בשכונה החדשה שבקרבת אזור העוטף המחירים כמעט שלא עלו השנה - ומספר העסקאות נחתך ביותר מחצי

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: אגמים מזרח, אשקלון. 

אגמים מזרח היא שכונה חדשה בדרום אשקלון, מזרחית לשכונות אגמים החדשה ובן גוריון, דרומית לנאות אשקלון, מערבית לגבעת ציון, וצפונית לבית העלמין גבעת ציון. בשכונה יהיו כ-5,000 דירות חדשות ו-4 מוקדי מסחר שכונתיים. ברחבי השכונה יהיו פזורים מוסדות חינוך לכל הגילאים, גינות ציבוריות ופארקים.

הנגישות בשכונה סבירה - רשת הרחובות בה בצפיפות בינונית, עם מספר קטן של גישות לציר יצחק רבין הראשי, כך שפיזור התנועה בשכונה לא יהיה מיטבי, ועלולים להיווצר עומסי תנועה. בנוסף, השכונה נמצאת בקצה העיר, כך שהיא מרוחקת הן ממרכזה והן מיציאות לרשת הכבישים הבין-עירונית. לגבי התחבורה הציבורית, מוקדם מדי לדעת - עדיין לא ידוע מה תהיה רמת השירות של אוטובוסים בשכונה. עם זאת, בשכונה מתוכננת רשת שבילי אופניים ענפה, וזו תתחבר לרשת שבילים קיימים בשכונת אגמים וכן בציר בן גוריון הראשי, שביחד עם שבילים עתידיים שמתוכננים לאורך ציר יצחק רבין יאפשרו רכיבה רציפה ובטוחה ברחבי העיר.

בין 2023 ל-2024 נרשמה בשכונה עליה של כ-3% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-55% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עליה של כ-6% בכלל אשקלון באותה תקופה,  לצד עליה של כ-10% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות. והמחירים בשכונה? יקרים יותר מהממוצע העירוני. על דירת 3 חדרים חדשה באגמים מזרח תשלמו בממוצע 1.650 מיליון שקל, על דירת 4 חדרים חדשה 1.850 מיליון שקל, ועל 5 חדרים כבר תשלמו 2.450 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - אשקלון

מיקום: דרום מישור החוף, דרומית לאשדוד, מזרחית לים התיכון, צפונית לרצועת עזה, ומערבית לכביש 4

תושבים (2024): 163,148

גידול אוכלוסייה: 4%, ריבוי טבעי 1,130, מאזן הגירה 4,256, עולים בהשתקעות ראשונה 1,312

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 5 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023 - 2,743 עסקאות, שנת 2024 - 3,020 עסקאות (עסקאות חלקיות בלבד מחודש דצמבר 2024)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-6% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-8% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-10% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• עיר היין (שכונה חדשה בכניסה הצפונית לעיר, עם כ-11,500 דירות, שטחי תעסוקה ומסחר נרחבים, ופארק עירוני גדול)

• רמת כרמים (שכונה חדשה בצפון מערב העיר שאוכלסה ברובה, אך נשארו בה עוד מגרשי וילות רבים לבנייה)

• עיר ימים ( שכונה חדשה בצפון מערב העיר בה מתוכננות כ-750 דירות וכ-1,400 חדרי מלון)

• אגמים מזרח (שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-5,000 דירות)

• מתחם המתנחלים (מתחם של בנייה חדשה במרכז העיר עם כ-450 דירות)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• אין

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• אבן עזרא (שכונת חדשה בכניסה הצפונית לעיר עם כ-4,000 דירות)

• שכונת הגולף (שכונה חדשה ומוקד תיירות בצפון מערב העיר עם כ-750 דירות)

• מתחם מ-6 (שכונה חדשה בצפון מזרח העיר עם כ-4,750 דירות)

• מגדל המים (שכונה חדשה בצפון מזרח העיר עם כ-1,100 דירות)

• אשקלון דרום מזרח (שכונה חדשה בדרום מזרח העיר עם כ-7,750 דירות)

• לב העיר (פינוי האצטדיון העירוני והקמת מתחם מעורב שימושים עם 1,170 דירות, מסחר, תעסוקה, מבני ציבור, ומסוף תחבורה ציבורית)

• בת הדר (הקמת שכונה חדשה עם כ-1,500 דירות מזרחית לכביש 4)

• אשקלון מזרח מזרח (רובע חדש עם כ-11,700 דירות מזרחית לכביש 4)

• רצועת החוף (תוספת של כ-4,750 דירות לאורך חוף הים)

• התחדשות עירונית - בעיר אין כמעט התחדשות עירונית, אך מספר מתחמי פינוי בינוי מקודמים בימים אלה, ולא יהיה מנוס מחידוש וחיזוק ומיגון מבני השיכון הישנים הרבים שפזורים ברחבי העיר

מספר היתרים בשנה האחרונה: 30 פרויקטים, 20 בבנייה חדשה ו-10 במחיר למשתכן 

אגמים מזרח  - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, מזרחית לשכונות אגמים ובן גוריון, דרומית לנאות אשקלון, מערבית לגבעת ציון, וצפונית לבית העלמין גבעת ציון.

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 315

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 15,750

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס מעובדים): 90

מספר יח"ד צפוי (2035, תכנון): 4,500

רמת נגישות של כבישים: סבירה - רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית, עם מספר קטן של גישות לציר יצחק רבין הראשי, כך שפיזור התנועה בשכונה לא יהיה מיטבי, ועלולים להיווצר עומסי תנועה. בנוסף, השכונה נמצאת בקצה העיר, כך שהיא מרוחקת הן ממרכזה והן מיציאות לרשת הכבישים הבין-עירונית.

רמת נגישות תחב"צ: מוקדם מדי לדעת - עדיין לא ידוע מה תהיה רמת השירות של אוטובוסים בשכונה.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - בשכונה מתוכננת רשת שבילים ענפה, וזו תתחבר לרשת שבילים קיימים בשכונת אגמים וכן בציר בן גוריון הראשי, שביחד עם שבילים עתידיים שמתוכננים לאורך ציר יצחק רבין יאפשרו רכיבה רציפה ובטוחה ברחבי העיר.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): עליה של כ-3% במחיר דירה. ירידה של כ-55% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 6 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אביסרור משה ובניו - 2 פרויקטי בניה חדשה

אגם תבור יזמות ובניה בע"מ - בניה חדשה

אודור נכסים בע"מ - בניה חדשה

אפגד - בניה חדשה

ורדים-ניהול ואחזקות מבנים (2007) בע"מ - 2 פרויקטי בניה חדשה

פרץ בוני הנגב - 2 פרויקטי בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,314 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 4,492 יח"ד 

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן