במרכז השרון, עם רכבת לת"א ופחות מ-2.5 מלש"ח לדירת 4 חדרים - פלא שהמחירים בשכונה הזו עולים?

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: תקומה ו-ראשונים, כפר סבא. 

שכונות תקומה וראשונים ממוקמות בדרום-מזרח כפר סבא, מזרחית למרכז העיר ודרומית לרחוב ויצמן הראשי ושכונת חצרות הדר, מערבית לשכונת גאולים, צפונית להוד השרון וכביש ומסילת 531. בשכונת תקומה שיכוני רכבות שהוקמו בשנות ה-60 של המאה ה-20, על ידי שיכון ופיתוח. החל משנות ה-90 נעשים ניסיונות לבצע בשכונה פינוי בינוי , שהולכים וצוברים תאוצה בשנים האחרונות. שכונת ראשונים מאופיינת בבניינים חדשים יחסית לצד בתים פרטיים ובנייני שיכונים. בשכונה בית-ספר יסודי "יצחק שדה" ובקצה השכונה ממוקמת תחנת הרכבת כפר סבא נורדאו. 

תושבי השכונות נהנים הן מנגישות והן מתחבורה ציבורית טובות מאוד. השכונות ממוקמות במזרח העיר, עם נגישות טובה למרכז העיר בזכות הצמידות לציר ויצמן הראשי, ורשת רחובות פנימית שמתחברת לשכונות הסמוכות, וכמו כן נגישות טובה לרשת הדרכים הבין-עירונית בזכות הקירבה למחלף מגדיאל על כביש 531, מחלף חורשים בכביש 6, ולכבישים בין-עירוניים משניים כמו 55 ו-444. בנוסף השכונות צמודות לתחנה המרכזית העירונית, לתחנת הרכבת 'כפר סבא - נורדאו', בה גם יש מסוף אוטובוסים, ולמספר רב של אוטובוסים שחולפים בציר ויצמן. בעתיד מתוכננת תחנת מטרו במרחק הליכה, שתגיע למגוון יעדים במטרופולין, לרבות מרכז תל אביב.

בין 2023 ל-2024 נרשמה בשכונות עליה של כ-7% במחיר ממוצע של דירה, לצד ירידה של כ-60% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעליית מחירים די דומה לזו שנרשמה בכלל כפר סבא באותה תקופה, שם עלה מחיר ממוצע של דירה בכ-5%, לצד ירידה של כ-9% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

עם זאת, רמת המחירים בשכונה מעט נמוכה יותר מהממוצע העירוני. זאת כאשר דירת 4 חדרים יד שניה תעלה בה כ-2.44 מלש"ח בממוצע, לעומת 2.6 מיליון ברחבי העיר, ואילו דירה חדשה בגודל דומה תעלה בה כ-2.85 מלש"ח, לעומת כ-3.1 מלש"ח ברחבי העיר.

כרטיס ביקור - כפר סבא

מיקום: דרום השרון, דרומית למושבים צופית וגן חיים, מערבית למושב נווה ימין וכביש 6, צפונית לכביש 531 והוד השרון, ומזרחית לכביש 4 ורעננה

תושבים (2024): 101,391

גידול אוכלוסייה:  1%, ריבוי טבעי 356, מאזן הגירה 588-, עולים בהשתקעות ראשונה 116

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023 - 612 עסקאות, שנת 2024 - 558 עסקאות  *עסקאות חלקיות בלבד מחודש דצמבר 2024 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-5% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-7% במחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-9% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• השכונה הירוקה (מגרשים אחרונים)

• אזור תעסוקה עתיר ידע (מגרשים אחרונים)

• אזור תעסוקה קדמת השלום

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר דרום (62 פרויקטים)

• פרחים (17 פרויקטים)

• תקומה (12 פרויקטים)

• מרכז העיר צפון (9 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שכונת המוביל - שכונה חדשה עם כ-4,250 דירות חדשות

• מתחם יוספטל - פינוי כ-950 דירות ב-82 בנייני שיכון, הקמת כ-4,000 דירות חדשות ומבני תעסוקה

• אזור התעשייה הישן - התחדשות ושדרוג לרובע מעורב שימושים עם כ-2,300 דירות ושטחי מסחר ומשרדים נרחבים

• צפון בן יהודה - מתחם ענק מצפון לרחוב בן יהודה שמיועד לפיתוח עירוני עם כ-5,400 דירות (העירייה מתנגדת)

מספר היתרים בשנה האחרונה: 20 פרויקטים, 6 מהם בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 8 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 3 בבנייה חדשה, 2 בהריסה שלא מכוח תמ"א, 1 בפינוי-בינוי 

תקומה, הראשונים  - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, מזרחית לשכונת מרכז העיר דרום, דרומית לרחוב ויצמן ושכונות מרכז העיר צפון וחצרות הדר, מערבית לשכונת גאולים, צפונית להוד השרון וכביש ומסילת 531

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 5,375

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 9,600

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס מעובדים): 1,843

מספר יח"ד צפוי (2040, תכנון): 3,290

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה מאוד - השכונה ממוקמת במזרח העיר, עם נגישות טובה למרכז העיר בזכות הצמידות לציר ויצמן הראשי, ורשת רחובות פנימית שמתחברת לשכונות הסמוכות, וכמו כן נגישות טובה לרשת הדרכים הבין-עירונית בזכות הקירבה למחלף מגדיאל על כביש 531, מחלף חורשים בכביש 6, ולכבישים בין-עירוניים משניים כמו 55 ו-444.

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד - השכונה צמודה לתחנה המרכזית העירונית, לתחנת הרכבת 'כפר סבא - נורדאו', בה גם יש מסוף אוטובוסים, ולמספר רב של אוטובוסים שחולפים בציר ויצמן. בעתיד מתוכננת תחנת מטרו במרחק הליכה, שתגיע למגוון יעדים במטרופולין, לרבות מרכז תל אביב.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - ברחוב ויצמן יש שביל קצר וחלקי שלא מתחבר לשבילים נוספים ליצירת רשת. בעתיד מתוכננים שבילים נוספים ברחובות רופין, תל חי, ונורדאו, אך לא ידוע אם ומתי הם יסללו.

מוקדי משיכה: 

• בית עלמין כפר סבא

• תחנת רכבת 'כפר סבא - נורדאו'

• גן הזכרון - בית עלמין צבאי

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): עליה של כ-7% במחיר דירה. ירידה של כ-60% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 6 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

ניו ארה יזמות נדל"ן וניהול פרויקטים בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

ענב - בינוי פינוי

קידר מבנים בע"מ - בניה חדשה

בתכנון

העמק 3 כפר סבא בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

קידר מבנים בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

ש.א.ג. חושן בינוי ופיתוח בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

תל חי 8 תמ"א בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1317 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 774 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 673 יח"ד

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן