ-100 מדינות ומעסיקה מעל 130,000 עובדים. היא מתמחה במגוון רחב של שירותים, כולל נדל"ן מסחרי, ייעוץ השקעות, ניהול נכסים, תפעול פרויקטים ותכנון נדל"ן. בשנת 2024, שווי השוק של CBRE נאמד בכ-30 מיליארד דולר, מה שממצב אותה כחברת הנדל"ן הציבורית הגדולה ביותר בעולם.

CBRE ידועה בהשקעותיה בטכנולוגיות חדשניות, לאחרונה פיתחה מערכת חדשנית בשם ״Capital AI״, המנתחת מיליארדי נתונים מתוך מאגרי מידע ייחודיים. המערכת מזהה מקורות הון חדשים, מנתחת התנהגויות שוק, ומרחיבה את מעגל המשקיעים הפוטנציאליים בכ-20%.

זמן חיפוש הנכסים מתקצר, הדיוק בהשקעות משתפר

הפלטפורמה של CBRE מספקת תובנות בזמן אמת על מגמות בשוק, כגון הצעות מחיר, מיקומים גיאוגרפיים, והתאמות בין נכסים להשקעות פוטנציאליות. כל זה מאפשר לחברה להציע ללקוחותיה שירותים ברמה גבוהה יותר, תוך ניצול יעיל של כל הזדמנות בשוק המתפתח. המערכת גם מקצרת את זמן חיפוש הנכסים ומשפרת את הדיוק בהשקעות, מה שמביא לתוצאות טובות יותר עבור הלקוחות.

אתר Zillow מציג נתונים כמו היסטורית מכירות ספציפית של הנכס, לרבות המחיר המבוקש מול מחיר הסגירה, מחירי השכירות בפועל בדירות המושכרות בבניין, ואף שם הברוקר שטיפל במכירה או בהשכרה, וכן מידע על מיסים ודמי אחזקה. בנוסף קיים באתר מידע סביבתי רחב כמו חלוקה למוסדות חינוך ודירוג יחסי של בתי הספר

בארה"ב, כשמחפש דירה נכנס לאתר לוחות דוגמת Zillow, הוא נחשף למגוון רחב של מידע המאפשר לו לקבל תמונה מקיפה על הנכסים הזמינים בשוק. האתרים מציעים פרטים טריוויאליים כמו מחיר הנכס, גודלו, מספר החדרים ומיקומו המדויק על המפה. בנוסף, מחפש הדירה יכול לעיין בתמונות מפורטות ולעיתים גם להתנסות בסיורים וירטואליים. אך מעבר למידע אותו אנחנו מכירים מאתרי לוחות בישראל, אתר Zillow מציג נתונים כמו היסטורית מכירות ספציפית של הנכס, לרבות המחיר המבוקש מול מחיר הסגירה, מחירי השכירות בפועל בדירות המושכרות בבניין, ואף שם הברוקר שטיפל במכירה או בהשכרה, וכן מידע על מיסים ודמי אחזקה. בנוסף קיים באתר מידע סביבתי רחב כמו חלוקה למוסדות חינוך ודירוג יחסי של בתי הספר.

מחפש הדירה יכול ללמוד על השכונה, לבחון קרבה לתחבורה ציבורית או מוקדי עניין ולבדוק אפשרויות מימון והלוואות ואף תחזיות שווי עתידי (Zestimate). האתר מנגיש את כל המידע הסטטוטורי של הנכס כמו היתרים, תוכניות עירוניות והגשות לעירייה. כמות המידע הזו מקלה את העבודה של מי שמחפש נכס או בניין לרכישה. על אחת כמה וכמה כאשר "מלבישים" על כמות המידע הזו מערכות בינה מלאכותית שסורקות את המידע ואת ההזדמנויות לביצוע עסקאות, ניתן לשפר בצורה דרמטית את היעילות והמהירות של עסקאות בשוק.

כך לדוגמה משימה שניתן להגדיר למערכת: איתור נכס שערכו נמוך ב-10% מהערך של דירה זהה באזור, עם תשואה על שכירות של 7%, בסביבת דירות אשר נמצאות בתפוסה של 95% ומעלה, ובנוסף לוודא שבאזור קיים בית ספר בדירוג גבוה, קרבה של עד 4 דקות הליכה ממערכת הסעת המונים, ואפשר גם להגדיר בחיפוש משכנתה קיימת על הנכס בריבית גבוהה, דבר שיכול לסמן על לחץ מבחינת הבעלים למכור במהירות.

ובישראל? חוסר השקיפות יקשה מאוד על ה-AI 

מערכות כאלה הן לא מדע בדיוני אלא המציאות היום בארה"ב. לדוגמה, כלי כמו Reonomy מנתח מסדי נתונים של רשומות מס, בעלויות, ותיעוד פיננסי על מנת לזהות נכסים מחוץ לשוק או נכסים שנמצאים בקשיים כלכליים. בכך, הוא מאפשר למשקיעים לזהות מוקדם נכסים עם פוטנציאל השבחה או רכישה במחירים נמוכים יחסית. כלי נוסף בשם Skyline AI מהווה פלטפורמת בינה מלאכותית חדשנית המיועדת לשוק הנדל"ן המסחרי, ומשלב ניתוח מעמיק של נתונים ממגוון רחב של מקורות, כולל עסקאות נדל"ן קודמות, מגמות דמוגרפיות, נתוני שוק מקומיים ותנאים כלכליים.

בניגוד לשוק האמריקאי, בישראל הגישה למידע מוגבלת מאוד, מרבית הנתונים אינם שקופים לציבור. כך לדוגמא לא קיים תיעוד של מחירי השכירות הן בנדל"ן למגורים והן בנדל"ן מניב. דיווחי עסקאות מגיעים בעיכוב משמעותי ורבות מהן חסרות מידע רב, ולכן גם מערכות בינה מלאכותית מתקדמות יתקשו לספק תמונה אמיתית ורלוונטית של השוק 

הכלי מנתח את המידע באמצעות אלגוריתמים מתקדמים ולמידת מכונה, ומאפשר זיהוי מוקדם של הזדמנויות השקעה והערכת שווי נכסים בצורה מדויקת ומהירה. כמו כן, הכלי מזהה סיכונים פוטנציאליים שייתכן ולא היו מתגלים בניתוחים מסורתיים. כלים אלו מעניקים למשקיעים ולחברות יתרון משמעותי בעולם הנדל"ן התחרותי, בזכות יכולת לקבל החלטות עסקיות מבוססות נתונים בזמן אמת.

עם זאת, חשוב להדגיש כי הטכנולוגיה אינה מהווה תחליף לשיקול הדעת האנושי אלא מהווה תוספת קריטית להעצמתו. מנהלי פיתוח עסקי, הברוקרים והמשקיעים המצליחים ביותר כיום הם אלו שמצליחים לשלב את התובנות המתקדמות שמספקים כלים מבוססי בינה מלאכותית עם הניסיון והידע המקצועי הרב שצברו. שילוב זה מאפשר לא רק קבלת החלטות מדויקות יותר אלא גם הבנה מעמיקה יותר של דינמיקת השוק, על כלל ההיבטים המורכבים שבה.

ואצלנו בישראל? בניגוד לשוק האמריקאי, בישראל הגישה למידע מוגבלת מאוד, מרבית הנתונים אינם שקופים לציבור. כך לדוגמא לא קיים תיעוד של מחירי השכירות הן בנדל"ן למגורים והן בנדל"ן מניב. דיווחי עסקאות מגיעים בעיכוב משמעותי ורבות מהן חסרות מידע רב, לרבות מידע סטטוטורי ותוכניות עתידיות של המדינה ושל הרשויות שאינן מונגשות ברובן. לכן גם מערכות בינה מלאכותית מתקדמות יתקשו לספק תמונה אמיתית ורלוונטית של השוק וכתוצאה מכך גם לייצר חיזוי והמלצות איכותיים.

לסיכום, כלים מבוססי בינה המלאכותית חדשניים משנים את חוקי המשחק בתחום הנדל"ן ומספקים יתרון תחרותי משמעותי לאנשי מקצוע שמאמצים אותם. היכולת לזהות הזדמנויות השקעה במהירות, עוד לפני המתחרים, ולנתח אותן לעומק באמצעות מערכות מתקדמות, הופכת את הטכנולוגיה לא רק ליתרון, אלא לכלי הכרחי בארגז הכלים של כל ברוקר ומשקיע בעולם הנדל"ן המודרני. המפתח להצלחה טמון באיזון בין היכולות הטכנולוגיות המתקדמות לבין הידע האנושי, שיחד מייצרים נוסחה מנצחת בשוק דינמי ותחרותי.